Formalità non cancellabili in forza del decreto di trasferimento

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simone86 pubblicato 18 marzo 2018

Buongiorno,

innanzitutto vi ringrazio molto per il servizio offerto.

Sono interessato alla partecipazione di un'asta immobiliare per acquisto prima casa, però, leggendo la CTU, non riesco a comprendere a fondo quale sia l'effettiva situazione.
In particolare vorrei conoscere quale possa essere l'effetto concreto delle formalità non cancellabili con il decreto di trasferimento.

In sostanza e in ordine cronologico:

-Anno0: iscrizione ipoteca volontaria a favore di una banca contro una certa Società a garanzia di una somma

-Anno0+3: l'esecutato, insieme al supposto coniuge che presumo essere titolare della Società di cui sopra, acquista l'immobile (atto compravendita, comproprietà rispettivamente per 2/3 e 1/3)

-Anno0+5: preliminare di vendita dell'immobile a favore di un signor X contro l'esecutato e il supposto coniuge [prima formalità non cancellabile in forza del decreto di trasferimento]

-Anno0+7: primo pignoramento nei confronti del supposto coniuge (non dunque dell'esecutato) a favore di una società Y

-Anno0+9: la stessa società Y effettua domanda giudiziale di divisione contro l'esecutato e il supposto coniuge [seconda formalità non cancellabile]

-nello stesso anno avviene il secondo pignoramento nei soli confronti dell'esecutato (suppongo a questo punto il coniuge fosse deceduto, anche perché sulla CTU viene scritto "alla data del pignoramento [suppongo si faccia riferimento a quest'ultimo] l'immobile era in esclusiva proprietà dell'esecutato")

Premesso che l'esecuzione immobiliare viene promossa nei confronti di "Banca+1" (dove per "+1" suppongo si faccia riferimento alla società Y coinvolta nel primo pignoramento di sopra) contro il solo esecutato, i miei dubbi nello specifico sono:

1) può il signor X, soggetto coinvolto nel preliminare di vendita precedente entrambi i pignoramenti, rivalersi sull'aggiudicatario in qualsivoglia maniera come richiesta somma o addirittura opposizione al trasferimento e in sostanza nullità di questo?
Se in ogni caso ha il diritto di richiedere qualcosa, è obbligato a farlo dopo l'aggiudicazione ed entro una certa data oppure è obbligato ad opporsi prima?

2) se il "+1" fa riferimento alla società Y coinvolta nel primo pignoramento e nella domanda giudiziale di divisione, ovvero se in sostanza la società Y è parte attiva della procedura, il ricavato dell'asta verrà suddiviso tra entrambi i soggetti promotori dell'esecuzione giusto?
Se invece la società Y non fosse uno dei due promotori, può, in virtù della domanda di divisione, chiedere all'aggiudicatario di rimborsare tutti o una parte dei debiti contratti dall'esecutato?
Per semplificare la mia domanda: può una divisione giudiziale di un bene immobile comportare una richiesta di denaro (e se si in che misura) dopo l'aggiudicazione dell'asta?

Ancora grazie e buona giornata

Simone

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inexecutivis pubblicato 23 marzo 2018

Alla domanda rispondiamo negativamente, nel senso che non ci sembra che l’aggiudicatario corra pericoli. Invero, dall’esposizione della cronologia delle trascrizioni ed iscrizioni ricaviamo il dato per cui esse sono tutte successive all’iscrizione ipotecaria.

Ricaviamo questo convincimento dalla lettura dell’art. 2808 c.c., a mente del quale l’ipoteca attribuisce al creditore ipotecari il diritto di far vendere il bene come libero, anche nei confronti del terzo acquirente, anticipando al momento della iscrizione ipotecaria gli effetti del pignoramento, e quindi l’applicazione delle norme di cui agli artt. 2914, 2015 e 2919.

In ogni caso, con riferimento al contratto preliminare, si tenga presente che ai sensi dell’art. 2645 bis, terzo comma, c.c. gli effetti della trascrizione dello stesso cessano se entro un anno dalla data prevista per la conclusione del contratto definitivo, e comunque entro tre anni dalla trascrizione del preliminare, non sia eseguita la trascrizione del contratto definitivo o di altro atto che costituisca comunque esecuzione del contratto preliminare, o della domanda giudiziale di cui all'articolo 2652, primo comma, numero 2) c.c..

Tale cessazione, secondo la giurisprudenza è rilevabile anche d'ufficio, rispondendo a ragioni di pubblico interesse il ripristino del regime di libera disposizione e circolazione dei beni (Cass. Sez. 2, 22/10/2014, n. 22454).

simone86 pubblicato 23 marzo 2018

Dunque deduco che per quanto riguarda il preliminare di vendita, se anche riguardasse lo stesso soggetto della divisione giudiziale, il fatto che siano trascorsi più di tre anni permette di non doversi preoccupare di questa formalità.

In merito alla spiegazione fornita sull'iscrizione ipotecaria, invece, continuo ad avere un dubbio.
Sulla CTU viene infatti scritto: "Iscrizione del Anno0 ai numeri ... di ipoteca volontaria a favore della Banca e contro la Società . a seguito di frazionamento in quota rogito -nome notaio- del Anno0+3 (Lotto numero ..) a garanzia della somma complessiva di euro ..".
Il fatto che, citando l'iscrizione ipotecaria a favore della Banca (avvenuta lo stesso giorno della trascrizione dell'atto di compravendita della precedente proprietaria), si faccia riferimento ad una data successiva di ben tre anni cosa significa? Due settimane dopo tale data "Anno0+3" è avvenuto l'atto di compravendita che invece riguarda l'esecutato: può quindi significare che semplicemente l'ipoteca sull'immobile è stata trasferita dal precedente proprietario all'esecutato in virtù della vendita dell'immobile dal primo al secondo?

Infine, se queste formalità non pregiudicano un aggiudicazione "senza pericoli", possono in qualche modo creare problemi o comunque difficoltà nel futuro - penso ad esempio alla rivendita dell'immobile ?

Grazie ancora molte e buona giornata

Simone

inexecutivis pubblicato 29 marzo 2018

Le indicazioni ulteriormente fornite ci sembrano poco chiare, e pertanto non siamo in grado di formulare alcuna risposta.

Ribadiamo il concetto per cui, in ogni caso, se l'ipoteca precede i successivi trasferimenti e le trascrizioni di cui si è detto nella prima domanda, essere non possono pregiudicare l'aggiudicatario.

Per le medesime ragioni, non vi sono pericoli in caso di rivendita, poichè l'acquisto di quello che diventerà il venditrore è immune da vizi.

simone86 pubblicato 29 marzo 2018

Riporto per completezza la totalità delle informazioni circa la cronologia degli eventi, aggiungendo dei commenti in corsivo:

1) "Danti causa: ... proprietaria da epoca anteriore al ventennio"
2) "Danti causa: ... proprietario per successione in morte apertasi il 2/2/2002"
3) "Dante causa: ..con sede a... proprietaria a seguito di atto di compravendita del 21/10/2004 ..rogito notaio LS trascritto il 29/10/2004 " [la visura catastale fa intendere che chi ha comprato nel 2004 è la Società che si è occupata dei lavori di ampliamento/diversa distribuzione spazi/ristrutturazione/frazionamento e fusione]
4) "Iscrizione del 29/10/2004 di ipoteca volontaria a favore della Banca e contro la Società . a seguito di frazionamento in quota rogito LS del 7/6/2007 (Lotto n° 3) a garanzia della somma di euro 200.000" [dunque l'ipoteca dovrebbe essere stata fatta dalla Società che si è occupata dei lavori]
5) "5/1/2005 permesso di costruire stabile" [in realtà ristrutturazione]
6) "11/4/2007 variante permesso"
7) "Proprietaria attuale: .. esecutata .. comproprietari ciascuno della quota indivisa di 1/3 e 2/3 a seguito di atto di compravendita del 20/6/2007 rogito notaio LS trascritto in data 5/7/2007" [dalla visura catastale si comprende come esecutata e altro soggetto abbiano acquistato dalla Società edile]
8) "14/4/2009 trascrizione preliminare di vendita con scrittura privata a firma del notaio GG a favore del Signor... e contro i signori Esecutata e..." [qui io comprendo l'esecutata e l'altro soggetto abbiano cercato di vendere l'appartamento ad un terzo soggetto]
9) "28/12/2011 trascrizione atto di pignoramento a favore della società GGG e contro il Signor.. " [quasi certamente l'altro proprietario, per 1/3, dell'immobile, titolare di una s.a.s.]
10) "17/1/2013 domanda giudiziale di divisione a favore della società GGG e contro i signori Esecutata e ..."
11) "25/6/2013 pignoramento a favore di Banca contro Esecutata"


Infine: " alla data della trascrizione del pignoramento l'immobile era in esclusiva proprietà dell'esecutata"


La domanda di prima può dunque essere riformulata come: perché l'ipoteca iscritta nel 2004 viene connessa ad un frazionamento ("Lotto 3") avvenuto nel 2007? Significa semplicemente che ciò che è stato ipotecato nel 2004 poi nel 2007 verrà riconosciuto come lotto 3 dello stabile?

Inoltre, il fatto che l'ipoteca sia in realtà stata iscritta nel 2004 contro la Società edile, e non dunque contro l'esecutata, è trascurabile in quanto comunque quest'ultima con l'acquisto della casa nel 2007 ha, diciamo, "ereditato" un'ipoteca già esistente? Si parla infatti di asta legata ad un mutuo fondiario, però nella perizia non c'è traccia come vedete di iscrizioni di ipoteche sull'immobile contro l'esecutata a fronte di un mutuo: è normale?

 

Scusate l'insistenza ma vorrei essere sicuro che la vostra prima risposta non fosse legata ad una esposizione degli eventi non chiarissima.

Ancora grazie e buona giornata

Simone

inexecutivis pubblicato 02 aprile 2018

Sulla scorta delle indicazioni ulteriormente riferite possiamo confermare la prima risposta. Il preliminare non sarà opponibile all'aggiudicatario in forza della previsione di cui all'art. 2808 cc, a mente del quale l'ipoteca consente al creditore di espropriare il bene anche nei confronti del terzo acquirente, e di farlo vendere come libero.

simone86 pubblicato 02 aprile 2018

Grazie tante per la conferma.

Posso tuttavia chiedervi cortesemente una risposta alla specifica domanda di sopra, ovvero:

il fatto che l'ipoteca sia in realtà stata iscritta nel 2004 contro la Società edile, e non dunque contro l'esecutata, è trascurabile in quanto comunque quest'ultima con l'acquisto della casa nel 2007 ha, diciamo, "ereditato" un'ipoteca già esistente? Si parla infatti di asta legata ad un mutuo fondiario, però nella perizia non c'è traccia come vedete di iscrizioni di ipoteche sull'immobile contro l'esecutata a fronte di un mutuo: è normale?

Grazie ancora e auguri di buona Pasqua

inexecutivis pubblicato 05 aprile 2018

Si, esatto, è normale. Si tratta del così detto "diritto di sequela", che si ricava dalla lettura dell'art. 2808 cc, il quale, come dicevamo nelle precedenti risposte, si sostanzia nella possibilità che il titolare del diritto di ipoteca possa vare vendere il bene come libero, anche se esso fosse stato acquistato da un terzo. Il precipitato processuale di questa norma si rinviene nell'art. 602 cpc, che consente di promuovere l'esecuzione forzata anche contro il terzo proprietario, contro colui cioè che, pur non essendo debitore, sia comunque poprietario, al tempo del pignoramento, del bene posto a garazia del credito.

mcodari pubblicato 30 aprile 2018

buongiorno

cosa succederebbe se il creditore procedente non è colui che ha iscritto ipoteca? In tal caso il preliminare sarebbe opponibile alla procedura o pregiudicherebbe l'interesse dell'aggiudicatario?

 

inexecutivis pubblicato 03 maggio 2018

La disciplina non cambia, a patto che il creditore ipotecario sia intervenuto nell'esecuzione.

Lo si ricava agevolmente dalla previsione di cui all'art. 2919 cc, a mente del quale non sono opponibili all'acquirente i diritti dei terzi, se questi diritti non erano opponibili al creditore pignorante o ai creditori intervenuti.

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