canoni di locazione anticipati e opponibilità

Il rapporto tra locazione ed ipoteca è tradizionalmente argomento discusso in dottrina, e rispetto ad esso si registrano opinioni contrastanti.

Più chiara appare la posizione della cassazione, che con la sentenza 20 aprile 2016 n. 7776 ha affermato che “Non tutti i diritti personali di godimento resistono dinanzi al prevalente diritto del creditore ipotecario, anzi, di regola vale il contrario (come è per il diritto del comodatario). Vi resiste la locazione, perché l’ordinamento consente che l’ipoteca si estenda ai frutti del bene, compresi i canoni di locazione (arg. ex art. 2811 cod. civ.), che quindi sono soggetti ad espropriazione ai sensi dell’art. 2808 cod. civ. Pertanto, il contratto di locazione sopravvenuto all’iscrizione d’ipoteca non pregiudica il creditore ipotecario poiché non priva il bene del valore d’uso e ne consente la vendita come bene produttivo di reddito; tanto ciò è vero che quando invece questo non sia possibile -come nell’ipotesi prevista dall’art. 2643 n. 9 e dagli ultimi due comma dell’art. 2812 cod. civ. (cessioni e liberazioni di pigioni e di fitti non scaduti)- è lo stesso legislatore a prevedere che il diritto del conduttore, che superi determinati limiti temporali, debba essere trascritto e che l’iscrizione ipotecaria prevalga sul diritto del conduttore non trascritto o trascritto successivamente”.

Venendo ai canoni di locazione, è evidente che il pagamento anticipato degli stessi (i quali ai sensi dell’art. 820, comma terzo, c.c. costituiscono frutti civili per eccellenza) sottrae il loro pagamento alla procedura esecutiva (art. 2912 c.c.), nonché all’aggiudicatario il quale divenuto proprietario non potrà richiedere al conduttore un secondo adempimento.

È di palmare evidenza allora che il pagamento anticipato dei canoni di locazione costituisce un elemento che incide fortemente sulla appetibilità del bene sul mercato, atteso che priva il futuro aggiudicatario della disponibilità dello stesso per tutta la durata del contratto, senza consentirgli di fruire del corrispettivo del canone.

Si comprende dunque come il codice civile abbia avuto cura di disciplinare questa fattispecie, dedicandovi gli artt. 1605, 2812, 2918, 2924 c.c. (la prima dedicata la opponibilità delle cessioni di canoni o dei pagamenti anticipati all’acquirente, in caso di vendita dell’immobile). Dette disposizioni parlano, genericamente, di “liberazione” così ricomprendendo tutte le ipotesi di estinzione del debito relativo ai canoni per effetto di atto volontario del conduttore.

I pagamenti anticipati disciplinati da queste norme nei loro rapporti con il pignoramento (e prim’ancora con l’ipoteca) non solo quelli “giuridici” (cioè i pagamenti eseguiti prima della scadenza pattuita) ma anche quelli “economici”, cioè eseguiti prima del correlativo godimento in forza della previsione contrattuale (si pensi, ad esempio, ad un contratto di locazione in cui sia previsto che tutto il canone relativo all’intera durata del contratto sia versato dal conduttore al momento della stipula), salvo che siano eseguiti conformemente agli usi locali (si pensi al pagamento del anticipato del mese o del bimestre intero, o dell'intera annata agraria secondo gli usi invalsi negli affitti di fondo rustico).

Venendo alla regolazione del regime di opponibilità, il tessuto normativo di riferimento consente di ricostruirlo nei termini che seguono.

I pagamenti anticipati che coprono un periodo non eccedente i tre anni sono opponibili, ma nei limiti di un anno, se hanno data certa anteriore al pignoramento.

I pagamenti anticipati che coprono un periodo eccedente il triennio sono opponibili alla procedura se sono trascritti prima della trascrizione del pignoramento o dell’ipoteca, mentre se non sono trascritti saranno opponibili, nei limiti di un anno, solo se hanno data certa anteriore al pignoramento. Lo stesso vale per i pagamenti di durata non eccedente i tre anni che hanno data certa successiva all’ipoteca ma precedente al pignoramento.

Infine, i pagamenti trascritti dopo l’iscrizione ipotecaria sono opponibili nei limiti di un anno.

Con riferimento alla trascrizione del pagamento, osserviamo infine che non è sufficiente che di esso si faccia riferimento all’interno del contratto di locazione, occorrendo la trascrizione di un autonomo atto (che per essere trascritto dovrà necessariamente rivestire la forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata); ciò in ossequio all’ormai consolidato orientamento della giurisprudenza, second il quale "Per stabilire se e in quali limiti un determinato atto trascritto sia opponibile ai terzi deve aversi riguardo esclusivamente al contenuto della nota di trascrizione, dovendo le indicazioni riportate nella nota stessa consentire di individuare, senza possibilità di equivoci e di incertezze, gli estremi essenziali del negozio ed i beni ai quali esso si riferisce, senza necessità di esaminare anche il contenuto del titolo, che insieme con la nota, viene depositato presso la conservatoria dei registri immobiliari” (Cass. Sez. III, 31 agosto 2009, n. 188892).