Chiavi non consegnate - immobile libero

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andreaamaranti pubblicato 20 luglio 2017

 Buongiorno,

mi trovo nella seguente situazione da risolvere:

Io e mia moglie siamo gli aggiudicatari oggi attuali proprietari di un immobile acquistato all'asta.E' stato emesso il decreto di trasferimento ed è stato regolarmente registrato e trascritto. Il decreto riporta la dicitura di non opposizione ai sensi dell'art. 617 cpc ma alla data odierna non ho la copia esecutiva.

Riporto uno stralcio del decreto emesso: ....omissis."...INGIUNGE al debitore esecutato, o a chiunque ne abbia la disponibilità, di rilasciare immediatamente gli immobili sopra descritti, liberi e vacui di persone e di cose proprie, nella piena disponibilità degli aggiudicatari....."

Ho chiesto al custode giudiziario di avere le chiavi e mi ha detto che non le ha e che il proprietario non vuole riconsegnarle.

Premetto che in sede di visita l'immobile è stato aperto dal proprietario pur avendo contattato il custode giudiziario.??!!?!?

L'immobile da quando è stato da me personamente visionato, prima di fare l'offerta, e risultava libero da cose e persone. (tutte le utenze erano scollegate e non vi era nessun mobile). Ad oggi ho fatto una visura ipotecaria e non risultano formalità che possono essermi opposte.

Come devo agire.

1-Posso chiamare il fabbro per poter entrare in casa?

2-Per otterenere le chiavi devo agire attraverso il custode giudiziario, il quale mi sembra molto disinteressato a tutelare i miei interessi?

3-Come posso vedere chi è effettivamente il custode giudiriziario dell'immobile? (Il debitore sostiene ancora di essere il custode dell'immobile?!!?)

 

custode-giudiziario immobile-libero chiavi-non-consegnate
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inexecutivis pubblicato 20 luglio 2017

Partiamo dall’ultima domanda.

Per individuare il custode dovrebbe essere sufficiente far riferimento all’ordinanza ed all’avviso di vendita pubblicati (ai sensi dell’art. 570 c.p.c. l’avviso di vendita deve indicare il nome ed il recapito telefonico del custode).

Premesso questo, la risposta alle sue domanda impone il richiamo ad alcuni dati normativi.

Ai sensi dell’art. 560, commi terzo e quarto,  c.p.c.,

“Il giudice dell'esecuzione dispone, con provvedimento impugnabile per opposizione ai sensi dell’art. 617, la liberazione dell'immobile pignorato senza oneri per l’aggiudicatario o l’assegnatario o l’acquirente, quando non ritiene di autorizzare il debitore a continuare ad abitare lo stesso, o parte dello stesso, ovvero quando revoca l’autorizzazione, se concessa in precedenza, ovvero quando provvede all'aggiudicazione o all'assegnazione dell'immobile. Per il terzo che vanta la titolarità di un diritto di godimento di un bene opponibile alla procedura il termine per l’opposizione decorre dal giorno in cui si è perfezionata nei confronti del terzo la notificazione del provvedimento15.

Il provvedimento è attuato dal custode secondo le disposizioni del giudice dell'esecuzione immobiliare, senza l'osservanza delle formalità di cui agli articoli 605 e seguenti, anche successivamente alla pronuncia del decreto di trasferimento nell'interesse dell'aggiudicatario o dell'assegnatario se questi non lo esentano. Per l'attuazione dell'ordine il giudice può avvalersi della forza pubblica e nominare ausiliari ai sensi dell'articolo 68”.

Questa è una prima possibilità attraverso la quale la disponibilità dell’immobile può essere conseguita. Il suo vantaggio è che di essa si occupa il custode con oneri a carico della procedura.

Gli inconvenienti sono che occorre attendere i tempi di adozione del decreto di trasferimento, e che i tempi dipendono dalla solerzia del custode.

Altra possibilità è quella di agire con una esecuzione per rilascio ai sensi degli artt. 605 e ss c.p.c., mettendo in esecuzione il decreto di trasferimento, che ai sensi dell’art. 586, ultimo comma c.p.c., costituisce titolo esecutivo per il rilascio. Questa procedura è a carico dell’aggiudicatario, ma le evita di attendere l’emissione dell’ordine di liberazione, poiché il titolo in forza del quale poter agire è, come detto, il decreto di trasferimento.

 

Nel concreto, come prima cosa, le suggeriamo di inviare una lettera raccomandata al custode, al quale chiederà formalmente la consegna dell’immobile.

andreaamaranti pubblicato 20 luglio 2017

Se l'immobile, come nel caso di specie è libero da persone e cose, per entrare fisicamente nello stesso devo seguire l'art. 560 3° comma c.p.c. ed attendere che il custode ponga in essere i dovuti provvedimenti? Non posso forzare la porta e entrare?

Grazie per la vostra collaborazione.

inexecutivis pubblicato 22 luglio 2017

Distinguiamo il piano formale da quello sostanziale.

Partendo da quest’ultimo, osserviamo che se il bene è stato, di fatto, abbandonato dal vecchio proprietario, la forzatura della porta non sarà contestata da nessuno, pur essendo formalmente attività illecita.

In particolare, una condotta di questo tipo configurerebbe il reato di esercizio arbitrario delle proprie ragioni, di cui all’art. 392 c.p.

Invero, secondo la Corte di Cassazione, “Risponde del reato di cui all'art. 392 cod. pen. il proprietario di un immobile che, una volta scaduto il contratto di locazione, di fronte all'inottemperanza del conduttore dell'obbligo di rilascio, anzichè ricorrere al giudice con l'azione di sfratto, si fa’ ragione da sé, sostituendo la serratura della porta di accesso e apponendovi un lucchetto”. (Cass. Sez. 6, n. 10066 del 18/01/2005).

 

Dal puto di vista formale, invece, occorre conseguire (formalmente, appunto) la disponibilità delle chiavi, seguendo, come abbiamo detto, una delle strade indicate: attivare un procedimento per rilascio (che oggi può svolgersi attuando l’ordine di liberazione ai sensi dell’art. 560, comma quarto, c.p.c.) oppure agire ai sensi degli art. 605 e ss c.p.c. sulla scorta del decreto di trasferimento.

achimax pubblicato 23 gennaio 2018

Buongiorno,

mi ricollego alla domanda precedente per chiere un'informazione. Mi sono aggiudicato un immobile all'asta e a luglio ho fatto il saldo prezzo tramide mutuo. Solo settimana scorsa il custode ha protato i documenti in tribunale per far firmare al giudice il decreto di trasferimento,(quindi sei mesi dopo il pagamento!) dicendo che ci vorrano un po' di mesi per la firma. L'immobile è vuoto e il custode ovvimente non vuole lasciare le chiavi. Ho sentito che esiste un'istanza di immissione anticipata del possesso, è vero? Se esiste, come si fa a richiederla?

Grazie molte

inexecutivis pubblicato 26 gennaio 2018

A nostro avviso la soluzione più celere (ed anche l’unica possibile tra quelle prospettate), e quella di essere nominato custode del bene.

Poiché si tratta di immobile libero non è necessario procedere all’adozione dell’ordine di liberazione ai sensi dell’art. 560, comma terzo c.p.c., né il bene le può essere consegnato, non essendo stato emesso il decreto di trasferimento.

L’unica alternativa possibile è quella di chiedere al Giudice dell’esecuzione di essere nominato custode, rappresentando tuttavia di aver già versato il saldo prezzo. Prima di questo momento, infatti, la sua nomina nella qualità di custode potrebbe essere rigettata in ragione del rischio (sempre presente) di omissione del pagamento del prezzo.

Si tratta, peraltro, di soluzione che non comporta aggravio di spese o di costi a carico della procedura, poichè che, ai sensi dell’art. 2, comma 8, del D.M. 15 maggio 2009, n.80 (Regolamento in materia di determinazione dei compensi spettanti ai custodi dei beni pignorati), all’aggiudicatario nominato custode del bene non è dovuto alcun compenso.

L’unica controindicazione si rinviene, forse, nell’art. 559, comma quarto, c.p.c., a mente del quale nel momento in cui si dispone la vendita il Giudice, se sostituisce il debitore nella custodia del bene, nominare il professionista delegato o l’istituto vendite giudiziarie.

 

Si tratta di una norma che tuttavia secondo noi può essere superata osservando che la stessa è stata coniata in funzione del procedimento di liquidazione del bene, sicché essa non ha più ragione di operare nel momento in cui esso si è (quasi) concluso con il versamento del saldo del prezzo.

paolinopaperino pubblicato 15 marzo 2018

Buongiorno,

a giorni effettuerò il saldo dell'immobile che mi sono aggiudicato. L'immobile è libero da persone e cose ma non essendo ultimato (mancano ad esempio i sanitari e le porte interne) avrei necessità di accedere quanto prima per iniziare i lavori richiesti.

Il professionista delegato mi ha informato che, una volta ricevuta la documentazione attestante l'avvenuto versamento del (saldo del) prezzo, predisporrà (bozza de) il decreto di trasferimento e lo trasmetterà al Giudice dell’esecuzione.

Contestualmente alla ricevuta del bonifico (del saldo del prezzo) trasmetterò una dichiarazione sostitutiva con cui, tra le altre cose, richiedo l’applicazione del criterio del prezzo-valore di cui all’art. 1 comma 497 Legge 266/2005 (ai sensi e per gli effetti della sentenza della Corte Costituzionale n. 6/2014) e di avvalermi delle agevolazioni fiscali previste dalla Legge 549/1995 “prima casa” ed una dichiarazione di aver preso visione dell’Attestato di Prestazione Energetica. Può essere opportuno avanzare richiesta al Giudice dell’esecuzione di essere nominato custode in tale occasione? esiste un qualche modulo o formula standard per avanzare tale richiesta?

inexecutivis pubblicato 16 marzo 2018

A nostro avviso, quella prospettata è una opzione che può essere utile praticare nel momento in cui si ha premura di entrare nella disponibilità dell’immobile.

La soluzione è particolarmente vantaggiosa quando questo è libero, poiché non è necessario attendere che il custode lo consegni, e può anche esserlo quando l’immobile è occupato da terzi senza titolo opponibile, e l’aggiudicatario ha le competenze necessarie per curare la pronta esecuzione dell’ordine di liberazione eventualmente adottato dal Giudice ai sensi dell’art. 560, comma terzo, c.p.c.

Si tratta, peraltro, di scelta che non comporta aggravio di spese o di costi a carico della procedura, poiché che, ai sensi dell’art. 2, comma 8, del D.M. 15 maggio 2009, n.80 (Regolamento in materia di determinazione dei compensi spettanti ai custodi dei beni pignorati), all’aggiudicatario nominato custode del bene non è dovuto alcun compenso.

L’inconveniente è rappresentato dal fatto che il custode ha doveri di amministrazione e gestione della cosa (l’art. 560, ultimo comma, c.p.c. attribuisce al custode il compito di “amministrazione e gestione” del bene pignorato affidato alla sua custodia; stessa disposizione si rinviene nell’art. 65 c.p.c.), cui sono connessi i relativi profili di responsabilità (ai sensi dell’art. 67, comma secondo, c.p.c. il custode è tenuto al risarcimento dei danni cagionati alle parti, se non esercita la custodia da buon padre di famiglia).

Esiste poi la previsione di cui all’art. 2051 c.c., che sancisce, in generale, la responsabilità del custode da cosa in custodia.

Una precisazione ci sembra doverosa in materia. Le norme che sulla responsabilità e sui doveri del custode nell’ambito della procedura esecutiva sono norme funzionali alla salvaguardia del cespite in funzione della sua migliore collocazione sul mercato; esse, pertanto servono a garantire le migliori condizioni di acquisto in capo all’aggiudicatario. È evidente, pertanto, che quando custode è l’aggiudicatario medesimo, queste disposizioni hanno perso gran parte della loro funzione.

Tuttavia, profili di responsabilità permangono con riferimento ai danni che la cosa in custodia può cagionare a terzi. Si pensi, ad esempio, ad un pericolo di crollo.

In definitiva, se si stima che i doveri connessi alla custodia potrebbero, in relazione ai profili che abbiamo riassunto, essere particolarmente impegnativi, è bene ponderare la cosa.

Quanto alle modalità della richiesta, osserviamo che non esistono moduli o formulari.

Dunque, può essere depositata in cancelleria una semplice istanza in cui il richiedente, rappresentando di essere aggiudicatario, di aver versato il saldo prezzo e che il bene non è occupato da terzi in forza di titolo opponibile alla procedura, chiede al Giudice di essere nominato custode ai sensi dell’art. 2, comma 8, del D.M. 15 maggio 2009, n.80.

paolinopaperino pubblicato 17 marzo 2018

Vi ringrazio per la chiarezza con cui affrontate gli argomenti; le delucidazioni che fornite sono sempre puntuali ed illuminanti.

Cordiali saluti

inexecutivis pubblicato 20 marzo 2018

grazie a lei

paolinopaperino pubblicato 24 marzo 2018

Seguendo il vostro consiglio ho richiesto di essere nominato custode (rappresentando di essere aggiudicatario, di aver versato il saldo prezzo e che il bene non è occupato da terzi in forza di titolo opponibile alla procedura); ho chiesto lumi sui tempi di consegna delle chiavi ed il delgato mi ha risposto che "il decreto di trasferimento è già stato [da esso] predisposto. Ora bisogna attendere liquidazione tassa e firma giudice oltre adempimenti di cancelleria (normalmente una decina di giorni. Quanto alla consegna delle chiavi prima della firma del decreto di trasferimento da parte del Giudice non so dirLe avendo sempre atteso la fine delle formalità. Dipende comunque dal Tribunale."

Se non intendo male... in dieci giorni il decreto di trasferimento dovrebbe essere firmato dal giudice. Dal momento della firma posso richiedere la consegna delle chiavi dell'immobile che mi sono aggiudicato?

inexecutivis pubblicato 30 marzo 2018

Rispondiamo alla domanda osservando che in giurisprudenza prevale nettamente l’idea che il trasferimento della proprietà si determina con il decreto di trasferimento, sebbene si tratti di effetto che, come detto, postula l’intervenuto versamento del saldo prezzo, in mancanza del quale esso non si produce (Cass., 2-4-1997, n. 2867; 28-8-1997, n. 7749; 20-10-1997, n. 9630; 16-9-2008, n. 23709).

La giurisprudenza ha poi ulteriormente specificato che il decreto di trasferimento rileva la data del deposito dello stesso in cancelleria, poiché è da quel momento che l’atto viene ad esistere giuridicamente (in questi termini, sebbene con riferimento ad un decreto di liquidazione, Cass. Sez. 6 - 3, Ordinanza n. 10087 del 09/05/2014).

Ed allora, è da quella data che l’acquirente consegue il diritto alla consegna del bene. In questi termini si è espressa la giurisprudenza, secondo cui "Nella vendita forzata, pur non essendo ravvisabile un incontro di consensi, tra l'offerente ed il giudice, produttivo dell'effetto transattivo, essendo l'atto di autonomia privata incompatibile con l'esercizio della funzione giurisdizionale, l'offerta di acquisto del partecipante alla gara costituisce il presupposto negoziale dell'atto giurisdizionale di vendita; con la conseguente applicabilità delle norme del contratto di vendita non incompatibili con la natura dell'espropriazione forzata, quale l'art. 1477 cod.civ. concernente l'obbligo di consegna della cosa da parte del venditore".

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