Nel rispondere alla sua domanda riteniamo che occorra partire, quanto alla responsabilità dell’esperto stimatore, dalla lettera dell’art. 173 bis n. 3 disp. att. c.p.c., ai mente del quale “L'esperto provvede alla redazione della relazione di stima dalla quale devono risultare: … 3) lo stato di possesso del bene, con l'indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento”. È chiaro allora che l’esistenza di un vincolo opponibile alla procedura non rilevato dallo stimatore costituisce violazione di uno dei compiti espressamente assegnati dallo stesso legislatore. Se questa violazione possa, ed eventualmente in quale misura, costituire fonte di responsabilità extracontrattuale dello stimatore è accertamento da compiersi in relazione al singolo caso di specie, avuto riguardo agli effetti che quella violazione abbia eventualmente prodotto.
In ordine ai profili di responsabilità del custode, ed ai compiti che gli pertengono, deve muoversi dalla letture di tre norme:
l’art. 560, ultimo comma, c.p.c., secondo il quale “Il custode provvede in ogni caso, previa autorizzazione del giudice dell'esecuzione, all'amministrazione e alla gestione dell'immobile pignorato ed esercita le azioni previste dalla legge e occorrenti per conseguirne la disponibilità”;
l’art. 2912 c.c., secondo il quale “Il pignoramento comprende gli accessori, le pertinenze e i frutti della cosa pignorata”;
l’art. 820, ultimo comma, c.c., stabilisce che “Sono frutti civili quelli che si ritraggono dalla cosa come corrispettivo del godimento che altri ne abbia. Tali sono gli interessi dei capitali, i canoni enfiteutici, le rendite vitalizie e ogni altra rendita, il corrispettivo delle locazioni”.
Dal combinato disposto di queste disposizioni appare evidente che compito precipuo del custode sia l’indagine circa la verifica dello stato di occupazione del bene e l’adozione dei conseguenti adempimenti.
Le norme appena citate consentono, a nostro avviso, di rispondere anche agli ulteriori quesiti, nel senso cioè che il custode dovrà attivarsi per recuperare i canoni pregressi e ed assicurare alla procedura i canoni futuri.
Quanto alla individuazione del soggetto nei confronti del quale procedere, riteniamo che occorra partire dalla lettura dell’art. 559, comma primo, c.p.c., a norma del quale “Col pignoramento il debitore è costituito custode dei beni pignorati e di tutti gli accessori, comprese le pertinenze e i frutti senza diritto a compenso”.
Se così è, riteniamo che i canoni versati al debitore custode andranno recuperati direttamente nei confronti di quest’ultimo.
Quanto ai canoni versati successivamente alla sostituzione del custode, occorrerà distinguere due ipotesi: quella in cui il conduttore, in buona fede, abbia eseguito il pagamento del canone al debitore, da quella in cui il pagamento sia stato eseguito dal conduttore al debitore, nonostante la consapevolezza che questi non fosse più custode del compendio pignorato. Nel caso di pagamento eseguito in buona fede, il custode potrà agire solo nei confronti del debitore, poiché ai sensi dell’art. 1189 c.c. “Il debitore che esegue il pagamento a chi appare legittimato a riceverlo in base a circostanze univoche, è liberato se prova di essere stato in buona fede”. È vero, precisiamo, che la norma appena citata pone a carico del debitore l’onere di provare la sua buona fede, ma se il custode ha prova del fatto che il conduttore non abbia conosciuto l’intervenuta sostituzione del custode, per non esporsi al rischio del rigetto di una eventuale domanda proposta nei confronti del conduttore, evidentemente agirà nei confronti del debitore.
