Decreto di Trasferimento e acquisto prima casa

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medoromirko pubblicato 21 settembre 2019

Buonasera,

dopo il saldo prezzo, sto aspettando il decreto di trasferimento per diventare effettivo proprietario del bene, ho due domande.

E' possible ottenre le chiavi prima del decreto di trasferimento in modo da poter gia eseguire i lavori di ristrutturazione per accelerare i tempi del mio trasferimento di residenza?

Avendo venduto la mia prima Casa prima dei 5 anni e dovendo acuistare entro 1 anno per non decadere dei benefici di prima casa mi chiedo quale è la data da prendere in considerazione?? 

La data dell'Asta, dell'aggiudicazione, del saldo prezzo, della firma del decreto di trasferimento oppure il deposito in canelleria del decreto stesso?

grazie

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inexecutivis pubblicato 24 settembre 2019

A nostro avviso l’unica alternativa possibile è quella di chiedere al Giudice dell’esecuzione di essere nominato custode, rappresentando tuttavia di aver già versato il saldo prezzo. Prima di questo momento, infatti, la sua nomina nella qualità di custode potrebbe essere rigettata in ragione del rischio (sempre presente) di omissione del pagamento del prezzo.

In relazione ai benefici fiscali osserviamo quanto segue.

Per rispondere compiutamente alla domanda formulata occorre premettere che a norma del comma 4 della nota 2 bis dell’art. 1 della tariffa del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, il contribuente decade dai benefici fiscali legati all'acquisto della "prima casa" in caso di dichiarazione mendace o di trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito degli immobili acquistati con detti benefici prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del loro acquisto.

Le medesima disposizione prevede che la decadenza non si verifica nel caso in cui il contribuente, entro un anno dall'alienazione dell'immobile acquistato con i benefici prima casa, proceda all'acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale.

Come si vede, nel caso di rivendita del bene entro il quinquennio il legislatore non si accontenta di un nuovo acquisto compiuto entro l'anno alle stese condizioni in cui si è acquistato il primo immobile, ma richiede un quid pluris, rappresentato dal fatto che quell'immobile sia adibito dal contribuente ad abitazione principale.

Che questa sia la corretta interpretazione del dato normativo è stato confermato dalla corte costituzionale, con l'ordinanza n. 46 del 13.2.2009, nella quale si è affermato che la situazione di chi effettua il "primo acquisto" non sia "omogenea rispetto a quella di chi effettua il secondo acquisto", poiché il legislatore, con il citato ultimo periodo del comma 4 della nota II-bis dell'art. 1 della parte I della tariffa "ha inteso disciplinare una fattispecie del tutto diversa da quella dell'accesso alle agevolazioni, stabilendo non una reiterazione delle agevolazioni medesime, ma un'eccezione alla regola della decadenza da tali benefici prevista dal primo periodo dello stesso comma; eccezione che opera esclusivamente nel caso in cui il contribuente, entro un anno dall'alienazione, proceda all'acquisto di un altro immobile da adibire a propria abitazione principale", eccezione che ha inteso subordinare ad una condizione "diversa e piú restrittiva (la destinazione della casa ad abitazione principale) rispetto a quelle stabilite, per la concessione delle agevolazioni medesime per l'acquisto del primo immobile".

medoromirko pubblicato 24 settembre 2019

Grazie per la risposta. Per l’appartamento che sto acquistando il mio intento è quello di utilizzarlo come abitazione principale è mia unica residenza, l’unico mio problema è che io ho già fatto tutto entro l’anno di tempo, ma la firma del giudice potrebbe superare la scadenza dell’anno di riacquisto.

Sono comunque coperto oppure no?

valentina1984 pubblicato 24 settembre 2019

  Buongiorno,

sono coniugata in regime di separazione dei beni e la casa in cui ho la residenza è stata acquistata da mio marito prima del matrimonioo. Ora ho intenzione di acquistare un immobile all'asta nello stesso comune di residenza.

Come mi dovrei comportare per ottenere tutte le agevolazioni previste dalla normativa? E quali spese dovrè sostenere?

Inoltre devo anche indicare se richiedo la tassazione sul pezzo di aggiudicazione o sulla rendita catastale.

Ringrazio in anticipo

 

inexecutivis pubblicato 25 settembre 2019

rispondendo a medoro mirko osserviamo che a nostro avviso non vi saranno problemi, poichè lo spirare dell'anno non è a lui imputabile.

inexecutivis pubblicato 25 settembre 2019

Rispondiamo ora all'interrogativo posto da Valentina osservando quanto segue.

I requisiti per godere dei benefici fiscali relativi all’acquisto della prima casa sono previsti dalla nota 2 bis dell’art. 1 della tariffa del d.P.R. 26 aprile 1966, n. 131 (testo unico dell’imposta di registro). Secondo questa norma devono ricorrere le seguenti condizioni.

a) che l'immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l'acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall'acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l'acquirente svolge la propria attività ovvero, se trasferito all'estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l'attività il soggetto da cui dipende ovvero, nel caso in cui l'acquirente sia cittadino italiano emigrato all'estero, che l'immobile sia acquistato come prima casa sul territorio italiano . La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel comune ove è ubicato l'immobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza, dall'acquirente nell'atto di acquisto;

b) che nell'atto di acquisto l'acquirente dichiari di non essere proprietario (esclusivo o in comunione con il coniuge) di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l'immobile da acquistare (alla proprietà è equiparato il diritto di usufrutto, uso e abitazione);

c) che nell'atto di acquisto l'acquirente dichiari di non essere proprietario (neppure per quote, anche in regime di comunione legale) su tutto il territorio nazionale di altra casa di abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa, (alla proprietà è equiparato il diritto di usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà).

Quindi, nel caso di acquirente coniugato, si pongono delle limitazioni solo nel caso di comunione legale dei beni.

In caso di separazione il problema non si pone.

mikymouse pubblicato 06 ottobre 2019

Salve vi espongo il mio quesito.

Mi sono aggiuducato una casa all'asta il 20 settembre 2019 gravata di mancati versamenti di quote condominiali (acqua+ mensilità) degli anni 2017/2018/2019.Non so quando di preciso verra' effettuato il trasferimento...ipotizzando che avvenga il mese di gennaio 2020 cosa spetta a me di pagare come arretrato al condominio?E' corretto affermare che mi spetta pagare tutto l'anno 2018 e gennaio 2019?Grazie

mikymouse pubblicato 06 ottobre 2019

E' corretto dire che devo pagare dal 01/01/2018 al 01/2019?

inexecutivis pubblicato 10 ottobre 2019

A proposito degli oneri condominiali osserviamo quanto segue.

Ai sensi dell’art. 63 disp. att. c.c. "chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso ed a quello precedente".

Per anno in corso si intende non l’anno solare (per intenderci, I° gennaio – 31 dicembre), bensì all’annualità. Così la giurisprudenza, la quale ha osservato che “In tema di ripartizione delle spese condominiali, l’espressione “anno in corso”, di cui al previgente art. 63, comma 2, disp. att. c.c. – ora, in seguito all’approvazione della l. n. 220 del 2012, art. 63, comma 4, disp. att. c.c. - va intesa, alla luce del principio della "dimensione annuale della gestione condominiale", con riferimento al periodo annuale costituito dall’esercizio della gestione condominiale, il quale può anche non coincidere con l’anno solare”. (Cass. Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 7395 del 22/03/2017. Nella stessa direzione si era espresso, in precedenza, Trib. Bolzano, 10-06-1999, secondo il quale “Il comma 2 dell'art. 63 disp. att. c.c. si riferisce all'anno di gestione e non all'anno solare nel circoscrivere al biennio anteriore all'acquisto dell'appartamento in condominio l'obbligo solidale dell'acquirente - condomino subentrante - di far fronte al pagamento dei contributi non versati dal precedente condomino”).

Dunque al fine di individuare le spese condominiali insolute occorre avere riguardo al biennio considerato dalla norma.

Venendo al caso di specie, per comprendere cosa occorre pagare si dovrà guardare da quando decorre l'annualità condominiale, e considerare quella in corso al momendo del decreto di trasferimento e quella precedente.

elisabettapell pubblicato 10 ottobre 2019

Vorrei porvi una questione urgente mi sono aggiudicato all asta la casa di mia madre perché era stata pignorata dalla Banca per un debito contratto da mia sorella che non ha mai voluto saldare nei 6 anni .Ho messo tutto quello che avevo per aggiudicarmi la casa e far vivere mia madre all interno per non essere sfrattata..ora mia sorella pretende la parte minima di 8 mila euro da me che ha messo alla fine del procedimento per aiutare mia madre. Premetto che io ho messo 52 mila euro e non gli ho chiesto nulla l assegno che ha versato l ha fatto direttamente alla procedura giudiziale non a me.Non abbiamo fatto nessun accordo scritto . Può farmi saltare l aggiudicazione del decreto di trasferimento solo per il prestito da lei vantato? PREMETTO che abbiamo già tutti i figli messo le firme e dato l iban dopo il decreto..manca solo il l approvazione del piano di divisione.

inexecutivis pubblicato 13 ottobre 2019

 Riteniamo che la sua aggiudicazione sia al sicuro. Invero, il codice richiede esclusivamente che sia versato il saldo prezzo. Se ciò è avvenuto, il giudice pronuncerà senz'altro il decreto di trasferimento.

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