Dubbi su alcuni passaggi del saldo e stralcio immobiliare

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  • Ultimo messaggio 16 dicembre 2021
paola.to pubblicato 12 dicembre 2021

Salve a tutti,

scrivo dalla prov. di Torino. Avrei alcuni dubbi e curiosità circa l'operazione di saldo e stralcio immobiliare 

spero di non aver sbagliato sezione per porre le seguenti domande. Dunque:

1) Una volta trovato un immobile pignorato su un sito di aste telematiche e fatte le dovute analisi, quanto tempo a disposizione ho mediamente tra incontro con esecutato e formulazione della proposta per bloccare l'asta prima della data dell'asta stessa? Es. invio proposta al creditore oggi e l'asta è fissata a fine febbraio; 2 mesi di tempo per recuperare delega, inviare proposta ed avere una risposta sarebbe una tempistica adeguata o troppo ristretta?

2) E' possibile stralciare un debito di un'immobile in cui figurano 2 esecutati (500/1000 + 500/1000) o incorro nel rischio, se il debito è solo di uno dei due (es mutuo solo a nome del marito, ma casa cointestata con la moglie), poi di dover condividere l'immobile con gli altri 500/1000 della moglie?

3) Come va formulata e distribuita la proposta di 2 o + creditori?
Es. Mutuo con banca + 1 o 2 finanziarie e la banca con l'ipoteca sull'immobile.
La proposta di saldo e stralcio va fatta interamente solo alla banca e poi le finanziarie restano "fregate" o va fatta una proposta di saldo e stralcio per ogni istituto creditore? 

4) Come faccio a conoscere il creditore residuo (es mutuo)? Dopo delega dell'esecutato devo richiedere alla banca il piano di ammortamento con il saldo residuo?

5) Se io possiedo già un avvocato immobiliarista che sbrigherebbe le pratiche, e il debitore ha già un avvocato, come comportarsi con lui?

6) Premesso che la proposta è stata accettata dalla banca creditrice, il pagamento del debito lo esegue il delegato o il debitore stesso?

 

Grazie a chiunque mi saprà essere di aiuto.

asta saldo-prezzo stralcio
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robertomartignone pubblicato 12 dicembre 2021

1) il tempo è congruo sempre che non ci siano imprevisti 

2) deve rilevare anche la quota di chi non è esecutato

3) deve avere il consenso e liberatoria di tutti i creditiori sia del procedente che degli intervenuti , facendo attenzione che non intervenga nella procedura qualche altro creditore 

4) deve verificare con la banca avendo delega dell' esecutato 

5) l ' avvocato dell ' esecutato farà l ' interesse o almeno dovrebbe del suo cliente , che interagiscano i due legali 

6) il pagamento va fatto non dal delegato ma dall ' esecutato , il tutto con atto notarile che le assicurerà la proprietà dell ' immobile 

Per esperienza in teoria sono procedure facili , ma ,  piuttosto difficili da mettere in pratica .

 

 

 

paola.to pubblicato 13 dicembre 2021

gentilissimo. quindi se ho ben capito:

1) come tempistiche ce la faccio

2) al momento del compromesso o comunque della procura a vendere, devo avere il consenso anche degli altri 500/1000 in quanto regolare proprietario dell'immobile.

3) non mi è ancora chiaro se con più creditori si fa la proposta solo al creditore con ipoteca o anche ai chirografari e quindi, distribuire la mia proposta tra le varie figure, o poi i chirografari fanno rivalsa sul primo creditore con cui saldo

4) ok, come intuito.

5) nel mio Business Plan quindi dovrei considerare anche la parcella dell'avvocato degli esecutati ?!

6) ok, ma io con che garanzie affido il mio capitale ad un esecutato che magari potrebbe trattenersi la somma di denaro invece che saldare come pattuito?

So che sono domande molto banali, e che la procedura è facile a dirsi piuttosto che a farsi, per tale motivo vorrei avere ben chiara la situazione prima di procedere.

grazie.

robertomartignone pubblicato 13 dicembre 2021

Il tutto deve essere fatto con l ' assistenza di un Legale  , piuttosto bravo aggiungo , importante è che la roposta va fatta atutti i creditori : procedente + intervenuti , senza tale accordo non risolverà alcunchè .Gli esecutati il legale se lo pagano loro a meno di non fare accordi senza senso .Il capitale verrà utilizzato al rogito ! Non sarà nelle disponibilità dell ' esecutato  Attenda il responsabile del forum che le spiegherà meglio ...

inexecutivis pubblicato 16 dicembre 2021

Cerchiamo di fornire qualche indicazione nella speranza di poter essere di aiuto.

Allora.

In primo luogo va considerato che a norma dell’art. 624-bis c.p.c. il debitore ed i creditori possono presentare al giudice una istanza di sospensione della procedura fino a 20 giorni prima della data della vendita.

Quindi, la prima cosa da fare, dopo che si è trovata una intesa con in creditori, è quella di chiedere una sospensione della procedura per poter organizzare il da farsi ed evitare che a causa di possibili imprevisti si vada oltre questo termine finale.

La procedura da seguire sarà la seguente. In primo luogo bisognerà contattare il creditore procedente (e tutti quelli intervenuti muniti di titolo esecutivo) e debitore, prospettando loro l'interesse ad acquistare.

Tutti questi creditori devono essere coinvolti, poiché tutti devono prestare il consenso alla estinzione della procedura.

Poiché tutti devono prestare il compenso, è inoltre chiaro che a tutti loro deve essere formulata una offerta. Quanto offrire? Dipende da quanto verosimilmente ricaveranno dalla vendita. Se ad esempio esiste un creditore ipotecario di primo grado che ha un credito di molto superiore al valore di vendita, è evidente che un creditore intervenuto ben difficilmente verdà un euro, per cui gli si potrà offrire anche una piccola somma (qualcosa comunque si dovrà prevedere altrimenti potrebbe non prestare il consenso alla chiusura).

A proposito delle parcelle, è evidente che se la procedura si chiude, qualcuno dovrà remunerarli, con la conseguenza che  tutto si gioca sul piano delle trattative.

In questo modo i creditori potrebbero rinunciare alla procedura (così) consentendo l'acquisto, ed ottenendo in cambio il prezzo di vendita (in tutto o in parte, a seconda dei casi).

Normalmente per conseguire questo risultato il notaio incaricato di procedere alla stipula dell'atto si reca in tribunale insieme alle parti il giorno in cui deve essere dichiarata estinta la procedura, ed in quella stessa sede: il giudice estingue la procedura, il notaio stipula e l'acquirente versa il prezzo ai creditori (a volte gli assegni circolari vengono preventivamente consegnati al notaio che provvede a girarli ai creditori medesimi dopo aver raccolto le firme).

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