Immissione in possesso-consegna parziale chiavi

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Ultimo messaggio 23 luglio 2019

sontulipan pubblicato 30 giugno 2019

Buongiorno,
sono parecchio in difficoltà perchè stento ad entrare in possesso delle chiavi dell'immobile (appartamento con garage) che mi sono aggiudicato, nonostante la firma del decreto di trasferimento risalga a qualche mese fa.

Ho sollecitato il Delegato che si è reso disponibile ad effettuare, non personalmente ma attraverso un collaboratore, la consegna di una parte delle chiavi c/o il proprio studio e non c/o l'immobile. Rifiuta di consegnare le chiavi del cancello-portone che risulta essere l'unico accesso possibile al garage adducendo il fatto che le chiavi devono rimanere a disposizione della procedura (esiste un altro lotto che probabilmente verrà riproposto in asta tra qualche mese). L'accesso al mio garage è quindi impossibile per qualsiasi mezzo e estremamente difficoltoso (e pericoloso) per le persone che lo potrebbero raggiungere calandosi dal terrazzo. Preciso il fatto che non c'è un amministatore o altri condomini in quanto il tutto è costituito per l'appunto da due lotti, quello che mi sono aggiudicato e l'altro che è andato ripetutamente deserto.

Volevo chiedere se in qualche modo è prevista la possibilità che le chiavi possano essere consegnate a più riprese.

Io sarei orientato ad inviare al Delegato, attraverso pec, un invito a consegnare tutte le chiavi di ingresso dell'immobile che ho acquistato (appartamento, cancello e garage) ed a inserire una nota con cui preciso che il ritiro delle chiavi non implica esenzione da parte del custode dall'obbligo di procedere alla liberazione dell'immobile.

Sono infatti molto preoccupato dal fatto che l'immobile e il garage possano essere occupati come nel momento della visita, da numerosi animali predatori tenuti in cattività dall'esecutato.

Può questa semplice mail, inviata prima del ritiro delle chiavi, tutelarmi in caso di problemi?

Se nonostante la mia diffida a consegnarmi tutte le chiavi, me ne dovessero essere consegnate solo una parte, non dal Delegato stesso ma da un collaboratore, come mi dovrei comportare? Le ritiro oppure no?

Infinitamente grazie per tutti i consigli che fornite in maniera precisa, puntuale e estremamente competente.

Saluti.

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sontulipan pubblicato 01 luglio 2019

Un'ultima precisazione. Nell'avviso di vendita e in perizia l'immobile è dichiarato libero (nonostante in alcuni punti della perizia si faccia menzione della presenza di animali che ho riscontrato nel corso della visita). Il delegato, pochi giorni fa, mi ha riferito che l'immobile deve ritenersi libero. Lo sarà davvero? Non sono animali domestici ..

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inexecutivis pubblicato 05 luglio 2019

Per rispondere all’interrogativo formulato occorre partire dalla premessa per cui Nella vendita forzata, pur non essendo ravvisabile un incontro di consensi, tra l'offerente ed il giudice, produttivo dell'effetto transattivo, essendo l'atto di autonomia privata incompatibile con l'esercizio della funzione giurisdizionale, l'offerta di acquisto del partecipante alla gara costituisce il presupposto negoziale dell'atto giurisdizionale di vendita; con la conseguente applicabilità delle norme del contratto di vendita non incompatibili con la natura dell'espropriazione forzata, quale l'art. 1477 cod.civ. concernente l'obbligo di consegna della cosa da parte del venditore (Cassazione civile, sez. I 17 febbraio 1995, n. 1730; Cass. 30/06/2014, n. 14765).

L’aggiudicatario, pertanto, dopo la pronuncia del decreto di trasferimento (atto che determina il prodursi dell’effetto traslativo) ha diritto ad ottenere la consegna del bene, libero da persone e cose.

A proposito dei beni mobili presenti nell’immobile, l’art. 560 comma quarto c.p.c. (prima che la norma fosse riscritta dall’art. 4, comma 2, d.l. 14/12/2018, n. 135, convertito dalla legge 11/2/2019, n. 12, pubblicata sulla Gazz. Uff. n. 36 del 12/2/2019) disponeva che “Quando nell’immobile si trovano beni mobili che non debbono essere consegnati, ovvero documenti inerenti lo svolgimento di attività imprenditoriale o professionale, il custode intima alla parte tenuta al rilascio ovvero al soggetto al quale gli stessi risultano appartenere di asportarli, assegnandogli il relativo termine, non inferiore a trenta giorni, salvi i casi d’urgenza. Dell’intimazione si dà atto a verbale ovvero, se il soggetto intimato non è presente, mediante atto notificato dal custode. Qualora l’asporto non sia eseguito entro il termine assegnato, i beni o documenti sono considerati abbandonati e il custode, salvo diversa disposizione del giudice dell’esecuzione, ne dispone lo smaltimento o la distruzione”.

Questa norma (applicabile alle esecuzioni iniziate prima del 13 febbraio 2019, poiché l’art. 4, comma 4, d.l. n. 135 del 2018, n. 135 prescrive che «Le disposizioni introdotte con il presente articolo non si applicano alle esecuzioni iniziate anteriormente alla data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto») impone dunque al custode la liberazione dell’immobile.

Ciò detto, il fatto che alcune chiavi consentano l’accesso ad altri lotti non può assolutamente costituire motivo di rifiuto della consegna. Si tratta infatti di una giustificazione a nostro avviso risibile.

Quanto agli animali presenti, è corretta l’affermazione per cui si possono ricevere le chiavi chiarendo che questo non implica dispensa dalla liberazione dell’immobile dai mobili (e dagli animali).

Ritiri dunque le chiavi (tutte o una parte di esse) chiarendo che la loro accettazione non implica alcuna rinuncia alla liberazione dell’immobile a cura e spese della procedura, così come previsto dall’art. 560, commi terzo e quarto c.p.c.