Giudizio in appello per esecuzione in forma specifica su immobile in asta

A mente dell’art. 2645-bis, comma 3, c.c., gli effetti prenotativi della trascrizione del preliminare cessano se entro un anno dalla data prevista per la conclusione del contratto definitivo, e comunque entro tre anni dalla trascrizione del preliminare, non sia eseguita la trascrizione del contratto definitivo o di altro atto che costituisca comunque esecuzione del contratto preliminare, o della domanda giudiziale di cui all'articolo 2652, primo comma, numero 2) c.c..

Ove questi termini non siano ancora spirati, gli effetti prenotativi della trascrizione del preliminare, ai sensi dell'art. 2645-bis, comma 1, c.c., si estendono anche alle trascrizioni di pignoramenti o sequestri ed alle iscrizioni di ipoteche giudiziali, con la conseguenza che queste, qualora siano successive alla trascrizione del preliminare, sono inopponibili al promissario acquirente nei limiti di cui allo stesso art. 2645-bis c.c., commi 2 e 3, c.c. (Cass., sez. 3, 19/12/2016, n. 26102).

Tuttavia nel caso di specie a nostro avviso questa norma non trova applicazione in quanto precedentemente alla trascrizione del preliminare è stata iscritta una ipoteca. Se allora ad agire esecutivamente (oppure ad intervenire) è stato il creditore ipotecario, il problema non si pone in forza dell’art. 2808 c.c., a mente del quale l’ipoteca attribuisce al creditore ipotecario il diritto di far vendere il bene come libero, anche nei confronti del terzo acquirente, anticipando al momento della iscrizione ipotecaria gli effetti del pignoramento, e quindi l’applicazione delle norme di cui agli artt. 2914, 2015 e 2919 c.c..