La disciplina del rent to buy (contratto di godimento in funzione della successiva alienazione di immobile) si rinviene nell’art. 23 D.L. 12/09/2014, n. 133 (convertito in legge, con modificazioni, dall'art. 1, comma 1, L. 11 novembre 2014, n. 164), come parzialmente modificato dall’art. 4, comma 2-bis, del d.l. 3 maggio 2016, b. 59, convertito, con modificazioni, dalla l. 30 giugno 2016, n. 119.
Secondo tale disciplina si tratta di contratti che prevedono l'immediata concessione del godimento di un immobile, con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato imputando al corrispettivo del trasferimento la parte di canone indicata nel contratto.
Detti contratti sono suscettibili di trascrizione ai sensi dell'articolo 2645-bis c.c., con la precisazione che il termine triennale previsto dal comma terzo di questo articolo è elevato a tutta la durata del contratto e comunque ad un periodo non superiore a dieci anni. Inoltre, la trascrizione del contratto produce “anche” i medesimi effetti di quella di cui all'articolo 2643, comma primo, numero 8) c.c.
In essi, le parti individuano anche la quota parte dei canoni, imputata al corrispettivo, che il concedente deve restituire in caso di mancato esercizio del diritto di acquistare la proprietà dell'immobile entro il termine stabilito.
Questi contratti si risolvono in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, del numero minimo di canoni determinato dalle parti, che comunque non può essere inferiore ad un ventesimo del loro numero complessivo.
In caso di risoluzione, il concedente può avvalersi del procedimento per convalida di sfratto per riottenere la disponibilità dell’immobile.
A questi contratti si applicano gli articoli 2668, quarto comma, c.c. (a mente del quale si deve cancellare la trascrizione dei contratti preliminari quando la cancellazione è debitamente consentita dalle parti interessate ovvero è ordinata giudizialmente con sentenza passata in giudicato), l’art. 2775-bis c.c. (in tema di privilegio del credito del promissario acquirente) e l’art. 2825-bis c.c. (in tema di ipoteca iscritta sull’immobile oggetto di un contratto preliminare di vendita).
I diritti dell’acquirente sono quelli di cui agli artt. da 1002 a 1007, ed in caso di inadempimento è previsto lo strumento di cui all’art. 2932 c.c.
Inoltre, in caso di risoluzione per inadempimento del concedente, lo stesso deve restituire la parte dei canoni imputata al corrispettivo, maggiorata degli interessi legali. In caso di risoluzione per inadempimento del conduttore, il concedente ha diritto alla restituzione dell'immobile ed acquisisce interamente i canoni a titolo di indennità, se non è stato diversamente convenuto nel contratto.
Come si vede, lo schema contrattuale introdotto dall'art. 23 è quello di una operazione finalizzata all'acquisto progressivo della proprietà immobiliare, e costituita da due “fasi” negoziali.
La prima è caratterizzata dal godimento dell'immobile a fronte del pagamento di un canone, suddiviso nelle sue varie componenti. Si tratta di un godimento che in sede di prima lettura è stato assimilato a quello rinveniente dalla locazione, sulla quale però viene ad innestata per larga parte la disciplina dell’usufrutto, il che, secondo la dottrina, ha generato un rapporto sì personale di godimento, sui generis, perché improntato alla disciplina dell'art. 23 (altro elemento che esclude la natura reale del diritto è la mancata applicazione della previsione di cui all’art. 1008 c.c., che in tema di usufrutto individua nell’usufruttuario il soggetto passivo delle obbligazioni tributarie gravanti sul bene.
La seconda è quella in cui il sinallagma produce l’effetto traslativo, con imputazione al prezzo di vendita di una componente di quanto già pagato. Il trasferimento, tuttavia, è solo eventuale perché rimane nella libera disponibilità del conduttore, il quale avrà il diritto di decidere se acquistare o meno l'immobile.
Il regime di opponibilità di questo contratto trova dunque specifica disciplina nell’art. 2645-bis c.c., per cui la successiva stipula del trasferimento della proprietà sconta il regime di opponibilità dei contratti preliminari, salvo l’allungamento temporale contenuto nell’art. 23 di cui abbiamo detto, mentre la opponibilità del diritto di godimento in sé è quella propria delle locazioni.
Infine, non crediamo che l’esecuzione individuale subita dal proprietario possa essere valutata alla stregua di un inadempimento contrattuale, se il contratto è opponibile alla procedura, che quindi non sarà in grado di pregiudicare la posizione del conduttore.
Profili di responsabilità potrebbero al contrario profilarsi nel caso in cui la procedura sia opponibile e non preventivabile dal futuro acquirente perché non preceduta da iscrizione ipotecaria.
