Immobile asta

Le informazioni che le hanno riferito sono parzialmente corrette.

L’art. 64, comma sesto, D.L. 25/05/2021, n. 73, recante “Misure urgenti connesse all'emergenza da COVID-19, per le imprese, il lavoro, i giovani, la salute e i servizi territoriali” prevede che gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di "prime case" di abitazione, ad eccezione di quelle di categoria catastale A1, A8 e A9, come definite dalla nota II-bis all'articolo 1, della tariffa, parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro, (d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131), e gli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell'usufrutto, dell'uso e dell'abitazione relativi alle stesse prime case sono esenti dall'imposta di registro e dalle imposte ipotecaria e castale se stipulati a favore di soggetti che non hanno ancora compiuto trentasei anni di età nell'anno in cui l'atto è rogitato e che hanno un valore dell'indicatore della situazione economica equivalente, stabilito ai sensi del regolamento di cui al decreto del Presidente del Consiglio dei ministri 5 dicembre 2013, n. 159, non superiore a 40.000 euro annui.

Il comma sette aggiunge che se invece il trasferimento è soggetto ad IVA, all’acquirente che non abbia ancora compiuto i trentasei anni nell'anno in cui l'atto è stipulato è riconosciuto un credito d'imposta di ammontare pari all'imposta sul valore aggiunto corrisposta in relazione all'acquisto.

Detto credito d' imposta può essere portato in diminuzione dalle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito, ovvero può essere utilizzato in diminuzione delle imposte sui redditi delle persone fisiche dovute in base alla dichiarazione da presentare successivamente alla data dell'acquisto; detto credito d’imposta può altresì essere utilizzato in compensazione.

Infine, il comma 9 prevede che dette agevolazioni spettano per i trasferimenti avvenuti nel periodo compreso tra la data di entrata in vigore del decreto (26 maggio 2021) e il 30 giugno 2022.

La norma dunque riconosce l’agevolazione al ricorrere congiunto delle seguenti condizioni.

In primo luogo deve trattarsi di acquisto che sia compiuto in presenza delle condizioni indicate dalla nota II-bis all'articolo 1, della tariffa, parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro, per cui è necessario:

a) che l'immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l'acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall'acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l'acquirente svolge la propria attività ovvero, se trasferito all'estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l'attività il soggetto da cui dipende ovvero, nel caso in cui l'acquirente sia cittadino italiano emigrato all'estero, che l'immobile sia acquistato come prima casa sul territorio italiano . La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel comune ove è ubicato l'immobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza, dall'acquirente nell'atto di acquisto;

b) che nell'atto di acquisto l'acquirente dichiari di non essere proprietario (esclusivo o in comunione con il coniuge) di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l'immobile da acquistare (alla proprietà è equiparato il diritto di usufrutto, uso e abitazione);

c) che nell'atto di acquisto l'acquirente dichiari di non essere proprietario (neppure per quote, anche in regime di comunione legale) su tutto il territorio nazionale di altra casa di abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa, (alla proprietà è equiparato il diritto di usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà).

Il tenore letterale della disposizione, nel far riferimento alla sola disciplina dettata dal testo unico dell’imposta di registro, porta poi ad escludere che la stessa si applichi anche ai casi contemplati dall’art. 1, comma 55, della l. 28 dicembre 2015, n. 208 (legge di Stabilità 2016), la quale ha esteso l’agevolazione “prima casa” al contribuente che, già proprietario di un immobile acquistato con le agevolazioni, acquisti un nuovo immobile, a condizione che proceda all’alienazione della casa preposseduta entro un anno dal nuovo acquisto.

Inoltre, il trasferimento deve avvenire in favore di soggetti che non hanno ancora compiuto trentasei anni di età nell'anno in cui l'atto è rogitato. Operativamente, questo significa che non rileva l’età dell’acquirente alla data della stipula, poiché anche se i 36 anni vengono compiuti dopo il trasferimento della proprietà ma nello stesso anno in cui il trasferimento è avvenuto, l’agevolazione non spetta.

Ai requisiti appena indicati, il legislatore ne affianca un terzo, di tipo reddituale, dacché richiede che l’acquirente abbia un valore ISEE non superiore ai 40 mila euro. Poiché nulla viene specificato in proposito, l’ISEE rilevante ai fini che qui interessano è quello aggiornato alla data dell’atto.

Infine, sul versante temporale, poiché la norma si applica ai trasferimenti compresi tra il 26 maggio 2021 e il 30 giugno 2022, si avrà che potranno usufruirne tutti coloro che compiranno i 36 anni non prima del primo gennaio 2022, purchè stipulino entro il 13 dicembre 2022, nonché coloro i quali compiranno i 36 anni non prima del primo gennaio 2023, a condizione che stipulino entro il 30 giugno 2022.

Il fatto che la norma prenda in considerazione la data di stipula importa, in sede esecutiva, che occorrerà avere riguardo alla data del decreto di trasferimento.

A questo proposito va infatti ricordato che secondo la giurisprudenza (si veda, tra le molte, Cass. 16.4.2003, n. 6272) e la dottrina maggioritaria il decreto di trasferimento è l’atto che determina il trasferimento della proprietà in capo all’aggiudicatario, sebbene sia stato autorevolmente sostenuto che l’effetto traslativo si produca con l’aggiudicazione (secondo alcuni) o con il versamento del saldo (secondo altri). Occorre solo precisare sul punto che la data da considerare ai fini della determinazione del momento in cui si è prodotto l’effetto traslativo non sarà quella della firma del decreto di trasferimento da parte del giudice dell’esecuzione, bensì quella del suo deposito in cancelleria. Ed infatti, “Il principio secondo il quale i provvedimenti del giudice civile acquistano giuridica esistenza solo con il deposito in cancelleria si applica anche ai provvedimenti del giudice dell'esecuzione, sicché è ammissibile l'istanza di sospensione della vendita e di revoca o annullamento dell'aggiudicazione, quando il decreto di trasferimento, pur sottoscritto, non sia stato ancora depositato in cancelleria” (Cass. Sez. 3, 20.5.2015, n.10251).

Questo dato richiederà particolare attenzione. Invero, versato il saldo prezzo da parte di un soggetto che possiede i requisiti per accedere alle agevolazioni fiscali in parola, il professionista delegato dovrà essere attento a predisporre la bozza del decreto di trasferimento in tempo utile per evitare che il decreto venga depositato quando i presupposti (in special modo quello anagrafico) per fruire dei benefici fiscali sono ormai venuti meno.

Traendo le fila del discorso sin qui compiuto, nel suo caso se si tratterà di acquisto prima casa e se il suo isee sarà inferiore a 40 mila euro, non verserà le imposte di registro, ipotecaria e catastale, ma solo quelle necessarie alla cancellazione delle formalità pregiudizievoli.

Per quanto riguarda l’IVA; ricordiamo che, in base all’art. 10 primo comma, n. 8-bis), del d.P.R. n. 633 del 1972, come modificato dal decreto-legge n. 83 del 2012, le cessioni di fabbricati o di porzioni di fabbricato diversi da quelli strumentali sono soggette al regime “naturale” di esenzione da IVA, ad eccezione delle seguenti ipotesi:

1) cessioni effettuate dalle imprese costruttrici o di ripristino degli stessi entro 5 anni dall’ultimazione della costruzione o dell’intervento;

2) cessioni poste in essere dalle stesse imprese anche successivamente, nel caso in cui nel relativo atto il cedente abbia espressamente manifestato l’opzione per l’imposizione;

3) cessioni di fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali per le quali nel relativo atto il cedente, se soggetto passivo IVA, abbia manifestato espressamente l’opzione per l’imposizione.

Quindi dovrà verificare in concreto (magari interloquendo con il professionista delegato) se la vendita che le interessa è soggetta o meno ad IVA.

Ai costi sopra indicati andrà infine aggiunto il compenso a carico del professionista delegato.

A tale proposito occorre premettere che l’art. 179 bis, comma secondo, disp. att. c.p.c. dispone che “Il compenso dovuto al professionista è liquidato dal giudice dell'esecuzione con specifica determinazione della parte riguardante le operazioni di vendita e le successive che sono poste a carico dell'aggiudicatario. Il provvedimento di liquidazione del compenso costituisce titolo esecutivo”.

Quanto alla misura, essa è disciplinata dal Decreto ministeriale 15 ottobre 2015, n. 227, il quale (art. 2) pone a carico dell’aggiudicatario, la quota parte (50%) del compenso dovuto al professionista delegato per la fase del trasferimento della proprietà del bene, il cui importo varia in relazione al prezzo di aggiudicazione, e cioè:

-       quando il prezzo di aggiudicazione è pari o inferiore a euro 100.000, il costo del compenso a carico dell’aggiudicatario è pari ad €. 550,00;

-       quando il prezzo di aggiudicazione o il valore di assegnazione è superiore a euro 100.000 e pari o inferiore a euro 500.000 il costo del compenso a carico dell’aggiudicatario è pari ad  €. 825,00;

-       quando il prezzo di aggiudicazione o il valore di assegnazione è superiore a euro 500.000 il costo del compenso a carico dell’aggiudicatario è pari ad €. 1.100,00

A questi importi vanno aggiunti il contributo previdenziale (4%) e l’IVA (ove il regime fiscale del delegato preveda il versamento dell’IVA).