inexecutivis
pubblicato
18 gennaio 2019
A nostro avviso per rispondere all'interrogativo posto occorre ricostruire preliminarmente la natura giuridica della cauzione (probabilmente a questa ci si riferisce nella domanda quando si parla di caparra).
Il deposito cauzionale è considerato solitamente come un pegno irregolare in relazione alla sua funzione di garanzia ed alla fungibilità dei beni che ne formano oggetto (il denaro).
Da questa sua natura deriva non solo l'accessorietà rispetto alle obbligazioni che intende garantire ma anche il diritto di seguito; il che significa che il trasferimento dell'immobile comporta automaticamente il trasferimento del deposito cauzionale in favore dell'acquirente, poiché questi subentra nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione (art. 1602 c.c.) e, così, anche nell'obbligazione accessoria di restituire il deposito cauzionale versato dall'inquilino.
Normalmente, dunque, il venditore (che vende un bene locato) trasferisce, per così dire, non solo il rapporto locativo, ma anche il possesso del pegno, ovvero della cauzione. Normalmente, cioè, il venditore non può trattenere per sé il pegno (cioè la cauzione), se ciò non sia stato concordato esplicitamente con il compratore.
Da quanto sin qui detto che trova conferma nella giurisprudenza della cassazione (Cass., sez. II, 11.10.2013, n. 23164), ricaviamo il convincimento che il custode debba trasferire all'aggiudicatario l'importo della cauzione, ove l'abbia ricevuta dall'originario locatore.
