Diritto di usufrutto Vitalizio

Cerchiamo di rispondere separatamente a ciascuna delle domande formulate.

1. L’aggiudicatario puó usufruire dell’immobile, ovvero destinarlo per se o la sua famiglia, fino al momento in cui i due usufruttuari sono in vita?

All'interrogativo deve essere data risposta affermativa. Lo si ricava dalla stessa definizione di usufrutto fornita dall'art. 981 c.c., a mente del quale l'usufruttuario ha diritto di godere della cosa, con il solo obbligo di rispettarne la destinazione economica.

2. Per godere del diritto di godimento devono essere in vita entrambi gli usufruttuari attuali o il diritto continua anche nel caso in cui uno dei due venga a mancare?

Con riferimento a questa domanda, osserviamo che dall'art. 979 si ricava la regula iuris per cui la durata dell'usufrutto non può eccedere la vita dell'usufruttuario; se ne deve allora dedurre che, se l'usufrutto è costituito in favore di pluralità di soggetti, fin quando almeno uno di essi in vita, l'usufrutto non si estingue.

3. Potrei affittare l’immobile in caso di aggiudicazione? Occorre autorizzazione del nudo proprietario?

Anche questo interrogativo dobbiamo rispondere in senso affermativo, osservando che l'usufruttuario ha diritto di cedere in locazione il bene, senza che a tal fine occorra l'autorizzazione del nudo proprietario. Lo si ricava dall'art. 984 c.c., il quale stabilisce che i frutti naturali frutti civili spettano all'usufruttuario per la durata del suo diritto.

4. Che tipologia di tasse pagherei per l’immobile? (Es. Imu seconda casa?).

Quanto alle imposte, certamente l'usufruttuario è soggetto passivo delle imposte che gravano sul bene, sicché ad esempio l'usufrutto è certamente imponibile sia ai fini Irpef che ai fini IMU (per quest'ultima, si veda l'art. 9, d.lgs 23/2011).

5. Vista l’operazione ad alto rischio, nel caso l’immobile abbiamo bisogno di manutenzione, concorre alle spese anche il nudo proprietario?

Quanto alle spese di manutenzione, occorre partire dalla lettura dell'art. 1005 c.c. a mente del quale sono a carico del proprietario le riparazioni straordinarie, per tali intendendosi (ai sensi del secondo comma della medesima disposizione) quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento per intero per una parte notevole dei tetti, dei solai, delle scale, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta. La disposizione si chiude con la previsione per cui l'usufruttuario deve corrispondere al proprietario, durante l'usufrutto, interesse sulle somme spese per queste riparazioni. Da questa previsione si ricava, a contrario, che tutte le altre spese sono a carico dell'usufruttuario.

La disciplina si completa con la previsione di cui all'art. 1006 c.c., a mente del quale se il proprietario rifiuta di eseguire queste riparazioni, o ne ritarda l'esecuzione senza giusto motivo, è in facoltà dell'usufruttuario farle eseguire a proprie spese, con diritto al rimborso maturante alla fine dell'usufrutto, rimborso a garanzia del quale l'usufruttuario ha il diritto di ritenere l'immobile riparato.