diritto di superficie

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Ultimo messaggio 07 giugno 2021

vincdec10 pubblicato 29 maggio 2021

Salve, stavo procedendo col mio legale alla due diligence immobiliare per valutare l'acquisto su di una prima casa prossima all'asta.

Pochi giorni fa ci viene comunicato dal delegato alla vendita che è stato pubblicato un testamento olografo nel quale con disposizione fiduciaria, il testatore dispone di cedere il diritto di superfice della casa,da un beneficiario apparente ad un terzo beneficiario definitivo.

Vi chiedo come muoversi e comportarsi in questi casi?

Tenendo conto anche che tra testatore, esecutore testamentario e beneficiario definitivo non compaiono persone riconducili agli esecutati?

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inexecutivis pubblicato 31 maggio 2021

Rispondiamo alla domanda osservando che andrebbe verificato in primo luogo se sono decorsi i 10 anni entro i quali l’erede testamentario può accettare l’eredità, a norma degli artt. 480 e 2935 c.c.

Va poi considerato che l'art. 2652, n. 7 c.c. prevede che se una eventuale domanda è stata trascritta dopo cinque anni dalla data della trascrizione dell'acquisto a causa di morte, la sentenza che l'accoglie non pregiudica i diritti acquistati a qualunque titolo dai terzi di buona fede in base a un atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione della domanda. La norma fa tuttavia salvo l'art. 534, commi secondo e terzo, per cui se la domanda è diretta a far pronunziare l'annullamento per una causa diversa dall'incapacità legale, la sentenza che l'accoglie non pregiudica i diritti acquistati dai terzi di buona fede in base a un atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione della domanda, anche se questa è stata trascritta prima che siano decorsi cinque anni dalla data della trascrizione dell'atto impugnato, purché in questo caso i terzi abbiano acquistato a titolo oneroso.

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vincdec10 pubblicato 31 maggio 2021

Da quello che ci risulta l'esecutore ha accettato l'eredità già entro i primi 6 mesi dalla morte del testatore ed ha trasmesso a titolo gratuito l'immobile ad un beneficiario che ci risulta con piene facoltà pisciofisiche.

Non ci risultano al momento, domande giudiziali trascritte ne sentenze che annullino la trascrizione per acquisto causa di morte.

La cosa più importante e forse più preoccupante e che il testatore ha affermato nella scrittura testametaria di aver usucapito diritto di superficie da un ex proprietario.

Questo in base ad una scrittura privata autenticata (allegata allo stesso testamento) nel quale l'ex proprietario riconosceva il testatore pieno e legittimo titolare del diritto di superficie.

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inexecutivis pubblicato 01 giugno 2021

Probabilmente il testamento è opponibile. Quello che a questo punto andrebbe verificato, è la proprietà del bene in capo al testatore.

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vincdec10 pubblicato 01 giugno 2021

Da quanto stiamo appurando, sembra che il testatore risulti proprietario - superficiario da più di 20 anni.

Io e il mio legale,siamo del parere che il suo diritto di proprietà, ormai si sia purtoppo consolidato nel tempo, risultano anche documenti che attestano il possesso dell'immobile ( ristrutturazioni, cambio chiavi, serrature ecc.)

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inexecutivis pubblicato 04 giugno 2021

Siamo d'accordo con le conclusioni che avete tratto.

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vincdec10 pubblicato 05 giugno 2021 - Ultima modifica 05 giugno 2021

Dunque il testamento richiamato ed ora pubblicato sarebbe opponibile alla procedura esecutiva e la trascrizione mortis causa, cancellerebbe tutte le iscrizioni ipotecarie e i diritti di terzi?

A questo punto crediamo che il giudice dovrebbe dichiarare estinta la procedura in quanto non vi la prova della titolrarità del diritto di proporietà in capo all'esecutato; in quanto manca una trascrizione d'acquisto a suo favore, che è stata inibita dallla successiva trascrizione del testamento olografo del nuovo superficiario.