Differenza fra acquisto immobile fallimento oppure senza incanto

Sia la vendita che si celebra in ambito fallimentare che quella che si svolge in sede esecutiva sono vendite “forzate”, nel senso che in entrambe si prescinde dalla volontà del proprietario del bene.

Non è detto che, tuttavia, le vendite esecutive e le vendite fallimentari soggiacciano alle medesime regole.

Le vendite fallimentari sono disciplinate dall’art. 107 l.fall., il quale contiene una disciplina solo in parte sovrapponibile con quella esecutiva.

In primo luogo la norma prevede genericamente che le vendite debbano svolgersi mediante “procedure competitive”, senza prescrivere l’obbligo di osservare le disposizioni di cui al codice di procedura civile.

Il programma di liquidazione, tuttavia, può prevedere che “le vendite dei beni mobili, immobili e mobili registrati vengano effettuate… secondo le disposizioni del codice di procedura civile in quanto compatibili”.

È inoltre previsto che la vendita possa essere sospesa “ove pervenga offerta irrevocabile d'acquisto migliorativa per un importo non inferiore al dieci per cento del prezzo offerto”.

Insomma, i due procedimenti potrebbero non essere sovrapponibili. È tuttavia possibile che il curatore, nell’elaborare il programma di liquidazione, abbia prospettato al Giudice (che autorizza l’esecuzione degli atti esecutivi del programma di liquidazione a norma dell’art. 104 ter, comma 9 l.fall.). Questa eventualità si verifica frequentemente, poiché il rinvio alle norme che disciplinano le vendite esecutive consente di disporre di una cornice normativa certa di riferimento.

Pertanto, ed in definitiva, andrà letto l’avviso di vendita (ed eventualmente il programma di liquidazione) poiché in esso sarà possibile individuare se nella gestione della vendita la curatela abbia o meno deciso di attenersi alle regole del codice di procedura civile.

Quanto alle spese, normalmente nelle vendite fallimentari competitive il trasferimento della proprietà, che viene eseguito mediante rogito notarile, è a carico dell’acquirente.

Invece nelle vendite esecutive il trasferimento avviene con decreto di trasferimento, e sull’acquirente grava una quota parte del compenso dovuto al professionista delegato, quota parte che è determinata dal d.m. 227/2015 ed il cui importo è inferiore al costo del rogito notarile.

Vanno poi considerate le spese di cancellazione delle formalità pregiudizievoli, e qui non vi sono differenze perché dipende della scelta compiuta dal giudice.

Infine, entrambe le vendite scontano il pagamento delle imposte nella stessa misura.