Buonasera vorrei porLe dei quesiti. Sto valutando acquisto di un'immobile in asta con le seguenti particolarita'. Riguardo all' immobile esiste ipoteca volontaria a fronte di cambiali ipotecarie per la quale e' stato prodotto pignoramento ma esiste anche diritto di abitazione ex coniuge da provvedimenti urgenti trascritto dopo ipoteca cambiaria ma prima della trascrizione del pignoramento. Ora la domanda e' il creditore ipotecario x cambiali e' assimilabile al creditore ipotecario classico ovvero la banca??....e se cosi fosse il diritto di abitazione trascritto dopo ipoteca ma prima del pignoramento e' opponibile o meno alla procedura ed al terzo acquirente???? Inoltre in tal caso specifico che questi provvedimenti urgenti di assegnazione di diritto di abitazione a ex coniuge sono stati emanati nel marzo 2015 pertanto altra domanda e', supponendo la vendita avverrebbe nel marzo 2019, quindi dopo 4 anni dall'assegnazione cosa succede per entrare in possesso dell'immobile?? Vanno aspettati altri 5 anni perche' come ho letto anche se non trascritto il provvedimento di assegnazione del diritto di abitazione e' opponibile nei limiti del novennio a partire dalla data di assegnazione quindi dal marzo 2015???....ed in tal caso se acquistassi mi dovrei preoccupare anche di istaurare un giudizio di sfratto per mancanza dI titolo?? Per mia curiosita' la faccenda esposta sarebbe cambiata se la trascrizione del diritto fosse avvenuta dopo ipoteca e dopo pignoramento?? Da qualunque avvocato vado mi dicono si e' cosi ma nella realta' la cosa e' diversa. Grazie
Creditori ipotecari cambiari e diritto di abitazione ex coniuge
- 252 Viste
- Ultimo messaggio 27 novembre 2018
I dati contenuti nella domanda consentono, a nostro avviso, di ritenere che il provvedimento di assegnazione della casa coniugale non è opponibile alla procedura, e dunque non sarà opponibile all'aggiudicatario.
Invero, per i provvedimenti di assegnazione emessi prima del 28.2.2006, data di entrata in vigore della l. n. 54 del 2006, introduttiva dell’art. 155 quater c.c. trovano applicazione i principi sanciti da Cass. 26.7.2002, n. 11096, e dunque:
- se essi non sono stati trascritti saranno opponibili al creditore pignorante nei limiti di nove anni;
- se trascritti saranno opponibili alla procedura sino al momento del raggiungimento dell’autosufficienza economica da parte del figlio.
Per i provvedimenti di assegnazione successivi al 28.2.2006 trovano invece applicazione le regole della trascrizione, per cui occorrerà verificare se sia stato trascritto per primo il provvedimento di assegnazione rispetto al pignoramento o all’ipoteca.
In questi termini si è pronunciata Cass. civ. Sez. III, 20 aprile 2016, n. 7776, la quale ha affermato che “In materia di assegnazione della casa familiare, l'art. 155 quater c.c. (applicabile "ratione temporis"), laddove prevede che "il provvedimento di assegnazione e quello di revoca sono trascrivibili e opponibili a terzi ai sensi dell'art. 2643" c.c., va interpretato nel senso che entrambi non hanno effetto riguardo al creditore ipotecario che abbia acquistato il suo diritto sull'immobile in base ad un atto iscritto anteriormente alla trascrizione del provvedimento di assegnazione, il quale perciò può far vendere coattivamente l'immobile come libero”.
Tutto questo vale per le ipotesi di assegnazione della casa coniugale emesso nell’ambito di un giudizio di separazione giudiziale.
Se invece il provvedimento di assegnazione fosse stato emesso in seno ad una separazione conclusasi come consensuale in assenza di figli minori, riteniamo che non sia necessario compiere le distinzioni di cui le abbiamo sin qui detto. In tal caso, infatti, l’assegnazione della casa coniugale ha natura negoziale, e dunque sarà assimilabile al comodato, con la conseguenza che non sarà opponibile alla procedura. In proposito, infatti, va ricordato che “L'acquirente di un immobile non può risentire alcun pregiudizio dell'esistenza di un comodato costituito in precedenza dal venditore, giacché per effetto del trasferimento in suo favore il compratore acquista "ipso iure" il diritto di far cessare il godimento da parte del comodatario e di ottenere la piena disponibilità della cosa. (Cass. Sez. 2, Sentenza 17/10/1992 n. 11424).
L'inopponibilità del provvedimento di assegnazione alla procedura, infine, comporta che della liberazione dell'immobile si occuperà il custode ai sensi dell'art. 560, comma quarto, c.p.c., dando attuazione all'ordine di liberazione che il giudice adotta ai sensi dell'art. 560, comma terzo, al più tardi nel momento in cui interviene l'aggiudicazione.
