Contratto di locazione opponibile alla procedura

Il tema è assai ricorrente nella casistica giudiziaria.

La questione va affrontata delimitando preliminarmente il campo di indagine e precisando che il problema si pone solo per le locazioni in essere alla data del pignoramento, atteso che le locazioni stipulate dal custode previa autorizzazione del giudice dell’esecuzione durano il tempo della procedura esecutiva, venuta meno la quale esse si estinguono ipso iure.

All’interrogativo ha risposto la giurisprudenza in diverse occasioni, facendosi altresì carico di specificare come operi la speciale disciplina vincolistica, distinguendo a questo proposito il primo rinnovo da quelli successivi.

In particolare, secondo Cass. Sez. U, 16 maggio 2013, n. 11830, sia nelle locazioni ad uso diverso dall’abitazione disciplinate della l. 392/1978, sia nelle locazioni abitative di cui alla l. 431/1998, la rinnovazione tacita del contratto alla prima scadenza, (per il mancato esercizio, da parte del locatore, della facoltà di diniego di rinnovazione) costituisce un effetto automatico derivante direttamente dalla legge e non dalla spendita di un’autonoma determinazione volitiva. Ne consegue che, in caso di pignoramento dell'immobile, tale rinnovazione non necessita dell'autorizzazione del giudice dell'esecuzione, prevista dal secondo comma dell'art. 560 c.p.c.

In particolare, a giudizio della Suprema Corte il contesto normativo “conduce a considerare la rinnovazione tacita del contratto, alla prima scadenza quale fattispecie speciale ed autonoma rispetto alla rinnovazione tacita del contratto di cui all'art. 1597 c.c., il quale fa riferimento alla fine della locazione per lo spirare del termine di cui al precedente art. 1596 c.c.. Il che comporta che la rinnovazione - nel caso in cui il locatore non si trovi nelle condizioni di cui dell'art. 29, secondo comma, o, comunque, pur ricorrendo, non le comunichi al conduttore -, si configura come mero effetto automatico in assenza di disdetta. Quindi, il secondo periodo di rapporto locatizio, sulla base della disciplina prevista dagli arti. 28 e 29 della legge n. 392/1978 - così come nel sistema che riguarda le locazioni abitative, a norma degli arti. 2 e 3, 1. 9 dicembre 1998, n. 431 - , non presuppone, in alcun modo, un successivo contratto. Esso deriva, non da un implicito accordo tra i contraenti, ma dal semplice fatto negativo sopravvenuto della mancanza della disdetta. Ed il contenuto contrattuale, che disciplina il nuovo periodo di rapporto, non presenta alcun specifico elemento di novità”.

Il discorso cambia per i rinnovi successivi al primo, in relazione ai quali si è osservato che essi costituiscono “una libera manifestazione di volontà negoziale. Pertanto, in caso di pignoramento dell'immobile locato eseguito in data antecedente alla scadenza del termine per l'esercizio della menzionata facoltà da parte del locatore, la rinnovazione della locazione necessita dell'autorizzazione del giudice dell'esecuzione prevista dall'art. 560, secondo comma, cod. proc. civ.” (Cass., sez. III, 29/05/2015, n. 11168; Cass., sez. III, 19/07/2019, n. 19522).

Dunque, se non è stata tempestivamente inviata la disdetta alla prima scadenza, il contratto si è rinnovato tacitamente.