È noto che la legge di bilancio per il 2021, (legge 178/2020) ha previsto, all’art. 1 commi 376- 379 alcune disposizioni che disciplinano le procedure esecutive e concorsuali che abbiano ad oggetto immobili realizzati in regime di edilizia residenziale pubblica convenzionata e agevolata.
In particolare, il comma 376 stabilisce che “Le procedure esecutive aventi a oggetto immobili realizzati in regime di edilizia residenziale pubblica convenzionata e agevolata che sono stati finanziati in tutto o in parte con risorse pubbliche sono nulle se il creditore procedente non ne ha dato previa formale comunicazione, tramite posta elettronica certificata, agli uffici competenti del comune dove sono ubicati gli immobili e all'ente erogatore del finanziamento territorialmente competente. La nullità è rilevabile d'ufficio, su iniziativa delle parti, degli organi vigilanti avvisati ovvero dell'inquilino detentore, prenotatario o socio della società soggetta alla procedura esecutiva.
Il comma 377 aggiunge che “Nel caso in cui l'esecuzione sia già iniziata, il giudice dell'esecuzione procede alla sospensione del procedimento esecutivo nelle modalità di cui al comma 376 per consentire ai soggetti di cui al citato comma 376 di intervenire nella relativa procedura al fine di tutelare la finalità sociale degli immobili e sospendere la vendita degli stessi.
Dispone poi il comma 378 che “Se la procedura ha avuto inizio su istanza dell'istituto di credito presso il quale è stato acceso il mutuo fondiario, il giudice verifica d'ufficio la rispondenza del contratto di mutuo stipulato ai criteri di cui all'articolo 44 della legge 5 agosto 1978, n. 457, e l'inserimento dell'ente creditore nell'elenco delle banche convenzionate presso il Ministero delle infrastrutture e dei trasporti. La mancanza di uno solo dei due requisiti citati determina l'immediata improcedibilità della procedura esecutiva ovvero della procedura concorsuale avviata”.
Ciò detto, l’ambito oggettivo di riferimento della normativa non è chiaramente individuato dal legislatore, che fa riferimento, genericamente agli immobili realizzati in regime di edilizia residenziale pubblica convenzionata e agevolata che sono stati finanziati in tutto o in parte con risorse pubbliche.
Dunque, parlando di “immobili realizzati” la norma esclude i terreni, potendosi al limite porre il problema in relazione ai fabbricati in corso di costruzione.
Il concetto di edilizia residenziale pubblica è ampio. In esso si ricomprende, genericamente, quel settore dell'edilizia realizzato dallo Stato, direttamente o per il tramite di enti pubblici creati per questo scopo, o comunque con interventi finanziari o di altro genere da parte di organismi pubblici, allo scopo di fornire la creazione di alloggi abitativi per i cittadini con scarso reddito.
In questo conteso si distingue:
l'edilizia sovvenzionata, in cui gli immobili risultano costruiti direttamente da enti pubblici;
l'edilizia agevolata, quando gli immobili sono costruiti da privati;
l'edilizia convenzionata, nella quale gli immobili sono costruiti da soggetti privati ma a seguito di una convenzione stipulata con un ente pubblico territoriale (Regione o Comune).
L'edilizia sovvenzionata è quell'edilizia prevalentemente abitativa realizzata per consentire al servizio pubblico di attribuire casa ai ceti più poveri per il tramite di organismi pubblici tra cui IACP (istituti autonomi case popolari) e ATER (aziende territoriali edilizia residenziale).
L'edilizia agevolata è quella parte di edilizia pubblica affidata alla costruzione ad opera di soggetti privati, caratterizzata dalla concessione di finanziamenti da parte dello Stato. Il costruttore in questi casi gode, di norma, ai fini della realizzazione delle opere, di mutui edilizi assistiti da ipoteca sull'area edificanda, e da garanzia c.d. sussidiaria dello Stato, ovvero da un contributo dello Stato erogato in conto capitale ovvero finalizzato all'abbattimento degli interessi.
L'edilizia convenzionata ricorre quando l’intervento edilizio viene realizzato in forza di una "convenzione" tra la Pubblica Amministrazione ed i soggetti che realizzano gli alloggi destinati ai ceti meno abbienti. Detta convenzione è destinata a disciplinare il rapporto giuridico che si instaura tra gli stessi soggetti, ed in essa è trasfusa la complessa serie di diritti e doveri che emergono dalla collaborazione tra ente pubblico e soggetto attuatore dei programmi edilizi.
Normalmente si distinguono:
le convenzioni PEEP (ovvero piani di zona per l'edilizia popolare economica) disciplinate dall'art. 35, l. n. 865 del 1971;
le convenzioni cc.dd. "Bucalossi", originariamente disciplinate dalla l. n. 10 del 1977, oggi artt. 17 e 18,
d.p.r. n. 380 del 2001 (t.u. sull'Edilizia).
Le convenzioni PEEP costituiscono attuazione dello strumento di base per individuare le aree da destinare all'edilizia residenziale pubblica, che è appunto il Piano di zona per l'Edilizia Economica Popolare previsto dall'art. 35, l. n. 865 del 1971.
Le convenzioni cc.dd. "Bucalossi", invece, hanno natura urbanistico-privatistica e costituiscono un accordo fra il Comune, che concede il permesso di costruire con oneri concessori ridotti, ed il soggetto titolare del permesso di costruire, che si obbliga a realizzare opere di urbanizzazione - che verranno poi acquisite al patrimonio indisponibile del Comune - a fronte dello sconto sugli oneri di costruzione.
Sulla scorta di una dato normativo così ricostruito, ci pare di escludere che nel caso di specie ricorra una ipotesi di applicazione della normativa in discorso.
Peraltro, al comma 378, il quale contempla il caso di una procedura che abbia avuto inizio su istanza dell'istituto di credito presso il quale è stato acceso il mutuo fondiario, istituto che deve essere inserito nell'elenco delle banche convenzionate presso il Ministero delle infrastrutture e dei trasporti, precisiamo che ad oggi il citato elenco non esiste.
