Buongiorno, io e il mio compagno a breve dovremmo visitare un immobile messo all'asta a cui siamo interessati ma purtroppo è sorto un problema. Siamo stati contattati recentemente dall'amministratore il quale ci informa che oltre alle spese condominiali arretrate di euro 800 ve ne sono altre. Ci mette al corrente del fatto che la vecchia inquilina, avendo trovato delle perdite nelle tubature del bagno, ha richiesto l'uscita di un'impresa idraulica per la risoluzione del problema. Scaltramente però ha pensato bene di includere la ristrutturazione totale del bagno (sanitari, pavimento, muri) all'interno della risoluzione dei danni per un totale di quasi 8000 euro. L'assicurazione però ha coperto solamente il pagamento dei danni (euro 1500) e la restante somma perciò è stata presa in carico dall'amministratore su pressione dell'impresa. Ora vorrei capire, dal momento in cui noi dovessimo diventare i nuovi proprietari queste spese arretrate spetterebbero a noi? Tendo a precisare che le suddette non sono state palesate all'interno della perizia effettuata nel 2016 ma semplicemente sono state riferite solo in via telefonica senza momentanea documentazione.
Immobile all'asta e spese di ristrutturazione non pagate
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- Ultimo messaggio 02 aprile 2018
Chi subentra nei diritti di un condominio è obbligato solidamente con questo al pagamento dei CONTRIBUTI relativi all'anno di GESTIONE (che non coincide sempre con l'anno civile 1 gennaio -31dicembre) in corso ed a quello precedente.
Il limite di due anni vale anche per i debiti risultanti da lavori straordinari o per quelli non c'è un limite temporale?mi spiego meglio, I due anni sono riferiti soltanto ai contributi condominiali ma non ai lavori staordinari??
Com’è noto, l’art. 63 disp. att. c.c., prevede che "chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso ed a quello precedente".
Il legislatore utilizzando il termine “contributi” ha volutamente utilizzato una espressione omnicomprensiva, che abbraccia tutte le spese comunque dovute dal condomino in quanto tale, a prescindere dalla genesi dell’obbligazione pecuniaria.
Quindi, il limite del biennio vale per tutti i tipi di debiti condominiali, a prescindere dalla loro fonte. Diverso, invece, è il criterio da utilizzare al fine di verificare se una certa spesa rientri o meno nel biennio considerato, dovendosi distinguere, a questo proposito, tra spese di manutenzione straordinaria, da un lato, e spese di gestione, manutenzione ordinaria e necessarie alla conservazione delle parti comuni, dall’altra.
La giurisprudenza, con riferimento alle spese necessarie per la conservazione o il godimento dell’immobile ha infatti stabilito che “l'obbligazione di ciascun condomino di contribuire alle spese per la conservazione dei beni comuni nasce nel momento in cui è necessario eseguire le relative opere, mentre la delibera dell'assemblea di approvazione della spesa, che ha la funzione di autorizzarla, rende liquido il debito di cui in sede di ripartizione viene determinata la quota a carico di ciascun condomino, sicché, in caso di compravendita di un'unità immobiliare sita in edificio soggetto al regime del condominio, è tenuto alla spesa colui che è condomino al momento in cui si rende necessario effettuare la spesa” (Cass., 18.4.2003, n. 6323).
Viceversa, in tema di interventi di straordinaria manutenzione la medesima Corte di Cassazione ha precisato che “In caso di vendita di una unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione, ristrutturazione o innovazioni sulle parti comuni, qualora venditore e compratore non si siano diversamente accordati in ordine alla ripartizione delle relative spese, è tenuto a sopportarne i costi chi era proprietario dell'immobile al momento della delibera assembleare che abbia disposto l'esecuzione dei detti interventi, avendo tale delibera valore costitutivo della relativa obbligazione. Di conseguenza, ove le spese in questione siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione del contratto di vendita, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che le opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente, e l'acquirente ha diritto di rivalersi, nei confronti del medesimo, di quanto pagato al condominio per tali spese, in forza del principio di solidarietà passiva di cui all'art. 63 disp. att. cod. civ.. (Cass., 3.12.2010, n. 24654, ove si è precisato che invece, le spese necessarie alla manutenzione ordinaria, alla conservazione, al godimento delle parti comuni dell’edificio o alla prestazione di servizi nell’interesse comune occorre avere riguardo al momento in cui nel momento in cui sorge la relativa obbligazione, indipendentemente dall’inserimento in bilancio, anche precedente, della relativa spesa, in quanto la loro erogazione effettiva non è mera esecuzione della delibera assembleare e l’appostazione di una somma nel bilancio preventivo ha la mera finalità di convalidare la congruità delle spese che il condominio prevede di dovere sostenere per le attività comprese nell’ordinaria gestione condominiale).
Quanto abbiamo detto ci sembra sufficiente a rispondere alla domanda di valeriofim.
A proposito invece del dubbio di federicahoin osserviamo che al fine di verificare se quelle spese possono gravare anche in capo all’acquirente occorrerebbe avere riguardo alla delibera con la quale il condominio ha deciso di sostenerle come proprie, pur trattandosi, come ci sembra di capire, di un debito del singolo condominio.
grazie mille
grazie a lei
