Danni all'immboile

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  • Ultimo messaggio 25 settembre 2017
carla pubblicato 06 ottobre 2016

Buongiorno, in caso di aggiudicazione dell'immobille il debitore a cui viene comunicato con il decreto di trasferimento che deve liberare l'abitazione qualora creasse danni di grossa entità come gesto di disappunto per la perdita della sua casa chi risponderebbe?Chi è responsabile della consegna dell'immobile in buono stato all'aggiudicatario?

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inexecutivis pubblicato 07 ottobre 2016

La risposta alla sua domanda deve necessariamente partire dalla lettura dell’art. 559 c.p.c., ai sensi del quale il debitore,  - che con il pignoramento è costituito “custode dei beni pignorati e di tutti gli accessori, comprese le pertinenze e i frutti senza diritto a compenso” -  deve essere sostituito nella custodia al più tardi con l’ordinanza di vendita, a meno che il Giudice, “per la particolare natura” dei beni stessi, “ritenga che la sostituzione non abbia utilità”.

Dunque, salvo quanto appena detto, con la vendita il Giudice nomina il custode dei beni pignorati un soggetto diverso dal debitore.

Questo soggetto è responsabile della conservazione dei beni ai sensi dell’art. 65 c.p.c., a mente del quale compito del custode è quello di conservare ed amministrare i beni sequestrati o pignorati.

Se questo è vero in linea generale, in ordine alla responsabilità per i danni che, nel lasciare l’immobile, il debitore possa arrecare all’immobile medesimo, concordiamo con la prevalente opinione dottrinaria, secondo la quale i danni arrecati all’immobile dal debitore che occupi il medesimo non possono ascriversi alla responsabilità del custode, in quanto non è identificabile in capo a questi una condotta esigibile, capace di prevenire tali comportamenti illeciti. Detto altrimenti, è difficile ipotizzare quale iniziativa il custode avrebbe potuto adottare per evitare che il debitore, nel lasciare l’immobile, lo danneggiasse.

 

Ne consegue, che nell’ipotesi da lei prospettata, la responsabilità per i danni cagionati all’immobile dal debitore, non potrà che essere fatta valere, a nostro giudizio, nei confronti del debitore medesimo.

bral pubblicato 02 dicembre 2016

Buongiorno,

frequento le aste giudiziarie da diversi anni. Atteso e verificato che trattasi di vendite forzose e non di vendite private e che quindi non è possible alcuna rescissione di contratto i caso di vizi, difformita o mancanza di qualita del bene acquisito, si pone sovente una problematica collaterale relativa ai comportamenti e alle azioni di danneggiamento del bene da parte dell'esecutato successivamente alla vendita e anche della poca chiarezza informativa sia da parte dei delegati alla vendita che dei custodi giudiziari. Atteggiamenti e poca chiarezza che si esplicano di solito durante la visita dell'immobile e di fatto tendono a scoraggiare la vendita sopratutto per i soggetti meno esperti. Nella fattispecie espongo un caso di scuola. Villetta in cui la perizia del CTU evidenzia che il sottotetto risulta difforme dall'ultima licenza comunale assentita, ma che da colloquio con tecnico comunale risulterebbero sussustere i requisiti tecnici per ottenere un titolo abitativo in sanatoria. Durante la visita dell'immobile, l'esecutato  esplicita formalmente che in caso di vendita distruggera ogni cosa che non risulti conforme alla licenza. In pratica distruggera il sottotetto e ogni altra cosa oggetto di intervento da parte sua. Al netto della "minaccia" finalizzata a disincentivare la vendita, si pone il problema nel caso l'asta vada comunque a buone fine.

A quanto è mi e' dato sapere, pur trattandosi di vendita forzosa risulterebbe comunque applicabile  l'art. 1477 del c.c. prevede che "la cosa deve essere consegnata nello stato in cui si trovava al momento della vendita", con relativo obbligo di diligenza e buona fede dei soggetti tenuti alla custodia e conservazione del bene aggiudicato. Il riferimento per un eventuale confronto dovrebbe essere la stesura dell'elaborato peritale ivi comprese le immaggini scattate al momento della perizia e anche di quello rilevato e documentato da parte del Custode giudiziario in sede di accesso dell'immobile prima della vendita. Altresi mi risulta anche che chi danneggia beni sottoposti a pignoramento o vvero a sequestro giudiziario o conservativo sono altresì applicabili i disposti degli articoli 388 comma 3 e 388/bis del Codice penale, ovviamente su querela di parte, entro 90 giorni dalla data in cui si è avuto notizia del reato.

Nello specifico il quesito è questo: atteso che il sottotto risulterebbe sanabile, il soggetto esecutato, successivamente alla vendita, nel caso decidesse di danneggiare e/o distruggere parti singificatice dell'attuale sottotetto potrebbe incorrre in entrambe i casi sanzionatori previsti?  E il Custode giudiziario (soggetto giuridico diverso dall' esecutato) che ruolo può avere per disincentivare tali atteggiamenti lesivi per la stessa procedura esecutiva? Oppure potrebbe intendersi che il danneggiamento e/o distruzione del  sottotetto, risultando lo stesso non conforme alla licenza  si configurerebbe di fatto come semplice rimessa in pristino dello stato d'uso originario (agibile e non abitabile)  e quindi non sanzionabile ne civilmente con richiesta danni, ne penalmente.?

Ringraziando anticipatamente poro i mie cordiali saluti.

 

inexecutivis pubblicato 03 dicembre 2016

Per rispondere alle sue domande riteniamo utile richiamare preliminarmente una serie di norme, dalla cui lettura è possibile trarre le regole di disciplina del caso da lei prospettato.

Come giustamente ricordava, l’art. 2922 c.c., esclude che nella vendita esecutiva trovi applicazione la disciplina della garanzia per i vizi della cosa venduta.

Questo certamente non vuol dire che il bene pignorato debba o possa considerarsi abbandonato a se stesso, o esposto agli atteggiamenti vandalici del debitore o di altri.

Ai sensi dell’art. 559, comma primo, c.p.c., “col pignoramento il debitore è costituito custode dei beni pignorati e di tutti gli accessori, comprese le pertinenze ed i frutti, senza diritto al compenso”.

Il comma quarto della medesima disposizione dispone poi che il debitore è sostituito nella custodia della cosa, al più tardi, nel momento in cui il Giudice dell’esecuzione pronuncia l’ordinanza di venda; la norma prevede che custode sia nominato il professionista delegato nelle operazioni di vendita o l’IVG.

L’art. 560, ultimo comma, c.p.c. attribuisce poi al custode il compito di “amministrazione e gestione” del bene pignorato affidato alla sua custodia.

Sempre l’art. 560, al terzo comma, prevede che “Il giudice dell'esecuzione dispone … la liberazione dell'immobile pignorato  … quando non ritiene di autorizzare il debitore a continuare ad abitare lo stesso … ovvero quando revoca l’autorizzazione, se concessa in precedenza, ovvero quando provvede all'aggiudicazione o all'assegnazione dell'immobile”.

Sulla scorta del combinato disposto di queste previsioni normative possiamo affermare che il debitore non ha alcun titolo per alterare lo stato dell’immobile sottoposto a pignoramento, quand’anche lo stesso fosse completamente abusivo. Non può farlo prima che sia disposta la vendita, in quanto egli è mero custode del bene; non può farlo dopo che sia stata disposta la vendita, poiché il Giudice ha normalmente attribuito ad altri la custodia, per cui egli non è più nemmeno custode.

Se l’esecutato esplicita le minacce di cui si è detto, il custode ha il dovere di chiedere al Giudice dell’esecuzione l’adozione dell’ordine di liberazione dell’immobile ai sens idell’art. 560, comma terzo, c.p.c.. Invero, il fatto che il debitore sia stato autorizzato ad abitare l’immobile non esclude che egli sia comunque custode dello stesso.

 

Infine, ci permettiamo di osservare che non ci sembra condivisibile l’assunto per cui nelle vendite esecutive troverebbe applicazione l'art. 1477 del c.c.. A nostro avviso, infatti, la cosa venduta deve essere consegnata nello stato in cui si trovava al momento (anteriore) del pignoramento, non già della vendita. Questo perché è il bene pignorato a costituire l’oggetto della garanzia del creditore, tanto è vero che il codice si preoccupa di affidare al debitore prima (quale custode) ed al custode giudiziario poi, il compito di conservarla ed amministrarla fino a che non sia consegnata all’acquirente.

bral pubblicato 05 dicembre 2016

Ringraziando per la risposta precedente, con riferimento a quanto da voi ipotizzato come"non condivisibile" segnalo una Sentenza della Suprema Corte che al riguardo si pronuncia in modo esplicito.

Cassazione civile, sez. I 17 febbraio 1995, n. 1730 - Pres. Corda - Est. Maria Gabriella Luccioli.

Nella vendita forzata, pur non essendo ravvisabile un incontro di consensi, tra l'offerente ed il giudice, produttivo dell'effetto transattivo, essendo l'atto di autonomia privata incompatibile con l'esercizio della funzione giurisdizionale, l'offerta di acquisto del partecipante alla gara costituisce il presupposto negoziale dell'atto giurisdizionale di vendita; con la conseguente applicabilità delle norme del contratto di vendita non incompatibili con la natura dell'espropriazione forzata, quale l'art. 1477 cod.civ. concernente l'obbligo di consegna della cosa da parte del venditore. Ne deriva che, in relazione allo "ius ad rem" (pur condizionato al versamento del prezzo), che l'aggiudicatario acquista all'esito dell'"iter"esecutivo, è configurabile un obbligo di diligenza e di buona fede dei soggetti tenuti alla custodia e conservazione del bene aggiudicato, così da assicurare la corrispondenza tra quanto ha formato l'oggetto della volontà dell'aggiudicatario e quanto venduto. Pertanto, qualora l'aggiudicatario lamenti che l'immobile aggiudicato sia stato danneggiato prima del deposito del decreto di trasferimento, il giudice è tenuto a valutare la censura dell'aggiudicatario medesimo, diretta a prospettare la responsabilità del custode (nella specie, della curatela fallimentare che aveva proceduto alla vendita forzata), in base ai principi generali sull'adempimento delle obbligazioni (art. 1218 cod. civ.), per inadeguata custodia del bene posto in vendita, fino al trasferimento dello stesso.

inexecutivis pubblicato 06 dicembre 2016

Conosciamo la sentenza che ci ha cortesemente richiamato, alla quale può aggiungersi, più recentemente, Cass. 30/06/2014, n. 14765.

Come tuttavia vedrà, il concetto espresso dalla Corte di Cassazione è identico a quello da noi esplicitato nella risposta, nel senso che il bene deve essere custodito fino alla vendita.

 La differenza, se si vuole, è da rinvenirsi sul piano delle norme concretamente applicabili allo scopo. L’art. 1477 c.c. prescrive infatti che la cosa venduta deve essere consegnata nello stato in cui si trovava al momento della vendita. Essa muove dal presupposto, (essendo la vendita un contratto consensuale e non già reale) che tra il momento della vendita e quello della consegna vi può essere un intervallo temporale, ed impone quindi al venditore di garantire che la cosa, durante questo lasso temporale, permanga nelle condizioni in cui essa era al momento della vendita, e cioè al momento in cui il passaggio di proprietà si è verificato.

Così interpretata la norma, essa a nostro avviso non può applicarsi alla procedura esecutiva, poiché altrimenti la cosa dovrebbe essere consegnata nello stato in cui essa si trova nel momento in cui viene emesso il decreto di trasferimento, poiché esso solo determina il trasferimento della proprietà.

 

Invece riteniamo che, poiché l’oggetto della vendita è il bene pignorato, esso deve essere consegnato nello stato in cui si trovava in quel momento, o nel diverso stato in cui esso versava sulla scorta della relazione di stima, poiché è rispetto a quel bene che l’offerente si determina a formulare l’offerta di acquisto.

dci11 pubblicato 03 aprile 2017

Buongiorno, cosa accade invece nel caso in cui i danni siano stati provocati dal custode stesso (forzatura di porta e finestra, al fine di accedere all'immobile)?

Le spese di riparazione (sostituzione vetro antisfondamento e serratura blindata) sono a carico della procedura o dell'acquirente?

Grazie

inexecutivis pubblicato 07 aprile 2017

Nel caso da lei prospettato ci sembra che le spese di riparazione debbano essere poste a carico della procedura. Esse, in quanto tali, rientrano nelle spese di giustizia, poiché compiute nell’interesse di tutti i creditori, e come tali privilegiate ai sensi dell’art. 2770 c.c..

Infatti, si tratta di spese che la custodia ha sostenuto per l’adempimento del suo ufficio.

 

Si consideri, ad ulteriore conferma, che ai sensi del novellato art. 560, terzo e quarto comma, c.p.c. anche l’ordine di liberazione viene eseguito dal custode, “senza oneri per l’aggiudicatario, e nell’interesse di quest’ultimo, anche successivamente alla pronuncia del decreto di trasferimento”.

dci11 pubblicato 24 aprile 2017

Grazie mille! Il Delegato alla vendita non è d'accordo con la mia richiesta e mi consiglia di presentare istanza al giudice, posso farlo anche da sola o devo avvalermi del supporto di un avvocato?

inexecutivis pubblicato 25 aprile 2017

Il consiglio è sempre quello di farsi assistere da un legale.

Segnali al delegato la risposta che le abbiamo dato.

Se ritiene, può suggerirgli di confrontarsi direttamente con noi sull'argomento.

dci11 pubblicato 25 aprile 2017

Ancora grazie, sia per le sollecite e utili risposte che mi avete dato, sia per il prezioso lavoro che svolgete ogni giorno su questo forum

inexecutivis pubblicato 26 aprile 2017

Grazie a lei.

Rocky pubblicato 26 aprile 2017

Buongiorno,

mi sono appena aggiudicato un immobile all'asta, un magazzino ,che risultava , a seguito di frazionamenti intercorsi negli anni , intercluso.

il precedente proprietario poteva accedervi passando su un terreno, altro mappale , di cui era comproprietario .

Dopo esser stato contattato dal custode per la consegna dell'immobile, sono venuto a conoscenza del fatto che il portone di ingresso , confinante con l'altro mappale, è stato murato , per cui non vi è più un ingresso.

Vorrei sapere se essendo l'ex proprietario sempre passato da quell'ingresso posso avere a mia volta un diritto di passo .

in più ,essendo state fatte opere durante la custodia , che ritengo ,danni all'immobile ,come posso agire?

Grazie 

inexecutivis pubblicato 28 aprile 2017

A nostro avviso se a favore dell’immobile aggiudicato era stata costituita una servitù di passaggio, questa deve essere mantenuta ferma anche a seguito della vendita esecutiva.

Infatti, ai sensi dell’art. 2919 c.c., “La vendita forzata trasferisce all'acquirente i diritti che sulla cosa spettavano a colui che ha subito l'espropriazione, salvi gli effetti del possesso di buona fede”.

Si osservi, tra l’altro, che ai sensi dell’art. 1027 c.c. la servitù “consiste nel peso imposto sopra un fondo per l'utilità di un altro fondo appartenente a diverso proprietario”, con la conseguenza che la stessa permane al mutare del proprietario del fondo dominante e del fondo servente, tanto che il trasferimento del fondo non costituisce causa di estinzione della servitù.

In giurisprudenza, nel senso da noi prospettato si è implicitamente pronunciato Trib. Pisa, Sent., 09/01/2014, il quale ha riconosciuto all’aggiudicatario il diritto di servitù di passaggio poiché, a seguito dell’aggiudicazione, la porzione di fabbricato da egli acquistata risultava interclusa.

Quanto ai danni recati all’immobile, osserviamo che degli stessi potrà essere richiesto il risarcimento a colui che di fatto occupava il bene, e che ha realizzato dette opere, ovvero al custode, se si fornisce la prova che egli avrebbe potuto adottare iniziative che avrebbero scongiurato la produzione di quei danni.

albehk pubblicato 23 settembre 2017

Buongiorno, 

ho acquistato un immobile commerciale che si affaccia direttamente sulla strada.

A differenza di quanto da me precedentemente visionato, all'immobile adesso e' stata rimossa la porta d'ingresso(tralaltro descritta in perizia) lasciando di fatto l'immobile un accesso diretto libero ad animali randagi e quant'altro oltre all'esposizione alle varie pioggie e intemperie.

Ho immediatamente contattato il professionista delegato, non essendo stato nominato un custode giudiziario, il quale mi suggerisce di far domanda di assegnazione di possesso benche l'atto di trasferimento non sia ancora stato emesso.

A detta del professionista delegato l'esecutato non e' reperibile. L'immobile e' stato regolarmente pagato a seguito dell'aggiudicazione lo scorso marzo 2017.

A questo punto, mi pare evidente che ricevero' in consegna un immobile che non presentera' le caratteristiche di quanto presente in perizia. Oltre al portoncino d'ingresso temo in qualche altra mancanza interna. Cosa posso fare a questo punto per questa mancanza?

Si tratta di un immobile commerciale e solo la spesa di ripristino del portone di ingresso ammontera' a qualche migliaio di euro.

Come posso tutelarmi e su chi eventualmente gravera' tale responsabilita'?

Grazie per le risposta

 

inexecutivis pubblicato 25 settembre 2017

 La risposta alla sua domanda deve necessariamente partire dalla lettura dell’art. 559 c.p.c., ai sensi del quale con il pignoramento il debitore è costituito ex lege “custode dei beni pignorati e di tutti gli accessori, comprese le pertinenze e i frutti senza diritto a compenso”.

È chiaro, pertanto, che è su questo soggetto che potranno essere esercitate eventuali pretese risarcitorie, non operando in sede esecutiva la disciplina della garanzia per i vizi della cosa venduta, espressamente esclusa dall’art. 2922 c.c.

A questo punto, per evitare ulteriori inconvenienti, il suggerimento che le ha dato il professionista delegato ci sembra corretto.

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