Buonasera, a dicembre 2020 mi sono aggiudicata all'asta un bene immobile. Ad oggi non ho ancora il decreto di trasferimento e cercando di capire le cause di questo ritardo ho scoperto che il bene ha un sequestro preventivo penale, indicato in perizia, che non sanno come gestire in quanto potrebbe diventare confisca. Oggi, dopo tutti questi mesi di attesa, sembra che il giudice abbia optato per emettere lo stesso il trasferimento mollando a me il problema dell'eventuale confisca in quanto il sequestro era indicato in perizia. Io purtroppo non gli ho dato peso convinta del fatto che un bene acquistato tramite asta fosse ultra sicuro e mi venisse dato senza alcun vincolo, libero da tutto e che quindi anche il sequestro penale sarebbe stato cancellato. Il trasferimento ancora non è stato firmato, io nel frattempo mi sono cercata un avvocato che mi seguisse ma anche lui sembra scettico sulla situazione poiché concorda con me nel dire che se un bene non può essere liberato non dovrebbe andare all'asta. Ora le mie domande sono molteplici: come può essere venduto un bene che potrebbe essere confiscato, con l'esito che una persona estranea ai fatti debba pagare due volte per gli errori di altri? Cosa consigliereste di fare in una situazione simile? Il mio avvocato sostiene che la strada da percorrere è impugnare il decreto di trasferimento se emesso col vincolo del sequestro. Io non posso credere che dopo mesi di attesa, dove non ho avuto nessuna notizia dal delegato, non ho idea di dove siano i miei soldi (parliamo di una cifra considerevole), devo ancora correre il rischio di vedermelo trasferito e poi confiscato. Posso agire nei confronti del delegato?
Decreto di trasferimento senza cancellazione del sequestro preventivo penale
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- Ultimo messaggio 13 settembre 2021
Esempio di come le procedure per la vendita all ' asta siano lacunose e mal fatte .
-Purtroppo il bene può essere venduto , cosa che non ha alcun senso , pur essendoci un sequestro che potrebbe inficiare il tutto .
-La persona estranea ai fatti paga per errori non suoi , basterebbe che il delegato dicesse chiaramente in che cosa consiste il vincolo ...ma a lui interessa vendere e incassare ..mettendo nelle grane l ' acquirente !
- Ciò che Le ha detto il Suo Legale è giusto , non Le rimane che intraprendere questo percorso .
Giustizia e diritto sono cose diverse !
Sul delegato sono completamente d'accordo con Lei, in quanto prima di partecipare all'asta avevo chiesto un incontro con lui per parlare tra le altre cose anche di questo sequestro. Purtroppo come "prova" ho solo una mail mia dove gli dico appunto dei miei dubbi a cui lui aveva risposto a voce, confermando che una volta trasferito il bene sarebbe decaduto. In realtà ho anche la sensazione che per lui, e forse per il giudice a sto punto, fosse una situazione nuova, tant'è che ci hanno pensato 8 mesi per fare qualcosa interpellando diverse volte la corte competente per il sequestro, senza averne risposta. Durante tutto questo tempo però il delegato, le poche volte che ha risposto, ha solamente detto che era questione di tempo, che il giudice doveva firmare, ma le carte erano in ordine.... l'ultima volta che ha risposto è stato per indicarmi il nome del cancelliere che si occupa della pratica e in sostanza mi ha detto di aggiustarmi con lui (grazie al quale ho scoperto le magagne), dopodiché si è negato al telefono e non ha mai più risposto a una mail. Io non so se è normale che succedano cose del genere, grazie al cielo non ho mai avuto a che fare con tribunali e avvocati prima, ma devo ammettere che, visto primo approccio, sono decisamente disincantata.
Situazione vergognosa il delegato ha avuto la sua parcella vendendo il bene , molti delegati non ottemperano al loro dovere , questo è uno dei casi piu' gravi ...tanto nulla capita a loro ! Comunque avendo pagato ora indietro non può piu' tornare . Deve solo agire tramite legale , capire la natura del vincolo sperando di non perdere soldi e bene e nel caso , fare causa individuando gli estremi . Ma soprattutto impugnare il decreto di trasferimento . Le risponderanno gli esperti del forum essendo io un semplice utente dello stesso , ma la sostanza non cambia .
Proviamo a fornire il nostro punto di vista.
In primo luogo si tratterà di capire di che tipo di sequestro penale si tratta. Invero, se si trattasse di un sequestro preventivo penale compiuto a norma del d.lgs. 6.9.2011, n. 159 (c.d. codice antimafia) o di un sequestro preventivo rientranti tra quelli cui rimanda l’art. 104-bis disp. att. c.p.c. esso non solo non sarebbe cancellato dal decreto di trasferimento, ma il successivo provvedimento di confisca travolgerebbe il decreto di trasferimento (Cfr. in argomento Cass., Sez. III, 10/12/2020, n. 28242).
Se invece si trattasse di un sequestro preventivo non rientrante nel perimetro della disciplina cui abbiamo fatto riferimento ed il creditore ipotecario fosse anche il creditore procedente (o un creditore intervenuto evidentemente non soddisfatto) l’acquisto sarebbe al riparo.
Il nostro suggerimento è dunque quello di eseguire le verifiche che abbiamo sopra indicato.
In secondo luogo occorrerà comprendere qual è lo stato del procedimento penale per verificare se eventualmente sono già intervenute delle sentenze, ed eventualmente di che tipo.
Non ci sembra che vi siano i presupposti per impugnare il decreto di trasferimento, visto che, come detto, l’esistenza del sequestro era indicata in perizia, e quindi il potenziale offerente era stato posto nelle condizioni di valutare la convenienza di una eventuale offerta.
Infatti, il bene colpito da un sequestro penale è un bene vendibile, poiché il sequestro non è un provvedimento ablatorio e quindi la proprietà rimane in capo a colui il quale lo ha subito (cioè l’esecutato).
Esso, è semplicemente preordinato alla confisca, con la conseguenza per cui se ad esempio il procedimento penale si chiude con una sentenza di assoluzione esso perde di qualunque efficacia e quindi quindi non vi saranno problemi per l’acquirente.
Peraltro, se avessimo una norma che impedisce la vendita di beni sottoposti a sequestro penale, un esecutato potrebbe anche valutare di simularsi colpevole di un reato che prevede il sequestro penale e bloccare così l’esecuzione.
Piuttosto come abbiamo detto poco fa in altro post, il problema si pone sul piano della valutazione di opportunità che deve compiere:
il creditore, il quale deve decidere se anticipare i costi ed i tempi di una procedura la quale ad oggetto il bene che, essendo colpito da un sequestro preventivo, certamente potrebbe creare una certa diffidenza nei potenziali acquirenti, con il rischio di una chiusura anticipata della procedura a norma dell’art. 164 bis disp. att. c.p.c.;
il potenziale offerente, il quale al cospetto di un sequestro penale se vuole ciononostante formulare una offerta di acquisto deve: da un lato capire di che tipo di sequestro si tratta e vedere se si tratta di un sequestro dal quale può scaturire una confisca opponibile alla procedura o meno; e dall’altro interrogarsi sui possibili esiti del procedimento penale in seno al quale il sequestro è stato pronunciato (verificando, ad esempio, se al momento della vendita (che potrebbe essere disposta anche ad anni di distanza dal sequestro) è già stata pronunciata una sentenza penale di primo o di secondo grado.
Comprendiamo che si tratta di questioni di peculiare complessità, non alla portata di tutti, ma il tema dei rapporti tra sequestri e pignoramento è uno dei più dibattuti dell’ultimo decennio poiché esso costituisce il punto di scontro tra esigenze di politica criminale (intesa come di politica di lotta al crimine) e tutela giurisdizionale del credito.
Questo scontro ha prodotto norme che, di volta in volta, sono state ispirate all’una o all’altra esigenza, senza prevedere disposizioni di coordinamento (solo recentemente introdotte) tanto è vero che solo recentissimamente la giurisprudenza della Corte di Cassazione, dopo un faticoso percorso ricostruttivo che ha visto plurime pronunce tentare di operare una sintesi, è riuscita, speriamo, a fare chiarezza.
Purtroppo tutto quello che poteva andare male va male. So che sto per fare una considerazione sterile, ma non capisco come sia possibile mettere all'asta un bene così considerato che può accedervi chiunque e che la questione è tanto intricata che addirittura gli avvocati ci devono studiare sopra. Non era di certo alla portata di tutti. Ho paura che perderò tutto, per colpa mia a questo punto visto che è stato fatto tutto alla luce del sole, ma davanti un cieco.
Ribadisco quanto sopra ho scritto per farla breve non si mette in asta un bene in tali condizioni senza dare adeguate spiegazioni , sia in perizia da parte del CTU che da parte del delegato che sono espressamente tenuti per legge a fare cio ' ( rientra tra i loro compiti ) . Il resto sono sterili discussioni giurisprudenziali .
Il problema era (ed in parte è) normativo. Dire se un decreto di sequestro penale sarà o meno opponibile all'aggiudicatario era (ed in parte lo è ancora) difficile perchè, in assenza di un chiara disciplina, le variabili sono diverse e non tutte preventivabili (si pensi ai possibili esiti del procedimento penale). Non a caso la questione è stata affrontata più e più volte dalal giurisprudenza.
Occorre fare TU , testi unici precisi , non leggi su leggi aleatorie e lacunose , lo dico e lo scrivo per esperienza e cognizione di causa . Comunque sia è espresso dovere del delegato , che è pagato per eseguire e sovraintendere alle operazioni di vendita , avvertire gli interessati e fare notare almeno la questione se non è in grado di pervenire a una giusta conclusione . Nello stesso tempo il CTU dovrebbe scrivere in perizia di quale vincolo si tratta , altrimenti che razza di perizia sarebbe ? Da una perizia è necessario evincere problematiche e vizi .
Ci pare di aver capito che l'esistenza del sequestro penale era stata evidenziata nella perizia.
Un conto è la semplice rilevazione in perizia , un ' altra definire di cosa si tratta , come deve essere evidenziato e redatto da un perito , sono due cose e aspetti ben differenti . Altrimenti tanto vale fare una ctu , basta riportare una semplice visura ipocatastale ...
Si era indicato il sequestro in perizia, in avviso non era spiegato nulla e a colloquio il delegato non ci ha assolutamente fatto notare il problema, anzi glielo abbiamo posto noi ma la risposta è stata che non ci sarebbero state conseguenze. Io non ho prove a sostegno di ciò purtroppo. Per questo non capisco come possa essere permesso vendere all'asta beni gravati da tali problemi ad un pubblico non sempre informato su cosa sta acquistando. Sapere che c'è un sequestro ma ignorare cosa significa (e a quanto pare anche tanti delegati stessi lo ignorano) non mi sembra un buon motivo per lasciare l'acquirente col cerino in mano. Purtroppo sono finita in una "truffa legalizzata" e ormai posso farci poco. Spero che chi legge faccia molta, ma molta più attenzione di me a quello che sta comprando all'asta.
Come ho scritto esiste una responasbilità precisa e definita di chi segue ed è parte in causa nella procedura , ovvero il CTU che deve essere chiaro nella sua perizia , specificando il perchè dello stato dell ' arte delle cose segnalando la gravità dei vizi e del delegato che sovraintende a tutto il procedimento . Quest ' ultimo deve essere chiaro nei confronti dei possibili acquirenti . Nel caso mandi una diffida al delegato segnalando il tutto al giudice delle esecuzioni , poi impugni il decreto di trasferimento . Nella Sua procedura ha " guadagnato " il creditore procedente e coloro che hanno fatto parte della stessa delegato e CTU , tranne Lei . Ma stiamo scherzando esistono precise responsabilità !!
Per tutti quelli che si troveranno in una situazione simile do il responso del giudice: rilevata l'inefficienza dell'avviso di vendita a far trasparire la reale situazione gravante sull'immobile dispone l'immediata restituzione delle somme. Ragazzi mi è andata bene,se partecipate ad un'asta fatevi seguire!!
Bene ! Sono contento per Lei , è andata bene e ha trovato un Giudice di buon senso . Grazie che ci ha informato .
Bene, grazie per l'aggiornamento.
