Differenze fiscali prima casa e abitazione principale

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Ultimo messaggio 19 dicembre 2018

alessandromagno pubblicato 03 dicembre 2018 - Ultima modifica 03 dicembre 2018

Buongiorno, vorrei una vostra opinione su una serie di quesiti di esclusione delle imposte, ma che si riallacciano tutti alla disciplina prima casa e abitazione principale o stabile dimora.

La mia premessa è che per prima casa non si intenda anche abitazione principale, stando alla lettura della nota II-bis lett. a).

Plusvalenze infra quinquennio: rilevante la dimora abituale per la maggior parte del periodo d'imposta;

IMU: rilevante la dimora abituale;

Interessi passivi mutuo/ristrutturazione: rilevante la dimora abituale tenendo conto dell'effettivo periodo di dimora, diversamente dalla plusvalenze

Credito d'imposta di registro/iva: rilevante il riacquisto di prima casa.

E' corretto dire che, in sede di riacquisto, ogni tipo di imposta soggiace a una diversa definizione di "casa", che sia prima o stabile dimora? (premettendo che si ha precedentemente usufruito delle condizioni prima casa).

Grazie per le delucidazioni

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inexecutivis pubblicato 07 dicembre 2018

La premessa riportata nella domanda è corretta.

Invero, ai fini dell'imposta di registro, la nota 2 bis dell’art. 1 della tariffa del d.P.R. 26 aprile 1966, n. 131 (testo unico dell’imposta di registro) è richiesto esclusivamente che l'immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l'acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall'acquisto la propria residenza, e non anche che in quell'immobile l'acquirente stabilisca la propria dimora abituale.

Un ragionamento diverso è invece compiuto, a proposito delle plusvalenze dall'art. 67, comma 1 let. b) d.P.R. 917/1986, per il quale sono soggette a tassazione “le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l'acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari.

Il concetto di dimora rientra nuovamente in gioco con riferimento alla detrazione ai fini IRPEF degli interessi passivi corrisposti in esecuzione di contratti di mutui ipotecari contratti per l'acquisto della unità immobiliare da adibire ad abitazione principale entro l'anno dall'acquisto, in forza della previsione dell'art. 15, comma 1 let. b) del citato d.P.R. 917/1986.

Sempre al concetto di dimora abituale deve aversi riguardo per quanto concerne l'IMU sulla prima casa, ciò sulla scorta di quanto previsto dall'art. 13, comma 2, D.L. 06/12/2011, n. 201 convertito, con modificazioni, con l. 22.12.2011, n. 214.

Infine, ritorna il concetto di prima casa nei termini previsti dal testo unico dell'imposta di registro nell'art. 7 L. 23/12/1998, n. 448, il quale prevede che ai contribuenti che provvedono ad acquisire, a qualsiasi titolo, entro un anno dall'alienazione dell'immobile per il quale si è fruito dell'aliquota agevolata prevista ai fini dell'imposta di registro e dell'imposta sul valore aggiunto per la prima casa, un'altra casa di abitazione non di lusso, in presenza delle condizioni indicate dal d.P.R. 26.4.1986, n. 131 per usufruire delle agevolazioni prima casa, è attribuito un credito d'imposta fino a concorrenza dell'imposta di registro o dell'imposta sul valore aggiunto corrisposta in relazione al precedente acquisto agevolato. L'ammontare del credito non può essere superiore, in ogni caso, all'imposta di registro o all'imposta sul valore aggiunto dovuta per l'acquisto agevolato della nuova casa di abitazione non di lusso.

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alessandromagno pubblicato 07 dicembre 2018

Ringrazio per la puntuale ed esauriente delucidazione.

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alessandromagno pubblicato 07 dicembre 2018

Peraltro mi permetto di segnalare che, se ho ben interpretato, lo stesso concetto di prima casa viene superato dal comma 4 della nota II bis art.1, dove, per continuare ad usufruire dei benefici prima casa in caso di cessione nel quinquennio, è necessario acquistare entro 1 anno un altro immobile che però va adibito ad abitazione principale. Pertanto, un qualunque individuo che acquisti il suo primo immobile, lo potrà adibire come prima casa seguendo la disciplina della nota II bis; ma dall’immobile n.2 in poi (sempre che ci sia stata la vendita nel quinquennio di ognuno dei successivi) dovrà assoggettare la prima casa alla disciplina della stabile dimora, fuori dalla nota II bis. E così via finché non venderà l’n-esimo immobile oltre i 5 anni dall’acquisto. A quel punto l’immobile n+1 potrà essere abitazione principale ritornando nell’annovero del II bis, e quindi senza la necessità che sia anche abitazione principale. Ho interpretato correttamente? Grazie di nuovo

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inexecutivis pubblicato 11 dicembre 2018

Per rispondere compiutamente alla domanda formulata occorre premettere che a norma del comma 4 della nota 2 bis dell’art. 1 della tariffa del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, il contribuente decade dai benefici fiscali legati all'acquisto della "prima casa" in caso di dichiarazione mendace o di trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito degli immobili acquistati con detti benefici prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del loro acquisto.

Le medesima disposizione prevede che la decadenza non si verifica nel caso in cui il contribuente, entro un anno dall'alienazione dell'immobile acquistato con i benefici prima casa, proceda all'acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale.

Come si vede, nel caso di rivendita del bene entro il quinquennio il legislatore non si accontento di un nuovo acquisto compiuto entro l'anno alle stese condizioni in cui si è acquistato il primo immobile, ma richiede un quid pluris, rappresentato dal fatto che quell'immobile sia adibito dal contribuente ad abitazione principale.

Che questa sia la corretta interpretazione del dato normativo è stato confermato dalla corte costituzionale, con l'ordinanza n. 46 del 13.2.2009, nella quale si è affermato che la situazione di chi effettua il "primo acquisto" non sia "omogenea rispetto a quella di chi effettua il secondo acquisto", poiché il legislatore, con il citato ultimo periodo del comma 4 della nota II-bis dell'art. 1 della parte I della tariffa "ha inteso disciplinare una fattispecie del tutto diversa da quella dell'accesso alle agevolazioni, stabilendo non una reiterazione delle agevolazioni medesime, ma un'eccezione alla regola della decadenza da tali benefici prevista dal primo periodo dello stesso comma; eccezione che opera esclusivamente nel caso in cui il contribuente, entro un anno dall'alienazione, proceda all'acquisto di un altro immobile da adibire a propria abitazione principale", eccezione che ha inteso subordinare ad una condizione "diversa e piú restrittiva (la destinazione della casa ad abitazione principale) rispetto a quelle stabilite, per la concessione delle agevolazioni medesime per l'acquisto del primo immobile".

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alessandromagno pubblicato 11 dicembre 2018

E per questi motivi, sia l’art. 7 L. 23/12/1998, n. 448, sia qualunque altra disciplina che non richieda di risiedere nell’immobile, perdono completamente la loro efficacia. Infatti, per tale normativa, pur non richiedendo la dimora abituale, le stesse agevolazioni si perdono se dovessero decadere i benefici prima casa del primo immobile. Ed i benefici decadono ove non si dimori abitualmente nel secondo, stando al comma 4 della Nota!

Per riassumere: l’art. 7, come le altre leggi, decorre i propri effetti con il solo riacquisto di prima casa della Nota. Mentre cessa la propria applicazione alla decadenza dei benefici. Ma siccome il mero riacquisto della Nota fa perdere i benefici, ergo: l’art. 7 produce realmente i propri effetti nel solo caso di dimora abituale.

Per riassumere, il credito d’imposta (art. 7) è consentito se:

immobile 1 è prima casa.
vendo l’immobile 1 ed entro un anno compro immobile 2
sia 1 che 2 devono essere acquistate in presenza delle condizioni di cui alla nota II-bis, e nient’altro
ma per la stessa Nota, l’immobile 2, per usufruire delle agevolazioni e non far perdere quelle della casa 1, deve essere abitazione principale, come descritto al comma 4
Se la 2 è abitazione principale allora all’art. 7 non è vero che bastino i requisiti del comma 1 della Nota (prima casa)

È un circolo vizioso, ma chi è alla fine il vincitore?

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inexecutivis pubblicato 15 dicembre 2018

Il legislatore ha richiesto, per il secondo acquisto, requisiti più stringenti come derga alla perdita dei benefici. Si tratta di una scelta che può avere "effetti collaterali" con riferimento agli altri benefici legati al concetto di "dimora abituale", ma tant'è.