estensione decreto di trasferimento: immobile e pertinenze (terreni seminativi)

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mauro p. pubblicato 4 settimane fa

Buongiorno a tutti.

Vorrei porre il seguente caso.

Per effetto di un atto di pignoramento su ipoteca volontaria si svolge una procedura esecutiva immobiliare avente ad oggetto l’intero fabbricato con annessa corte individuato, per la procedura, quale lotto unico e censito catastalmente con dati identificativi unici.

Uno dei titoli esecutivi sulla base dei quali si procede, ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo, grava anche su un terreno seminativo/arborato, adiacente alla corte e tuttavia identificato catastalmente con due numeri di particella diversi; sulla planimetria catastale non ci sono segni particolari (tipo “s”).

I proprietari del lotto unico e del terreno seminativo risultano gli stessi, con le stesse quote, e sia l'ipoteca volontaria sia quella giudiziale sia il pignoramento sono stati trascritti contro tutti loro.

Se il pignoramento da cui origina la vendita giudiziaria ha colpito soltanto il fabbricato e la sua corte, si può sostenere che i terreni in questione, nonostante la propria identificazione catastale, siano da ritenersi pertinenze e quindi debbano essere oggetto di trasferimento giudiziale al pari del fabbricato e della sua corte?

Grazie e cordiali saluti.

 

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astalegale pubblicato 4 settimane fa

La risposta alla domanda da lei formulata necessita di alcune considerazioni preliminari.

Il giardino di cui lei parla è tecnicamente una pertinenza. Invero, ai sensi dell’art. 817 c.c. sono pertinenze le cose destinate in modo durevole al servizio o all’ornamento di un’altra, e tale è, pacificamente, il giardino di una abitazione.

In via generale il pignoramento della cosa principale comprende automaticamente anche le pertinenze. Lo si ricava dall’art. 2912 c.c., ai sensi del quale il pignoramento si estende agli accessori, alle pertinenze ed ai frutti della cosa pignorata, sebbene non menzionate nell’atto di pignoramento.

In applicazione di questi principi Cass. civ., sez. II, 28 aprile 1993, n. 5002 e Cass. civ., sez. lav., 16 novembre 2000, n. 14863. hanno ritenuto che, ad esempio, anche il terreno latistante o circondante un edificio pignorato, ancorché non esplicitamente indicato nell’atto di pignoramento e nella nota di trascrizione, in concrete circostanze può essere considerato come una unica unità immobiliare assieme al bene pignorato, similmente alle costruzioni che siano in rapporto di accessorietà o di pertinenza con il bene principale sottoposto ad esecuzione.

Ancora, secondo Cass. 10 luglio 1998, n. 6718 , il cortile di un’abitazione potrebbe anche non essere neppure configurabile come bene autonomo a sé stante. (Nel caso di specie, si trattava di un cortile che non possedeva una sua autonomia catastale, graffato dal punto di vista particellare con la costruzione alla quale accedeva, ed in concreto per esso non era possibile configurare un'altra funzione, diversa da quella di fornire aria e luce alle finestre ed ai balconi degli edifici).

Ovviamente, affinché esista un rapporto di pertinenzialità, cui consegue l’estensione ex lege del pignoramento, è necessario, secondo Cass. civ., sez. III, 20 marzo 2012, n. 4378 non solo che sussista in concreto una relazione di asservimento così qualificabile nel rispetto dell’art. 817 cod. civ., ma che questa risulti con caratteri di assolutezza ovvero di indispensabilità o di inequivocità del rapporto pertinenziale, in modo che si possa così sopperire alla lacuna riscontrabile nella trascrizione del pignoramento riguardante soltanto la cosa principale, a fini di tutela dei terzi.

Rispetto a questo quadro, occorre dare conto di quanto stabilito da Cass. civ., sez. III, 21 maggio 2014, n. 11272 la quale ha affermato che ove “il bene, che possa in astratto configurarsi come una pertinenza, sia dotato di per sé solo di univoci ed esclusivi dati identificativi catastali (tali cioè da identificare quello e soltanto quello) ed a meno che nel pignoramento e nella nota [di trascrizione] non si riesca a far menzione del medesimo con idonei ed altrettanto univoci riferimenti al primo (come, a mero titolo di esempio, con espressioni descrittive nel quadro D od altri dati negli altri quadri), non sia indicato con tali suoi propri dati nel pignoramento e nella nota, riferiti essendo questi ultimi in modo espresso soltanto ad altri beni compiutamente identificati con loro propri ed altrettanto esclusivi dati catastali (dalle planimetrie allegate ai quali o dai quali presupposte non risulti, poi, il bene che si pretenda essere una pertinenza), correttamente non va ritenuto esteso ai primi il pignoramento dei secondi: e tanto proprio perché tale situazione comporta un’obiettiva diversa risultanza dell’atto di pignoramento e soprattutto della sua nota di trascrizione, idonea a rendere inoperante la presunzione dell’art. 2912 cod. civ” (nel caso di specie, si discuteva se una certo subalterno del NCEU dovesse essere ricompreso, o meno, nell’atto di pignoramento, che indicava un subalterno adiacente).

Dopo questa sentenza è poi intervenuta Cass. Sez. 2, 20/01/2015 n. 869, secondo la quale La costituzione del vincolo pertinenziale presuppone un elemento oggettivo, consistente nella materiale destinazione del bene accessorio ad una relazione di complementarità con quello principale, e un elemento soggettivo, consistente nella effettiva volontà del titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale sui beni collegati, di destinare il bene accessorio al servizio o all'ornamento del bene principale, ma non si traduce in un modo di acquisto della proprietà, sicché è comunque necessario l'accertamento del diritto dominicale sulla cosa accessoria”. (Nel caso sottoposto al suo esame la S.C. ha ritenuto che una volta accertata la destinazione a pertinenza da parte dell'unico proprietario del bene principale e di quello accessorio l'omessa menzione del bene destinato a pertinenza in un decreto di trasferimento emesso a seguito di procedimento espropriativo non impedisse l'operatività dell'art. 2912 cod. civ.).

Così ricostruito il panorama normativo di riferimento, riteniamo che: se il terreno non ha una sua autonoma identificazione catastale, a nostro avviso il problema non si pone.

Se invece esso ha una sua denominazione catastale e di questa non si fa menzione nell'atto di pignoramento o nella relativa nota di trascrizione, né direttamente, né indirettamente, il problema (stando a Cass. n. 11272/2014) potrebbe porsi.

mauro p. pubblicato 4 settimane fa

Salve, si avevo già letto la vostra risposta generale in disamina di un caso precedente.

Quanto al caso specifico, posso aggiungere che ho letto la nota di pignoramento ed il relativo verbale. fabbricato e il giardino con i dati catastali che sono in effetti quelli che formano il lotto unico in vendita.

Le due particelle confinanti ed adiacenti a quella del lotto unico non sono indicate catastalmente e non sono descritte nel verbale di pignoramento. Tuttavia i confini del bene pignorato come lotto unico vengono puntualmente descritti: le due particelle non figurano quali confine e, per logica, sembrerebbero in tal modo essere ricomprese all'interno del lotto in vendita.

Alla luce di tale quadro, si può sostenere con qualche ragione che le due particelle di terreno debbano essere trasferite per effetto del decreto di trasferimento del giudice (perchè facenti parte del bene venduto all'asta, magari come pertinenze)? In caso di risposta affermativa, quali sarebbero le azioni concrete che l'aggiudicatario dovrebbe compiere per vedersi formalmente riconosciuta la proprietà delle due particelle (rivolgere un'istanza al giudice, intentare un'azione civile dopo il decreto nei cofronti dei proprietari)?

Grazie, saluti.

astalegale pubblicato 3 settimane fa

Ma le due particelle confinanti ed adiacenti a quella del lotto unico hanno una loro identificazione catastale?

mauro p. pubblicato 3 settimane fa

Si, le due particelle confinanti ed adiacenti hanno la loro propria identificazione catastale. Tuttavia, come dicevo, il pignoramento individua catastalmente il lotto unico posto in vendita e ne descrive i quattro confini ai quattro lati della proprietà staggita.

Nella descrizione dei confini il verbale di pignoramento non fa menzione neanche della particella (delle due in questione) subito adiacente al lotto unico che, invece, dovrebbe costituire (se ritenuta del tutto a sè stante) uno dei suoi confini. Da qui il persistere del dubbio se possa considerarsi tale elemento in favore della tesi del vincolo di pertinenzialità.

 

 

astalegale pubblicato 2 settimane fa

Probabilmente, allora, i terreni in questione debbono ritenersi esclusi dal pignoramento.

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