1buongiorno mi sono aggiudicato la vendita di un immobile con relativi terreni, nella perizia del ctu risultano 3 particelle di uliveto per complessivi ha 3.20 e un frutteto di ha 3.54 per un valore complessivo di euro 64.000 . In realtà già dal 2010 l agea, in seguito ad un incendio aveva classificato le particelle dell uliveto a seminativo di 3^ ed il frutteto a pascolo per un valore complessivo di euro 21.000. Il sottoscritto di tutto ciò ne era a conoscenza ma poichè era un lotto unico dove insisteva un fabbricato che per il sottoscritto era più importante ho partecipato all asta e mi sono aggiudicato il lotto. La mia domanda è poichè la differenza tra la perizia del ctu e la situazione attuale, uliveti e frutteti inesistenti,è di circa 42.000 euro quali sono gli strumenti per far rilevare tale errore? 2) nella pubblicità di vendita non è presente il CDU nè nell elaborato peritale.3) con l ausilio di un geometra ho constatato che l asservimento di tutti i terreni (circa 8 ettari) era stato ceduto già nel 1999 dalla vecchia proprietaria per cui essendo anche coltivatore diretto non potrò realizzare nessun fabbricato per la mia attività( stalle,capannoni,case rurali). Nell elaborato peritale viene dichiarato "atti di asservimento urbanistico: nessuno" .nel 2013 il P.D. dichiara che" per rendere omogenei i lotti in questione e permettere agli eventuali compratori il passaggio ai terreni confinanti, si dispone un frazionamento in funzione sia della porzione di masseria attigua al terreno sia alla razionale fruibilità dei lotti suddivisi.frazionamento mai effettuato. Poichè ho avuto l aggiudixazione ma non ancora il trasferimento nel frattempo cosa posso fare? Grazie
Errata perizia
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- Ultimo messaggio 07 aprile 2022
Faccia osservazione scritta al delegato , chiedendo risposta motivata .
A nostro avviso l'unico elemento che potrebbe essere fondatamente contestato è l'esistenza di un atto di asservimento che non er astato citato.
Per spiegare le ragioni di questa nostra opinione dobbiamo partire dalla previsione dell'art. 2922 c.c., a mente del quale nella vendita esecutiva non trova applicazione la disciplina della garanzia per i vizi della cosa venduta.
Questa norma , che per costante giurisprudenza si applica anche alle vendite fallimentari (crf., sul punto, cass. Ordinanza n. 14165 del 12/07/2016) riguarda le fattispecie prefigurate dagli artt. da 1490 a 1497 c.c. (vizi e mancanza di qualità della cosa), ma non l'ipotesi di consegna di "aliud pro alio", configurabile, invece, se il bene aggiudicato:
1. appartenga ad un genere affatto diverso da quello indicato nell'ordinanza di vendita;
2. oppure manchi delle particolari qualità necessarie per assolvere alla sua naturale funzione economico sociale;
3. oppure ancora quando ne sia del tutto compromessa la destinazione all'uso previsto e che abbia costituito elemento dominante per l'offerta di acquisto.
Tuttavia, nella giurisprudenza della Corte di Cassazione si va affermando il principio per cui “La differenza strutturale tra la vendita forzata e quella negoziale è ostativa all'adozione, per la prima, di una nozione lata di "aliud pro alio", con la conseguenza che la nullità del decreto di trasferimento è ravvisabile solo in caso di radicale diversità del bene oggetto di vendita forzata ovvero se ontologicamente diverso da quello sul quale è incolpevolmente caduta l'offerta dell'aggiudicatario, oppure perché, in una prospettiva funzionale, dopo il trasferimento risulti definitivamente inidoneo all'assolvimento della destinazione d'uso che, presa in considerazione nell'ordinanza di vendita, ha costituito elemento determinante per l'offerta dell'aggiudicatario” (Cass. Sez. III, 29 gennaio 2016, n. 1669. Si trattava del caso in cui una unità abitativa la cui inagibilità, dichiarata dal Comune per la presenza di elementi inquinanti, ed emersa solo a seguito di una integrazione della perizia di stima depositata dopo il versamento del prezzo da parte dell'aggiudicatario, ed era solo temporanea per la piena recuperabilità della salubrità dell'immobile).
Se dunque si dovesse ritenere che il bene, conisderato edificabile, in realtà non lo è, non resta che proporre reclamo a norma dell'art. 591-ter c.p.c.
Grazie per la risposta ma facendo reclamo a norma dell art. 591 ter cosa può succedere alla mia aggiudicazione ? Viene annullata e posso chiedere eventuali danni? Grazie
Al massimo può essere annullata l ' asta , danni no .
Annullata vuol dire rifarla con tutti i dati di quella precedente con nuovi parametri di valutazione? Grazie
Cosi' in teoria poi in pratica dipende dal GE
vUOL DIRE CHE IL BENE POTREBBE ESSERE RIMESSO IN VENDITA PRECISANDOSI CHE NON è EDIFICABILE
Non mi sembra una soluzione giusta. Oltre al danno anche la beffa di perdere l aggiudicazione? Ma per questi errori chi dovrebbe pagare?
Le precisazioni catastali e ovviamente l ' edificabilità o meno dipende dalla perizia . Senta il delegato e faccia ricorso a norma dell ' art.591-ter cpc
Ma facendo ricorso io dovrei chiedere una riduzione del prezzo di aggiudicazione è possibile? Altrimenti a che serve fare ricorso con l art. 591 ter? Oppure è possibile una volta fatto il decreto di trasferimento chiedere i danni al ctu? Con l occasione l aggiudicazione l ho avuta il 24 febbraio u.s. il P.D. su mia richiesta del verbalemi dice che non è colpa sua dovendo presentare alla banca tale documento ed essendo trascorsi già 35 giorni dall'aggiudicazione e avendo 90 giorni di tempo per il saldo vorrei sapere il termine dei 90 giorni parte dalla data di aggiudicazione o dalla data del verbale di aggiudicazione? Grazie
La riduzione di prezzo non è possibile , per la scadenza del saldo senta il delegato , il ricorso serve a far notare le discrepanze , ma non credo ottenga l ' annullamento , chiedere i danni al ctu su quali basi ? Comunque attenda il parere di astalegale che saprà indicarle il percorso piu' consono .
come correttamente detto nel post che precede, la riduzione del prezzo non è possibile perchè nella vendita giudiziaria non opera la garanzia per i vizi della cosa venduta. A volte, tuttavia, accade che i creditori, pur di non perdere l'aggiudicazione, acconsentano ad una riduzione del prezzo. Il reclamo potrebbe essere la via attraverso la quale avviare una interlocuzione per trovare una soluzione di questo tipo.
