inexecutivis
pubblicato
31 maggio 2018
Per rispondere alla sua domanda occorre in primo luogo comprendere se il contratto di locazione in essere sia o meno opponibile alla procedura esecutiva.
In caso di contratto opponibile, riteniamo che il Giudice debba autorizzare il custode ad agire per il rilascio, intraprendendo un procedimento di convalida dello sfratto per morosità. L’art. 560, comma quinto, c.p.c., prevede infatti espressamente che il custode esercita le azioni previste dalla legge per conseguire la disponibilità dell’immobile anche se, almeno secondo l’opinione prevalente (secondo noi condivisibile) previa autorizzazione del Giudice dell’esecuzione, in una ottica di controllo da parte del Giudice in ordine alla convenienza dell’azione giudiziaria.
Questa legittimazione processuale, con specifico riferimento alla locazione, è stata affermata dalla giurisprudenza di legittimità, secondo la quale “anche se la locazione dell’immobile pignorato è stata stipulata prima del pignoramento, la rinnovazione tacita della medesima richiede l’autorizzazione del giudice dell’esecuzione, in forza dell’art. 560, secondo comma, c.p.c.; peraltro, il custode giudiziario deve assicurare la conservazione e la fruttuosa gestione della cosa pignorata previa autorizzazione del giudice dell’esecuzione, sicché è legittimato ad inviare la disdetta e a promuovere la procedura di rilascio per finita locazione [le stesse ragioni valgono, evidentemente, per la procedura di sfratto per morosità]. La norma citata, rettamente interpretata nel senso esposto, non suscita dubbi di incostituzionalità per violazione dell’art. 3 Cost., in quanto la peculiare funzione del pignoramento nell’ambito del processo di esecuzione giustifica la particolarità della sua disciplina in cui si inquadra in modo armonico e coerente il suddetto secondo comma dell’art. 560 cod. proc. civ. (Cass. civ., 13.12.2007, n. 26238).
Se invece la locazione non fosse opponibile, riteniamo che sussistano tutti i presupposti per procedere all’adozione (da parte del Giudice) ed all’attuazione (da parte del custode) dell’ordine di liberazione, ai sensi dell’art. 560, commi terzo e quarto c.p.c., rispetto al quale il momento dell’aggiudicazione costituisce quello ultimo entro cui esso deve essere obbligatoriamente adottato, per cui nulla esclude che esso possa intervenire precedentemente.
In questi termini si sono espresse anche le “Buone prassi nel settore delle esecuzioni immobiliari – linee guida” (delibera del Consiglio Superiore della Magistratura dell’11/10/2017), secondo le quali “può sicuramente sortire effetti benefici l’anticipazione (dell’emissione e anche dell’attuazione) dell’ordine di liberazione, posto che un bene libero è certamente più appetibile sul mercato. È dunque buona prassi che il giudice dell’esecuzione emetta detto ordine di liberazione contestualmente all’ordinanza di delega” e, inoltre, “il provvedimento di antieconomicità, ex art. 164-bis disp. att. c.p.c., non potrebbe ritenersi correttamente emesso senza aver prima tentato di alienare il bene in assenza di occupanti ancorché sine titulo”.
