comodato d'uso gratuito e indennità di occupazione

Dal tenore della domanda non abbiamo compreso se è in vendita l'intero o soltanto la quota indivisa dell'immobile.

Nel primo caso la richiesta del custode ci sembra assolutamente legittima, ove il custode sia stato investito della custodia dell'intero.

Se invece egli è stato nominato custode della sola quota pignorata (cosa che ci sembra più corretta anche se si tratta di tema dibattuto) l'indennità di occupazione potrà essere richiesta solo con riferimento alla quota pignorata.

Infine, a proposito della opponibilità del comodato, osserviamo che a nostro avviso esso non sarà opponibile all'aggiudicatario.

A nostro avviso il contratto di comodato non è opponibile all'aggiudicatario.

Trib. Torino Sez. III Ord., 07-05-2007, ha condivisibilmente affermato che “Il contratto di comodato stipulato dal precedente proprietario in epoca anteriore al suo trasferimento non è opponibile all'acquirente del bene; e ciò in quanto, per effetto del trasferimento in suo favore, il compratore acquista ipso iure il diritto di far cessare il godimento da parte del comodatario e di ottenere la piena disponibilità della cosa. In ogni caso, un comodato non è opponibile all'aggiudicatario di un immobile acquistato in sede di vendita forzata nell'ambito di una procedura di esecuzione immobiliare; ed invero, l'art. 2923, co. 1, c.c. consente l'opponibilità all'acquirente delle sole locazioni aventi data certa anteriore al pignoramento".

Argomenti in questo senso si ricavano anche da Cass. 11424/1992.

Il medesimo concetto si ricava anche dalla lettura di Cass. sez. I, 30.7.2009, n. 17735, la quale ha confermato la sentenza della corte di appello di Napoli che aveva ritenuto inopponibile al fallimento il contratto di comodato stipulato dal fallito prima della dichiarazione di fallimento, ritenendo inapplicabile l’art. 2923 c.c., il quale regola esclusivamente le condizioni di opponibilità della locazione.

In particolare, la sentenza afferma che pur in presenza di una detenzione che abbia data certa, ove non si provi che quella detenzione ha titolo in un contratto di locazione, non può trovare applicazione l’art. 2923 c.c. (che introduce un elemento di certezza in ordine alla anteriorità, sulla linea di quanto prevede in via generale l'art. 2704 c.c.) essendo la detenzione compatibile anche con altri rapporti, compreso quello di comodato.

Questa soluzione è del resto coerente con l’unanime convincimento dottrinario, secondo cui al comodato, stante la sua gratuità e precarietà, non è applicabile la disciplina dell’art. 2923.