Cerchiamo di rispondere separatamente a ciascuna delle domande formulate.
- in quanto tempo al massimo dovrei ricevere il decreto di trasferimento dalla data del saldo prezzo?
Per rispondere alla domanda formulata è necessario partire, a nostro avviso, dalla lettura dell'articolo 591 bis, penultimo comma, c.p.c., a mente del quale "avvenuto il versamento del prezzo con le modalità stabilite ai sensi degli articoli 574, 585 e 590, secondo comma, il professionista delegato predispone decreto di trasferimento e trasmette senza indugio al giudice dell'esecuzione il fascicolo".
Come si vede, il legislatore non ha individuato in termini precisi entro quanto tempo dal versamento del saldo prezzo deve essere emesso il decreto di trasferimento, prevedendo, con una formula più generica, che questo deve essere predisposto dal professionista delegato senza indugio, il che vuol dire che il decreto di trasferimento dovrrebbe seguire al versamento del saldo in tempi brevi. Purtroppo a volte questo non accade perché i magistrati italiani, pur essendo, secondo le stime del CEPEI, (European Commission for the Efficiency of Justice) i più produttivi d’Europa hanno il carico di lavoro più elevati rispetto ai loro colleghi europei.
- come si calcolano le spese da riconoscere al professionista? mi verrà rilasciata regolare fattura?
L’art. 179 bis, comma secondo, disp. att. c.p.c. dispone che “Il compenso dovuto al professionista è liquidato dal giudice dell'esecuzione con specifica determinazione della parte riguardante le operazioni di vendita e le successive che sono poste a carico dell'aggiudicatario. Il provvedimento di liquidazione del compenso costituisce titolo esecutivo”.
Dunque, come si vede, una porzione del compenso dovuto al professioniste delegato grava sull’aggiudicatario.
La misura di questo compenso è stabilita dal DM Giustizia 15 ottobre 2015, n. 227
Si tratta, in particolare, della quota parte (50%) del compenso dovuto al professionista delegato per la fase del trasferimento della proprietà del bene, il cui importo, determinato ai sensi dell’art. 2,comma 1, varia in relazione al prezzo di aggiudicazione, e cioè:
1. Quando il prezzo di aggiudicazione è pari o inferiore a euro 100.000, il costo del compenso a carico dell’aggiudicatario è pari ad €. 550,00;
2. Quando il prezzo di aggiudicazione o il valore di assegnazione è superiore a euro 100.000 e pari o inferiore a euro 500.000 il costo del compenso a carico dell’aggiudicatario è pari ad €. 825,00;
3. quando il prezzo di aggiudicazione o il valore di assegnazione è superiore a euro 500.000 il costo del compenso a carico dell’aggiudicatario è pari ad €. 1.100,00
4. In presenza di giustificati motivi, il compenso a carico dell’aggiudicatario o dell’assegnatario può essere determinato dal Giudice in misura diversa da quanto appena illustrato, e dunque è bene verificare se vi sia stata una eventuale diversa determinazione nell’ordinanza di vendita.
A questi importi vanno aggiunti il contributo previdenziale (4%) e l’IVA (ove il regime fiscale del delegato preveda il versamento dell’IVA).
Va ancora aggiunto che ai sensi dell’art. 2 comma due del citato decreto, “Quando le attività di cui al comma 1, numeri 1), 2) e 3) riguardano più lotti, in presenza di giusti motivi il compenso determinato secondo i criteri ivi previsti può essere liquidato per ciascun lotto”; inoltre, il successivo comma 7 stabilisce che “In presenza di giustificati motivi, il compenso a carico dell’aggiudicatario o dell’assegnatario può essere determinato in misura diversa da quella prevista dal periodo precedente”)
Il compenso ricevuto dal professionista delegato, infatti, dal punto di vista fiscale costituisce corrispettivo ricevuto per la prestazione di un servizio, e pertanto deve essere oggetto di fatturazione ai sensi dell’art. 21 d.P.R. 26.10.1972, n. 633, a mente del quale “Per ciascuna operazione imponibile il soggetto che effettua la cessione del bene o la prestazione del servizio emette fattura, anche sotto forma di nota, conto, parcella e simili …”
Il comma quarto della medesima disposizione previsa che la fattura deve essere emessa in duplice esemplare, di cui uno consegnato alla parte. Infine, l’ultimo comma dell’art. 21 precisa che “Le spese di emissione della fattura e dei conseguenti adempimenti e formalità non possono formare oggetto di addebito a qualsiasi titolo”.
- non ho il decreto di trasferimento ma mi hanno concesso l'immissione in possess: è sufficiente questa per mettere in vendita la casa acquisita e darne delega a un'agenzia immobiliare?
Nel rispondere alla domanda riteniamo che occorra muovere dalla premessa per cui secondo la giurisprudenza (si veda, tra le molte, Cass. 16.4.2003, n. 6272) e la dottrina maggioritaria il decreto di trasferimento è l’atto che determina il trasferimento della proprietà in capo all’aggiudicatario, sebbene sia stato autorevolmente sostenuto che l’effetto traslativo si produca con l’aggiudicazione (secondo alcuni) o con il versamento del saldo (secondo altri).
Se così è, siamo dell’avviso che se il trasferimento della proprietà si produce con il decreto di trasferimento, è da quel momento che l’acquirente - nuovo proprietario – ha diritto ad ottenere la consegna del bene, a prescindere dal fatto che l’effetto traslativo diventi irrevocabile in un momento successivo.
Ciò premesso, la possibilità che l’immobile sia rivenduto prima della emissione del decreto di trasferimento è ammissibile in applicazione dei principi generali. Si tratterà, in particolare, di una vendita di cosa altrui, disciplinata dagli artt. 1478 e seguenti c.c., ed il compratore diventerà proprietario della cosa nel momento stesso in cui il compratore (in questo caso l’aggiudicatario) acquista la proprietà della cosa.
- posso sommare la fattura delle spese di cui sopra e degli arretrati delle spese condominiali per il calcolo dell'imponibile per l'imposta sostitutiva?
Dando per presupposto che nella domanda ci si intenda riferire alla plusvalenza, osserviamo che ai sensi dell’art. 68 D.P.R. 22/12/1986, n. 917 (Testo unico delle imposte sui redditi), come modificato dall'art. 37, comma 39, D.L. 4 luglio 2006, n. 223, convertito, con modificazioni, dalla L. 4 agosto 2006, n. 248, “Le plusvalenze di cui alle lettere a) e b) del comma 1 dell'articolo 67 sono costituite dalla differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo di imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo. Per gli immobili di cui alla lettera b) del comma 1 dell'articolo 67 acquisiti per donazione si assume come prezzo di acquisto o costo di costruzione quello sostenuto dal donante”.
A nostro avviso, pertanto, tutti i costi indicati nella domanda sono da considerarsi costi inerenti, e dunque computabili al fine di determinare la base imponibile.
