Buonasera, mi sono aggiudicato un asta di un immobile a Dicembre 2016 il decredo di trasferimento e' stato emesso a Marzo 2017.
Da quale data sono diventato proprietario?
Quali sono i documenti che devo chiedere all amministratore al fine di pagare i pregressi del vecchio proprietario?
Alessandro
Siamo dell’avviso che la data da considerare sia quella del deposito in cancelleria del decreto di trasferimento.
In questo senso si esprimono ormai costantemente la giurisprudenza della Corte di Cassazione (si veda, tra le molte, Cass. 16.4.2003, n. 6272) e la dottrina maggioritaria, sebbene sia stato autorevolmente sostenuto che l’effetto traslativo si produca con l’aggiudicazione (secondo alcuni) o con il versamento del saldo (secondo altri).
Quanto alle spese condominiali, occorre premettere che ai sensi dell’art. 63 disp. att. c.p.c. "chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso ed a quello precedente".
Per anno in corso si intende non l’anno solare (per intenderci, I° gennaio – 31 dicembre), bensì all’annualità (nel senso che la nozione di anno in corso vada riferita non già all’anno solare, bensì all’anno di gestione, si è pronunciato Trib. Bolzano, 10-06-1999, secondo il quale “Il comma 2 dell'art. 63 disp. att. c.c. si riferisce all'anno di gestione e non all'anno solare nel circoscrivere al biennio anteriore all'acquisto dell'appartamento in condominio l'obbligo solidale dell'acquirente - condomino subentrante - di far fronte al pagamento dei contributi non versati dal precedente condomino”).
Dunque al fine di individuare le spese condominiali insolute occorre avere riguardo alle delibere assembleari di approvazione dei bilanci e dei conti consuntivi degli esercizi che si riferiscono alle annualità di cui le abbiamo detto.
Buongiorno, recentemente mi sono aggiudicato un immobile ad un'asta.
L’asta di è svolta il giorno 11/05/2017 ed io sono divenuto aggiudicatario dell’immobile essendo stato il partecipante che ha effettuato il rilancio più alto.
Premetto che, prima della partecipazione all’asta, ho contattato l’amministratore di condominio per verificare le spese non pagate dal debitore, con particolare riferimento a quelle dell’anno in corso e a quelle dell’anno precedente che, secondo la legge, dovrebbero essere pagate dall’aggiudicatario. L’amministratore mi ha riferito i seguenti importi: 1500 € per l’anno in corso e 6854 € per la gestione precedente, precisando che la gestione intercorre dal primo ottobre al 30 settembre dell’anno successivo.
Vengo quindi al quesito principale che vorrei sottoporre: nell’ipotesi che il decreto di trasferimento sia successivo al 1 ottobre, è corretta l’interpretazione secondo la quale le spese dell’anno in corso da me dovute siano quelle della gestione 2017/2018 mentre quelle dell’anno precedente siano quelle della gestione 2016/2017 pari a circa 1500 €? Quindi, più genericamente, la data di riferimento per conteggiare le spese condominiali è quella del decreto di trasferimento o quella dell’asta conclusasi con l’aggiudicazione provvisoria?
Inoltre al termine dell’asta il professionista ha dichiarato la sua disponibilità a darmi le chiavi dell’appartamento anche prima del decreto di trasferimento, per consentirmi di effettuare eventuali lavori di ristrutturazione e sistemazione dell’immobile: se ciò dovesse avvenire, potrebbero cambiare le mie obbligazioni nei confronti del condominio per quanto concerne il saldo delle spese e la data di effettivo possesso dell’immobile? Quindi nei conteggi delle spese dell’anno in corso e dell’anno precedente si potrebbe far riferimento non tanto alla data del decreto (che potrebbe essere anche successiva al 1 ottobre) ma anche alla data in cui il professionista mi ha consegnato le chiavi dell’immobile?
Grazie
Luca
Cerchiamo di rispondere separatamente a ciascuna delle domande formulate.
In primo luogo occorre premettere che nella vendita esecutiva l’effetto traslativo si produce alla data di deposito in cancelleria del decreto di trasferimento (si veda, tra le molte, Cass. 16.4.2003, n. 6272) sebbene sia stato autorevolmente sostenuto (da minoritaria, per quanto autorevole, dottrina) che l’effetto traslativo si determini con l’aggiudicazione (secondo alcuni) o con il versamento del saldo (secondo altri).
Occorre poi ricordare che ai sensi dell’art. 63 disp. att. c.p.c. "chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso ed a quello precedente", laddove per anno incorso si intende non già l’anno solare (per intenderci, I° gennaio – 31 dicembre), bensì l’annualità. Nel senso che la nozione di anno in corso vada riferita non già all’anno solare, bensì all’anno di gestione, si è pronunciato Trib. Bolzano, 10-06-1999, secondo il quale “Il comma 2 dell'art. 63 disp. att. c.c. si riferisce all'anno di gestione e non all'anno solare nel circoscrivere al biennio anteriore all'acquisto dell'appartamento in condominio l'obbligo solidale dell'acquirente - condomino subentrante - di far fronte al pagamento dei contributi non versati dal precedente condomino”.
Sulla scorta di queste premesse, riteniamo che l’ipotesi da lei formulata sia corretta, nel senso che se il decreto di trasferimento dovesse essere successivo al primo ottobre, l’annualità in corso alla data del decreto di trasferimento sarebbe quella 01.10.2017-30.9.2018.
Quello che abbiamo detto no muta se la consegna delle chiavi venisse anticipata rispetto alla data di adozione del decreto di trasferimento, poiché l’art. 63 citato parla di subentro nei diritti, cosa che prima del trasferimento della proprietà non si verifica.
FONDAZIONE "LUCIO PAPIRIO" PER GLI STUDI ECONOMICI GIURIDICI DEL CREDITO
Via Guido D'Arezzo, 5 Roma
CF/P.Iva: 15831571003
Tel. 06 8841821
REGISTRAZIONE TRIBUNALE DI MONZA
Numero 3/2019 FONDAZIONE LUCIO PAPIRIO PER GLI STUDI ECONOMICI E GIURIDICI DEL CREDITO - Data registrazione 18/08/2022
