I dati forniti nella domanda sono insufficienti per fornire una risposta compiuta.
In primo luogo, ed al fine di delimitare il campo di indagine, occorrerebbe sapere qual'era la condizione dell'immobile al momento della perizia.
Invero, l'aggiudicatario ha diritto di ricevere il bene nelle condizioni in cui esso si trovava al momento della stima o, comunque, nelle condizioni in cui esso versava nel momento (eventuale) in cui è stato visitato.
In secondo luogo occorrerebbe verificare se l'immobile se l'immobile era libero o occupato nel momento in cui il debitore esecutato (custode ex lege del compendio pignorato ai sensi dell'art. 559, comma primo, c.p.c.) è stato sostituito dal custode giudiziale.
Ciò in quanto se l'immobile è libero i contenuti della custodia sono più penetranti, laddove invece se l'immobile è occupato da terzi, il perimetro della responsabilità del custode si restringe.
Fatta questa premessa, ed immaginato che la situazione al momento dell'aggiudicazione fosse diversa da quella indicata in perizia (o esistente al momento della visita dell'immobile) osserviamo quanto segue.
Ai sensi dell’art. 65 c.p.c., compito del custode è quello di conservare ed amministrare i beni sequestrati o pignorati.
Analoga disposizione si rinviene nell’art. 560, ultimo comma, c.p.c., che attribuisce al custode il compito di “amministrazione e gestione” del bene pignorato affidato alla sua custodia.
Egli, inoltre, ai sensi dell’art. 67, comma secondo, c.p.c. è tenuto al risarcimento dei danni cagionati alle parti, se non esercita la custodia da buon padre di famiglia.
Aggiungiamo, infine, che ai sensi dell’art. 388, comma quinto, c.p., il custode che rifiuti, ometta o ritardi indebitamente il compimento di un atto del suo ufficio è punito, a querela della persona offesa, con la reclusione fino ad un anno o con la multa fino a 516 euro”.
Quindi, certamente, il custode può essere chiamato a rispondere del danno arrecato alla cosa in custodia, e del danno derivante dalla ritardata esecuzione dell’ordine di liberazione, sia sotto un profilo civile che sul versante penale.
Detto questo, per quanto riguarda i danni all’immobile, affinché il custode sia chiamato a rispondere è necessario che egli possa esercitare di fatto un potere di controllo sul bene, (potere che viene meno allorquando il debitore permane nella disponibilità del fabbricato). In questi casi ci sembra corretta la prevalente opinione dottrinaria, secondo la quale i danni arrecati all’immobile dal debitore che occupi il medesimo non possono ascriversi alla responsabilità del custode, in quanto non è identificabile il capo a questi una condotta esigibile, capace di evitarli. Detto altrimenti, è difficile ipotizzare quale iniziativa il custode avrebbe potuto adottare per evitare che il debitore, nel lasciare l’immobile, lo danneggi.
Questi concetti sono stati più volte espressi dalla Corte di Cassazione in tema di locazione, laddove si è affermato ad esempio che “poiché la responsabilità ex art. 2051 c.c. implica la disponibilità giuridica e materiale del bene che dà luogo all'evento lesivo, al proprietario dell'immobile locato sono riconducibili in via esclusiva i danni arrecati a terzi dalle strutture murarie e dagli impianti in esse conglobati, di cui conserva la custodia anche dopo la locazione, mentre grava sul solo conduttore la responsabilità per i danni provocati a terzi dagli accessori e dalle altre parti dell'immobile, che sono acquisiti alla sua disponibilità”. (Affermando tale principio, la S.C. ha riconosciuto la responsabilità del conduttore per i danni causati da infiltrazioni d'acqua a seguito della rottura di un tubo flessibile esterno all'impianto idrico, sostituibile senza necessità di interventi demolitori sui muri. Cass. Sez. 3, Sentenza n. 21788 del 27/10/2015).
