cancellazione ipoteche varie

Ai sensi dell’art. 586 c.p.c. il Giudice, con il decreto di trasferimento, ordina la cancellazione delle “trascrizioni dei pignoramenti e le iscrizioni ipotecarie, se queste ultime non si riferiscono ad obbligazioni assuntesi dall'aggiudicatario a norma dell'articolo 508. Il giudice con il decreto ordina anche la cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie successive alla trascrizione del pignoramento.

Si tratta, del così detto “effetto purgativo” del decreto di trasferimento, volto ad assicurare all’acquirente l’acquisto di un bene libero da gravami.

Da questa previsione si ricava agevolmente che il decreto di trasferimento deve contenere l’ordine, impartito al Direttore dell’ufficio del Territorio, di cancellare le formalità pregiudizievoli gravanti sul bene, vale a dire:

-          le trascrizioni dei pignoramenti, anche successive alla trascrizione del pignoramento;

-          le iscrizioni ipotecarie, anche successive alla trascrizione del pignoramento;

-          le trascrizioni di sequestri conservativi disposte ex art. 679 c.p.c., anche successive alla trascrizione del pignoramento.

Non esiste un termine entro il quale le formalità pregiudizievoli gravanti sull’immobile devono essere cancellate. Tuttavia in dottrina si pone il problema di stabilire se, in forza della previsione di cui all’art. 2884 c.c., ai fini della cancellazione dell’ipoteca da eseguirsi in forza del decreto di trasferimento sia o meno necessaria la definitività di questo. Se così fosse, le ipoteche potrebbero cancellarsi solo in base ad una copia del decreto la cui definitività sia attestata dal cancelliere (applicandosi analogicamente l’art. 124 disp. att. c.p.c.) il quale certifica in calce ad una copia autentica del decreto di trasferimento che non è stata proposta opposizione nei termini di legge (e cioè nel termine di 20 giorni, così come previsto dall'art. 617 c.p.c.).

Ciò premesso, un termine finale può essere individuato nella previsione di cui all’art. 6, comma 2 D.Lgs. 31/10/1990, n. 347, in forza del quale “i cancellieri [e, dunque, in caso di delega, il professionista delegato], per gli atti e provvedimenti soggetti a trascrizione da essi ricevuti o ai quali essi hanno comunque partecipato, devono richiedere la formalità entro il termine di centoventi giorni dalla data dell'atto o del provvedimento ovvero della sua pubblicazione, se questa è prescritta”. Ergo, poiché la cancellazione dei gravami è contestuale alla trascrizione del decreto (poiché il bene deve essere trasferito libero da formalità pregiudizievoli) il relativo termine può essere individuato nella norma surrichiamata.

All'adempimento prescritto deve provvedere il professionista delegato per effetto della espressa previsione dell'art. 591 bis, comma terzo n. 11 c.p.c., e per le ragioni sopra esposte la cancellazione deve riguardare (salvo errori) tutte le formalità sopra richiamate.

Ove il professionista delegato non abbia provveduto, e non sia possibile chiedere che adempio all'obbligo sopra richiamato perché ad esempio la procedura si è estinta (con la conseguenza che il professionista delegato è cessato dal suo ufficio), chiunque potrà richiedere la cancellazione in forza della previsione di cui all'art. 2666 c.c., a mente del quale "la trascrizione, da chiunque eseguita, giova a tutti coloro che vi hanno interesse".

Negli stessi termini si è espressa una lontana ma mai superata giurisprudenza, secondo la quale "A norma dell'art 2666 cod civ, legittimato alla trascrizione e qualunque soggetto. La trascrizione, da chiunque sia fatta, giova a tutti coloro che vi hanno interesse. Pertanto, essa può essere chiesta da chiunque vi abbia interesse, e può riferirsi tanto all'acquisto immediatamente fatto, quanto agli acquisti dei danti causa che non siano stati trascritti, in quanto, ai fini di garantire la opponibilità del proprio acquisto, si ha interesse ad assicurare la continuità della trascrizione" (Cass. Sez. II, 10 agosto 1962, n. 2516).