Rispondiamo all’interrogativo formulato premettendo, in via generale, che i rapporti tra pignoramento e locazione trovano disciplina all’interno dell’art. 2923 c.c., il quale distingue quattro ipotesi:
1. Locazioni di durata fino a nove anni: sono opponibili alla procedura se hanno data certa anteriore al pignoramento, laddove la data certa si ricava prevalentemente dalla registrazione del contratto, ai sensi dell’articolo 2704 c.c.;
2. Locazioni di durata superiore nove anni: sono opponibili alla procedura se trascritte nei registri immobiliari prima del pignoramento. Ovviamente, ove la locazione ultranovennale non sia stata trascritta, essa sarà opponibile nei limiti del novennio, sempre che abbia comunque data certa.
3. Locazioni prive di data certa: sono opponibili alla procedura se la detenzione è anteriore al pignoramento (La prova della detenzione può essere fornita con qualsiasi mezzo, e anche per presunzioni. A questo fine possono rilevare il certificato di residenza storico, l'intestazione delle utenze ed i bollettini di pagamento delle medesime, le quietanze di pagamento dei canoni, ecc…) ed in questo caso l’acquirente è tenuto a rispettare la locazione per la durata corrispondente a quella stabilita per le locazioni a tempo indeterminato.
Con riferimento a questa tipologia di locazioni deve osservarsi come la regola appena descritta secondo alcuni non vale per i contratti di locazione ad uso abitativo, per i quali l’art. 1 della legge 431/1998 ha imposto il requisito della forma scritta a pena di nullità, con la conseguenza che questi contratti, se privi di forma scritta non saranno opponibili alla procedura anche se la detenzione è anteriore al pignoramento. (Si tratta tuttavia di una opinione non da tutti condivisa, poiché secondo altri il conduttore potrebbe invocare anche nei confronti del creditore pignorante - e quindi dell’aggiudicatario - l’art. 13, co. 5 della citata legge, la quale riconosce all’inquilino il diritto di richiedere che la locazione venga ricondotta a condizioni conformi allorquando il locatore abbia preteso l’instaurazione di un rapporto di locazione di fatto. Insomma, secondo costoro, se l’inqulino dimostra che il proprietario ha preteso la stipula di un contratto “in nero”, potrebbe opporre la locazione anche se priva di forma scritta; ovviamente rimane ferma la condizione per cui la detenzione deve essere anteriore al pignoramento).
4. Locazioni il cui prezzo sia inferiore di un terzo a quello giusto o a quello risultante dalle precedenti locazioni: esse sono inopponibili alla procedura.
Ciò detto, e venendo al rinnovo, le sezioni unite della Corte di Cassazione con la sentenza n.11830 del 16 maggio 2013 hanno affermato che i rinnovi contrattuali successivi alla prima scadenza che interviene dopo il pignoramento devono essere previamente autorizzate dal giudice dell’esecuzione, con la conseguenza che in difetto non sono opponibili all’aggiudicatario.
Il principio è stato successivamente ribadito da Cass. Sez. 3, 29.5.2015 n. 11168 e Cass., sez. 3, 19.7.2019, n. 19522.
Sulla scorta di questi elementi possiamo allora affermare che ai fini della opponibilità del contratto occorrerà tenere conto dei rinnovi, successivi al primo, che siano intervenuti dopo la notifica del pignoramento. Detti rinnovi, infatti, necessitavano dell’autorizzazione del giudice dell’esecuzione, in difetto della quale la locazione non sarà opponibile all’aggiudicatario.
Nel caso di specie, trattandosi invece di primo rinnovo di contratto stipulato prima del pignoramento, si dovrà ritenere che esso è opponibile alla procedura.
