La risposta deve essere fornita ragionando su più fronti.
A norma dell’art. 46, comma primo, d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 (Testo Unico dell’edilizia), a mente del quale “Gli atti tra vivi, sia in forma pubblica, sia in forma privata, aventi per oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali, relativi ad edifici, o loro parti, la cui costruzione è iniziata dopo il 17 marzo 1985, sono nulli e non possono essere stipulati ove da essi non risultino, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria. Tali disposizioni non si applicano agli atti costitutivi, modificativi o estintivi di diritti reali di garanzia o di servitù”.
La norma, com’è noto, sancisce la nullità degli atti di compravendita aventi ad oggetto immobili abusivi.
Il successivo comma quinto della medesima disposizione tempera la portata applicativa di questa disposizione con riferimento ai trasferimenti di proprietà che avvengano nell’ambito di procedure esecutive, disponendo che “Le nullità di cui al presente articolo [cioè le nullità degli atti di trasferimento degli immobili abusivi] non si applicano agli atti derivanti da procedure esecutive immobiliari, individuali o concorsuali”. Tuttavia, prosegue la norma “L'aggiudicatario, qualora l'immobile si trovi nelle condizioni previste per il rilascio del permesso di costruire in sanatoria, dovrà presentare domanda di permesso in sanatoria entro centoventi giorni dalla notifica del decreto emesso dalla autorità giudiziaria”.
Alla luce di questa disposizione, le incertezze dell’istituto di credito sono evidentemente determinate dal fatto che un la circolazione negoziale di un immobile abusivo potrebbe presentare dei problemi.
Quanto alle modalità di garantirsi il finanziamento, osserviamo quanto segue.
Il terzo comma dell’art. 585 c.p.c., prevede la possibilità che il versamento del prezzo venga eseguito dalla banca, che eroga direttamente in favore della procedura il mutuo contratto dall’acquirente, con garanzia ipotecaria di primo grado sull’immobile oggetto di vendita.
Se in sede di vendita l’aggiudicatario dichiarerà che intende avvalersi di questo meccanismo, è opportuno che il professionista delegato:
- consegni quanto prima all’aggiudicatario copia del verbale di aggiudicazione, poiché sulla scorta di esso la banca effettuerà il versamento del saldo prezzo;
- in vista della predisposizione della bozza del decreto di trasferimento il delegato acquisisca copia autentica del contratto di finanziamento.
Al fine di rendere operativa la norma e di limitare al massimo i possibili profili di rischio per la banca, l'ABI ha elaborato due protocolli che si occupano di disciplinare le modalità attraverso cui la previsione dell'art. 585, comma 3, c.p.c., può concretamente applicarsi.
Secondo il primo protocollo, la stipula del contratto di mutuo, il versamento della somma mutuata in favore della procedura, l'emissione del decreto di trasferimento ed suo deposito in cancelleria avvengano contestualmente davanti al Giudice dell'esecuzione.
Il secondo protocollo, invece, utilizza il meccanismo della ipoteca su cosa altrui, e prevede che i passaggi appena descritti si realizzino in tempi diversi.
In particolare, secondo questi protocolli, il soggetto potenziale acquirente contatterà la banca (ovviamente in tempo utile per il deposito dell'offerta di acquisto) la quale procederà all'istruttoria del finanziamento comunicandone l'esito almeno 15 giorni prima della vendita e sottoscrivendo con il mutuatario un preliminare di mutuo sottoposto alla condizione sospensiva dell'aggiudicazione.
A questa condizione per la verità il protocollo aggiunge anche quella del successivo trasferimento del bene all'aggiudicatario, ma si tratta di cuna condizione impossibile, in quanto il trasferimento del bene avverrà necessariamente, per espressa previsione dell'art. 596 c.p.c., dopo il versamento del saldo prezzo, e dunque dopo la stipula del contratto definitivo di mutuo.
Si osservi che questo preliminare consente all'istituto di credito di recedere dal contratto:
- in caso di oggettiva modifica delle condizioni patrimoniali e reddituali del mutuatario ai sensi dell'art. 1822 c.c.;
- nel caso in cui risultino vizi dell'immobile ai sensi dell'art. 1490 c.c.;
- nel caso in cui risultino gravami opponibili all'aggiudicatario, benché segnalati dall'esperto nominato per la stima nella sua relazione.
All'esito della vendita, se il promissario mutuatario non risulterà aggiudicatario, il contratto preliminare di mutuo si risolverà automaticamente.
Viceversa, in caso di aggiudicazione, le prati procederanno alla stipula del definitivo, contenente:
- l'assenso del mutuatario alla iscrizione ipotecaria di primo grado (sostanziale, in quanto le ipoteche eventualmente iscritte saranno cancellate ex art. 586 c.p.c.)
- la delega del mutuatario alla banca di erogare direttamente alla procedura l'importo del finanziamento.
Avvenuto il versamento, il Giudice adotterà il decreto di trasferimento ed il delegato provvederà immediatamente alla sua trascrizione.
Al fine di avviare la procedura il primo passo da compiere è comunque quello di individuare quali sono le banche convenzionate con il suo Tribunale.
Per reperire questa informazione potrà chiedere al professionista delegato, alle banche medesime, alla cancelleria del Tribunale, oppure provare a vedere se sul sito del Tribunale viene fornita questa informazione.
Sul sito dell’ABI (associazione bancaria italiana è possibile consultare l’elenco dei tribunali e delle banche convenzionate, al seguente indirizzo https://www.abi.it/Pagine/Normativa/Affari-Legali/Procedure-esecutive-Aste-immobiliari.aspx
