A norma dell’art. 2808, comma primo, c.c., l'ipoteca attribuisce al creditore il diritto di espropriare, anche in confronto del terzo acquirente, i beni vincolati a garanzia del suo credito e di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato dall'espropriazione.
Il creditore che abbia iscritto ipoteca, può pignorare il bene anche se esso, successivamente alla iscrizione ipotecaria, abbia alienato il bene ad un terzo.
Orbene, il trasferimento del cespite in favore in favore di un terzo può avvenire sia in forza di un atto dispositivo volontariamente posto in essere dall’alienante, sia in base ad una sentenza che produca quell’effetto traslativo.
Rispetto ad una pronuncia giudiziale traslativa (o che l’effetto traslativo dichiari invalido o inopponibile), la relativa domanda ha efficacia prenotativa, nel senso che serve a rendere opponibile la sentenza che sarà pronunciata all’esito di quel giudizio a coloro i quali medio tempore (cioè successivamente alla trascrizione della domanda giudiziale medesima) hanno acquistato il bene, secondo le modalità precisate, in relazione al tipo di domanda formulata, dagli artt. 2652 e 2653 c.c.
Orbene, nel caso di specie è accaduto che dopo l’iscrizione ipotecaria è stata trascritta una domanda giudiziale che ha preceduto un pignoramento, ed alla quale retroagiscono gli effetti della sentenza successivamente pronunciata.
Ed allora, se, come abbiamo detto, l’iscrizione ipotecaria rende inopponibile al creditore che ne è titolare gli atti dispositivi successivamente compiuti, i quali per il resto rimangono validi ed efficaci, tanto è vero che se il bene viene alienato il creditore ipotecario procederà esecutivamente contro l’acquirente, a norma degli artt. 2910 e 602 c.p.c., se ne dovrebbe ricavare che l’effetto retroattivo (in questo caso ad una data anteriore al pignoramento) della sentenza traslativa importi che il decreto di trasferimento vada trascritto contro il terzo che ha acquistato, posto che il pignoramento, essendo successivo alla domanda giudiziale, non sarebbe opponibile a colui il quale abbia trascritto la domanda, che tuttavia subirà gli effetti del pignoramento in conseguenza dell’anteriore iscrizione ipotecaria.
In questo modo, l’efficacia prenotativa delle domande giudiziali ed il diritto di sequela consustanziale alla iscrizione ipotecaria troverebbero composizione, ed il bene, all’esito della procedura, risulterebbe trasferito dal soggetto in favore del quale è stata pronunciata sentenza all’aggiudicatario, come se il pignoramento fosse stato seguito direttamente nei confronti del terzo acquirente.
Questa ricostruzione ha tuttavia un rilevante inconveniente, rappresentato dal fatto che il decreto di trasferimento verrebbe pronunciato contro un soggetto diverso dall’esecutato, estraneo alla procedura esecutiva, per cui occorre accertarsi che costui abbia ricevuto quanto meno un avviso del pignoramento, a norma dell’art. 498 c.p.c.
