Buongiorno,
ho acquistato un immobile all'asta, ho versato il saldo prezzo e sono in attesa del decreto di trasferimento.
Il debitore attualmente non vive nell'immobile pignorato ma in altra abitazione (non so se abbia effettuato cambio di residenza all'anagrafe) ed è l'unico soggetto in possesso delle chiavi in quanto al momento del pignoramento viveva nell'immobile in questione.
Nell'immobile pignorato sono presenti beni mobili di proprietà del debitore (mobilio, accessori ecc...) non oggetto di pignoramento.
Il debitore chiede una cifra per questi beni e, in caso non gli venga corrisposta, lascia intuire che ostacolerà la consegna delle chiavi dell'immobile.
In che modo posso procedere? Se non fossi interessato ai beni mobili presenti all'interno dell'immobile posso rifiutare di corrispondergli il pagamento e pretendere comunque che mi consegni le chiavi? In questo caso la liberazione/smaltimento dei vecchi beni a chi spetterebbe?
Inoltre come faccio a stabilire quali sarebbero i beni compresi nella vendita dell'immobile in caso non si faccia nessun accenno a tali beni nella perizia del Tribunale?
Come sono le tempistiche per le varie opzioni possibili?
Grazie
Consegna immobile contenente beni mobili non pignorati
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- Ultimo messaggio 10 ottobre 2019
La risposta al suo interrogativo si rinviene nell’art. 560 c.p.c., (nel test ovigente prima delle modifiche del 2019) a mente del quale il Giudice dell'esecuzione dispone la liberazione dell'immobile pignorato, senza oneri per l’aggiudicatario, quando non ritiene di autorizzare il debitore a continuare ad abitare lo stesso, oppure quando revoca l’autorizzazione, se concessa in precedenza, oppure, al più tardi, quando provvede all'aggiudicazione.
Questo provvedimento è attuato dal custode secondo le disposizioni impartite dal giudice dell'esecuzione immobiliare, anche successivamente alla pronuncia del decreto di trasferimento nell'interesse dell'aggiudicatario se questi non lo esenta.
La norma dispone infine che per l'attuazione dell'ordine il giudice può avvalersi della forza pubblica e nominare ausiliari ai sensi dell'articolo 68”.
Come si vede:
1. l'ordine di liberazione deve essere emesso, al più tardi, ad aggiudicazione intervenuta;
2. la sua attuazione non da' luogo ad un autonomo procedimento esecutivo per rilascio, il che significa che:
A) non è necessaria la notifica del titolo esecutivo e del precetto e quindi, a monte, non è necessario fa apporre sull'ordine di liberazione la formula esecutiva;
B) non deve essere coinvolto l'ufficiale giudiziario;
C) non è necessaria la notifica del preavviso di rilascio di cui all'art. 608 c.p.c.;
D) il custode non ha la necessità di farsi assistere da un legale;
3) l'attuazione dell'ordine di liberazione prescinde dall'adozione del decreto di trasferimento, e dunque non si interrompe con esso;
4) la liberazione dell'immobile deve avvenire senza oneri per l'aggiudicatario, il che significa, evidentemente, a spese della procedura.
Infine, ove nell'immobile fossero presenti beni mobili, il secondo capoverso del medesimo art. 560, comma quarto, c.p.c., dispone che il custode intima alla parte tenuta al rilascio ovvero al soggetto al quale gli stessi risultano appartenere di asportarli, assegnandogli un termine, non inferiore a trenta giorni, salvi i casi d’urgenza. Qualora l’asporto non sia eseguito entro il termine assegnato, i beni o documenti sono considerati abbandonati e il custode, salvo diversa disposizione del giudice dell’esecuzione, ne dispone lo smaltimento o la distruzione”.
Quindi, come si vede, anche con riferimento ai beni mobili, è il custode che deve curarne lo smaltimento o la distruzione.
Il suggerimento che in definitiva ci sentiamo di offrire è quello di chiedere al custode che venga messo in esecuzione l'ordine di liberazione, e che preliminarmente venga chiesto al Giudice dell'esecuzione di adottarlo, ove non avesse già provveduto in tal senso.
Buongiorno,
ringrazio per la risposta e aggiorno la situazione.
Ho ricevuto il decreto di trasferimento.
Al paragrafo "Condizioni del Trasferimento" è scritto quanto segue: il trasferimento dell'immobile avviene nello stato di fatto e diritto in cui si trova, con tutte le ragioni, accessioni e pertinenze, servitù attive e passive esistenti, nulla escluso o eccettuato.
Nella penultima pagina è scritto: .......ordina al curatore fallimentare, al custode e a chiunque altro si trovi senza valido titolo nel possesso o nella detenzione dell'immobile di rilasciare immediatamente quest'ultimo alla parte aggiudicataria.
Quindi, in seguito a quanto descritto, ho contattato il curatore fallimentare il quale mi ha detto che il suo compito è terminato quando ho saldato il prezzo e il giudice ha emesso il decreto di trasferimento. Mi ha consigliato di sentire l'Istituto Vendite Giudiziarie.
Questi mi hanno risposto che loro non hanno le chiavi dell'immobile in quanto al momento del pignoramento il debitore viveva nell'immobile e quindi gli è stato consentito di continuare ad occupare l'immobile. Ora, però, il debitore non abita più la, si è trasferito in un'altra casa che ha acquistato. Nell'immobile sono però presenti beni mobili che non ha ancora asportato (mobilio, suppellettili ecc..).
Come dovrei agire per ottenere le chiavi nel caso in cui il debitore non si mostri collaborativo?
Posso cambiare la serratura in forza a quanto scritto nel decreto di trasferimento (rilasciare l'immobile immediatamente).? In questo caso come devo comportarmi con i beni mobili del debitore non pignorati ancora all'interno della casa?
Oppure se non volessi procedere in autonomia (sostituendo la serratura) quale sarebbe l'iter burocratico, eventualmente avvalendomi anche della forza pubblica?
Grazie
Rispondiamo all’interrogativo osservando che a nostro avviso lei ha diritto di pretendere dall’Istituto Vendite giudiziarie la consegna dell’immobile, libero da persone e cose.
Invero, Nella vendita forzata, pur non essendo ravvisabile un incontro di consensi, tra l'offerente ed il giudice, produttivo dell'effetto transattivo, essendo l'atto di autonomia privata incompatibile con l'esercizio della funzione giurisdizionale, l'offerta di acquisto del partecipante alla gara costituisce il presupposto negoziale dell'atto giurisdizionale di vendita; con la conseguente applicabilità delle norme del contratto di vendita non incompatibili con la natura dell'espropriazione forzata, quale l'art. 1477 cod.civ. concernente l'obbligo di consegna della cosa da parte del venditore (Cassazione civile, sez. I 17 febbraio 1995, n. 1730; Cass. 30/06/2014, n. 14765).
Del resto, lo stesso vale anche nelle vendite ordinarie, laddove si è detto che “Nella vendita ad effetti reali, un volta concluso il contratto, l'acquirente consegue immediatamente, e senza necessità di materiale consegna, non solo la proprietà ma anche il possesso giuridico ("sine corpore") della "res vendita", con l'obbligo del venditore di trasferirgli il possesso materiale ("corpus"), che si realizza con la consegna e che, quanto al tempo della sua attuazione, ben può essere regolato dall'accordo dell'autonomia delle parti”. (Cass. n. 569 del 11/01/2008).
Peraltro, il comportamento del custode potrebbe anche avere una rilevanza penale.
Invero, la sua condotta potrebbe inquadrarsi, a nostro avviso, nella fattispecie penale di cui all’art. 388, comma quinto, c.p., a mente del quale “Il custode di una cosa sottoposta a pignoramento ovvero a sequestro giudiziario o conservativo che indebitamente rifiuta, omette o ritarda un atto dell'ufficio è punito con la reclusione fino ad un anno o con la multa fino a cinquecentosedici euro”.
Il nostro suggerimento è quindi quello di diffidare formalmente il custode ad adempiere o a rilasciarle una dichiarazione nella quale lei viene autorizzato a sostituire autonomamente la serratura ed a disfarsi, a sue spese del mobilio presente.
Buongiorno,
ringrazio per la risposta e vi aggiorno con quanto è emerso (mi è stato detto) dopo varie telefonate con IVG e Curatore.
Dato che si tratta di una procedura fallimentare e non di un'esecuzione immobiliare la figura del Custode coincide con quella del Curatore.
Dato che l'esecutato abitava nell'immobile al momento del pignoramento gli è stato concesso di continuare ad abitarvi ricoprendo il ruolo di Custode del bene pignorato.
Ora, però, è stato emesso il decreto di trasferimento quindi, se non vado errato, il ruolo di Custode dell'ex proprietario dovrebbe essersi concluso automaticamente con l'aggiudicazione dell'immobile e dovrebbe essere tornato al Curatore il ruolo di Custode giusto?
Inoltre: 10 giorni dopo l'emissione del decreto di trasferimento è emerso (dopo vari solleciti da parte mia per ottenere le chiavi dell'immobile) che all'interno dell'immobile pignorato (ora di mia proprietà) sono presenti alcuni beni mobili anch'essi pignorati (dettagliati in una perizia diversa da quella dell'immobile venduto, venuta alla luce proprio 10 giorni fa) di cui non era stato fatto nessun cenno nell'avviso di vendita dell'immobile. Quindi non mi è consentito entrare in casa.
Prima domanda: è normale che non fosse fatto cenno della presenza di questi beni pignorati nell'avviso di vendita dell'immobile? Se fosse stato detto prima avrei potuto siuramente risparmiare tempo.
Seconda domanda: dato che io sono proprietario dell'immobile, chi sarebbe il Custode di questi beni? Ancora l'ex proprietario o il Curatore?
Se non volessi procedere con ex art 605 procedura esecutiva con il ministero di un difensore a mie spese, dato che nel decreto di trasferimento è inclusa solo l'ingiunzione al debitore, al curatore e al custode di rilasciare l'immobile ma non l'ordine di liberazione come posso procedere per ottenere accesso a casa mia?
Devo essere io personalmente a chiedere al Giudice di emettere un ordine di liberazione? Sarà poi il Curatore ad eseguire tale ordine occupandosi di asportare i beni mobili pignorati in modo da poterli vendere all'asta e a consegnarmi le chiavi dell'immobile finalmente libero? Dato che si tratta di procedura fallimentare e non di esecuzione immobiliare il Giudice è obbligato ad emettere ordine di liberazione se non è stato incluso nel decreto di trasferimento?
Grazie
Cerchiamo di rispondere separatamente alle domande formulate.
Quanto alla presenza dei beni mobili, il fatto che non fossero indicati è certamente inopportuno, ma di per sé non costituisce una violazione, poiché ciò che deve essere riportato in perizia ai sensi dell’art. 173 bis disp. att. c.p.c. è lo stato di occupazione del bene.
A proposito della custodia, riteniamo che essa spetti al curatore ai sensi dell’art. 31 l.fall..
Quanto all’ordine di liberazione, non riteniamo che la vendita del bene in ambito fallimentare possa essere di ostacolo alla pronuncia dell’ordine di liberazione ove quella vendita si svolga secondo le norme del codice di procedura civile. Trib. Reggio Emilia Sez. fall., Ord., 26/10/2013 e Trib. Pescara Sez. Fall. Ord. 03/06/2016, hanno (secondo noi condivisibilmente) ammesso la piena compatibilità dell’ordine di liberazione di cui all’art. 560, comma terzo, c.p.c., con le procedure concorsuali.
L’art. 107 comma 2 l.fall. consente infatti che le vendite dei beni immobili in sede fallimentare possano avvenire secondo le disposizioni del codice di procedura civile, in quanto compatibili, e certamente l’art. 560, comma 3 c.p.c. è norma del codice di rito compatibile con la liquidazione fallimentare. Anzi, si è aggiunto, la sua applicazione alle vendite fallimentari è doverosa in quanto essa garantisce l’efficienza del procedimento di liquidazione, fine ultimo a presidio del quale essa è stata concepita.
Del resto, nessuno dubita del fatto che la previsione operi nei casi in cui il Curatore decida di proseguire la vendita di un cespite ricompreso nel fallimento in sede esecutiva ex art. 107 l.fall., oppure nei casi in cui, trattandosi di esecuzione individuale promossa in danno del fallito prima della dichiarazione di fallimento da un istituto di credito titolare di credito fondiario, l’esecuzione prosegua (in deroga all’art. 51 l.fall.) nonostante l’intervenuta dichiarazione di fallimento ai sensi dell’art. 41 comma 2 del testo unico bancario.
Dunque, se l’art. 560 comma terzo può e deve trovare applicazione anche in sede concorsuale, e se l’adozione dell’ordine di liberazione deve essere emesso, al più tardi, al momento dell’aggiudicazione, riteniamo che questo debba avvenire anche nelle vendite fallimentari, senza che la previsione di cui all’art. 47 comma 2 l.fall. (per le motivazioni che i richiamai arresti giurisprudenziali hanno esplicitato) possa fungere da impedimento.
Aggiungiamo che recentemente il Tribunale di Mantova, con provvedimento del 13 ottobre 2016, ha ritenuto che l’ordine di liberazione possa essere emesso anche ove la vendita del bene in sede fallimentare si svolga senza far riferimento alle norme del codice di procedure civile, ma semplicemente attraverso il ricorso a procedure competitive.
Il suggerimento, pertanto, è quello di insistere affinché venga eseguito (e magari preventivamente adottato) l’ordine di liberazione dell’immobile.
