Buongiorno. Scrivo per chiedere un vostro parere relativo ad un immobile che mi sono aggiudicato all’asta. L’immobile in questione è stato aggiudicato e saldato l’anno scorso e il 27 Febbraio di quest’anno il giudice ha firmato il decreto di trasferimento. L’1 Marzo il custode e delegato alla vendita ha depositato l’atto in cancelleria. A quel punto gli ho chiesto le chiavi dell’immobile (che è libero) e mi ha detto di aspettare l’ultima fase dell’iter, ossia che il decreto venga registrato dall’agenzia dell’entrate (anche per il calcolo delle tasse). Ad oggi sono passati 23 giorni e non ho più avuto notizie. Secondo voi potrei pretendere la consegna delle chiavi o ha ragione il delegato nel dire che devo aspettare la registrazione dell’agenzia delle entrate? E se ha ragione, quanto ci mette l’agenzia delle entrate a registrare un atto di questo tipo? Grazie in anticipo.
Fase post decreto trasferimento
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- Ultimo messaggio 19 aprile 2021
Al massimo una ventina di giorni , ma in genere i ritardi sono da imputarsi non tanto all ' agenzia quanto ai delegati che se la prendono molto comoda . Per legge entro 60 giorni dalla firma del decreto di trasferimento il Cancelliere e/o il professionista delegato devono inviarlo all ' agenzia entrate .
Morale non esiste un tempo fisso alcuni sono molto celeri altri no , può chedere la custodia del bene facendo domanda al GE
Buonasera, ho letto con interesse le vicessitudini di epistemiopontecorvo e vorrei chiedergli, dato che dichiara di aver saldato l'anno scorso ed aver ottenuto firma del decreto a fine febbraio, quanto tempo è effettivamente trascorso. Anch'io ho saldato in questi giorni un immobile aggiudicato i primi di dicembre (ho avuto qualche problema ad ottenere mutuo ipotecario) e il delegato mi ha in un certo senso rassicurato che in due mesi dovrei poter entrare in casa, nel caso ci dovessero essere particolari problemi al massimo tre mesi.
A nostro avviso non è necessario attendere la registrazione del decreto di trasferimento per ottenere la consegna del bene.
Sono necessarie alcune premesse al fine di comprendere i termini della questione.
In seno alle procedure esecutive (individuali e concorsuali), il trasferimento della proprietà costituisce una fattispecie a formazione complessa che parte dall’aggiudicazione, passa per il versamento del prezzo e si completa con la pronuncia (su cui torneremo alla fine) del decreto di trasferimento.
La determinazione del momento di produzione dell’effetto traslativo non è pacifica, essendosi registrate in dottrina autorevoli opinioni che l’hanno fatta decorrere dall’aggiudicazione o dal versamento del saldo prezzo.
In giurisprudenza, comunque, prevale nettamente l’idea che il trasferimento della proprietà si determina con il decreto di trasferimento, sebbene si tratti di effetto che, come detto, postula l’intervenuto versamento del saldo prezzo, in mancanza del quale esso non si produce (Cass., 2-4-1997, n. 2867; 28-8-1997, n. 7749; 20-10-1997, n. 9630; 16-9-2008, n. 23709).
Diverso, ma intimamente connesso a quello appena succintamente riassunto, è il tema della revocabilità, e dunque della stabilità, del decreto di trasferimento (e del suo effetto traslativo), a norma dell’art. 487 c.p.c., a mente del quale “Salvo che la legge disponga altrimenti, i provvedimenti del giudice dell'esecuzione sono dati con ordinanza, che può essere dal giudice stesso modificata o revocata finché non abbia avuto esecuzione.
La giurisprudenza sopra citata ha individuato questo momento (cioè il momento ultimo entro il quale il decreto di trasferimento può essere revocato) nel compimento delle formalità indicate al comma primo dell’art. 586, vale a dire registrazione, trascrizione e voltura catastale del decreto di trasferimento.
Ed allora, se così è, siamo dell’avviso che se il trasferimento della proprietà si produce con il decreto di trasferimento, è da quel momento che l’acquirente - nuovo proprietario – ha diritto ad ottenere la consegna del bene, a prescindere dal fatto che l’effetto traslativo diventi irrevocabile in un momento successivo.
Per completezza ricordiamo che a norma dell’art. 13, comma 1 bis, d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 (testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro), “Per i decreti di trasferimento e gli atti da essi ricevuti, i cancellieri devono richiedere la registrazione entro sessanta giorni da quello in cui il provvedimento è stato emanato”.
Inoltre, in base all’art. 6, comma 2 D.Lgs. 31 ottobre 1990, n. 347 (testo unico delle disposizioni concernenti le imposta ipotecaria e catastale), in forza del quale “i cancellieri, per gli atti e provvedimenti soggetti a trascrizione da essi ricevuti o ai quali essi hanno comunque partecipato, devono richiedere la formalità entro il termine di centoventi giorni dalla data dell'atto o del provvedimento ovvero della sua pubblicazione, se questa è prescritta”.
Buonasera, il mio quesito è sempre legato alla fase post decreto.
Il 23/3 il giudice firma il decreto di trasferimento e il delegato procede con il pagamento delle imposte all'Agenzia delle Entrate. Dopo mia richiesta, ieri 15/4 mi manda copia del decreto di trasferimento con apposizione marca da bollo e sigla/timbro della cancelleria.
Ad ogni modo, nel testo della mail, il delegato precisa che ancora non risultano completate le formalità presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari.
Mi piacerebbe capire quanto tempo potrebbe passare ancora prima di completare l'iter?
Ma la cosa che più mi preme è, sapere se ad oggi, potrei già presentare una richiesta di CILA e iniziare una ristrutturazione avendo già le chiavi oppure devo ancora attendere anche il completamento delle formalità alla Conservatoria?
A nostro avviso ricorrono certamente le condizioni per procedere. Infatti, con la pronuncia del decreto di trasferimento si determina il trasferimento della proprietà in capo all’aggiudicatario (si veda, tra le molte, Cass. 16.4.2003, n. 6272).
Quindi, da quel momento il nuovo proprietario è legittimato alla presentazione delle richieste edilizie.
