Errore grave

Per rispondere alla domanda formulata è necessario analizzare brevemente la norma di riferimento in materia di benefici “prima casa”.

I requisiti per godere dei benefici fiscali relativi all’acquisto della prima casa sono previsti dalla nota 2 bis dell’art. 1 della tariffa del d.P.R. 26 aprile 1966, n. 131 (testo unico dell’imposta di registro). Secondo questa norma devono ricorrere le seguenti condizioni.

a) che l'immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l'acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall'acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l'acquirente svolge la propria attività ovvero, se trasferito all'estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l'attività il soggetto da cui dipende ovvero, nel caso in cui l'acquirente sia cittadino italiano emigrato all'estero, che l'immobile sia acquistato come prima casa sul territorio italiano . La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel comune ove è ubicato l'immobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza, dall'acquirente nell'atto di acquisto;

b) che nell'atto di acquisto l'acquirente dichiari di non essere proprietario (esclusivo o in comunione con il coniuge) di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l'immobile da acquistare (alla proprietà è equiparato il diritto di usufrutto, uso e abitazione);

c) che nell'atto di acquisto l'acquirente dichiari di non essere proprietario (neppure per quote, anche in regime di comunione legale) su tutto il territorio nazionale di altra casa di abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa, (alla proprietà è equiparato il diritto di usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà).

Come si vede, la norma sopra richiamata prescrive che la sussistenza dei presupposti per l’applicazione dei benefici fiscali connessi all’acquisto della prima casa debba essere dichiarata dall’acquirente in sede di vendita. Siffatta dichiarazione, pertanto, costituisce un preciso onere a carico dell’acquirente, il cui adempimento costituisce condizione essenziale per usufruire delle agevolazioni fiscali richieste, e la cui ratio va ricercata, secondo la giurisprudenza, nella esigenza di consentire all’Agenzia delle entrate di compiere tempestivamente le verifiche funzionali ad accertare la sussistenza dei requisiti per fruire dei benefici richiesti (Cass. 6 giugno 2002, n. 8163; 12 marzo 2003, n. 3604; 10 settembre 2004, n. 18300).

Applicando ed adattando i principi appena esposti alla vendita esecutiva, è chiaro che la dichiarazione del contribuente deve essere resa in seno al decreto di trasferimento, poiché esso costituisce l’equivalente dell’atto di compravendite nelle vendite negoziali, poiché si tratta del provvedimento che determina il materiale trasferimento della proprietà.

Ciò detto, il momento ultimo in cui questa dichiarazione può essere resa va identificato con la registrazione del decreto di trasferimento. In questi termini si è espressa la Corte di Cassazione nella sentenza 19 aprile 2013, n. 9569, la quale ha affrontato il caso del contribuente che, dopo la registrazione del decreto di trasferimento, aveva chiesto all’agenzia delle entrate il rimborso dell’imposta di registro versata in eccedenza, dichiarando, appunto, di possedere i benefici per fruire dell’agevolazione.

Alla stessa conclusione era giunta, in passato, anche l’agenzia delle entrate con la risoluzione 3.10.2008, n. 370, con la quale, appunto, era stato affermato che un atto integrativo del decreto di trasferimento per fruire delle agevolazioni "prima casa" poteva intervenire, al più tardi, prima della registrazione del decreto, precisando che l’atto integrativo doveva rivestire la forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata, ma che l’autentica della sottoscrizione poteva intervenire anche da un pubblico ufficiale che non fosse il Giudice dell’esecuzione.

Così ricostruito il panorama normativo e giurisprudenziale di riferimento, riteniamo che per risolvere il caso di specie occorra in primo luogo verificare se esiste la possibilità di dimostrare che la dichiarazione necessaria per usufruire dei benefici fiscali legati all'acquisto della prima casa sia stata formalmente resa al professionista delegato.

Se così fosse, potrebbe pensarsi di inoltrare all'Agenzia delle Entrate un'istanza di rimborso allegando ad essa la prova che la dichiarazione prescritta dalle norme richiamate è stata resa, e rilevando che l'imposta è stata liquidata nella misura ordinaria per mero errore del professionista delegato, il quale ha omesso di riportare, nel decreto di trasferimento da lui predisposto e sottoposto alla firma del giudice dell'esecuzione, la dichiarazione resa dal contribuente aggiudicatario.

Ove si verificasse l'impraticabilità di questa strada poiché non è possibile fornire all'Agenzia delle Entrate la prova certa di aver formalmente reso la dichiarazione al professionista delegato, non resta che agire nei confronti di quest'ultimo per farne accertare giudizialmente la responsabilità, con la precisazione che comunque anche in un contenzioso di questo tipo l'aggiudicatario dovrà dimostrare che la dichiarazione prescritta per usufruire dell'applicazione dell'imposta di registro ad aliquota agevolata è stata resa.