Rispondiamo separatamente a ciascuna delle due domande formulate.
Quanto alla prima osserviamo che ordine di liberazione e ingiunzione al rilascio di cui all’art. 586 c.p.c. sono due cose diverse.
L’ingiunzione impartita al debitore o al custode di rilasciare il bene contenuta nel decreto di trasferimento ai sensi dell’art. 586 c.p.c., la quale costituisce titolo esecutivo per il rilascio, è diversa dall’ordine di liberazione che il Giudice dell’esecuzione adotta ai sensi dell’art. 560, comma terzo, c.p.c.
Il primo viene adottato dal Giudice al più tardi nel momento in cui pronuncia l’aggiudicazione e viene eseguito dal custode, a spese della procedura, secondo le disposizioni dettate dal Giudice dell’esecuzione, il quale a tal fine può anche autorizzare il custode ad avvalersi della forza pubblica ai sensi dell’art. 68 c.p.c.
Il secondo, invece, costituisce un “titolo esecutivo” che può essere messo in esecuzione dall’aggiudicatario (a sue spese) ai sensi dell’art. 605 e ss c.p.c., e dunque attraverso l’instaurazione di una procedura esecutiva per rilascio.
Che si tratti di titoli distinti e concorrenti si evince dalla disciplina di riferimento, che sopra abbiamo succintamente riassunto, e di cui è prova anche il fatto che l’ordine dell’esecuzione viene attuato dal custode anche dopo l’emissione del decreto di trasferimento, a meno che l’aggiudicatario non lo esenti (così il quarto comma dell’art. 560 c.p.c.).
Fatta questa premessa osserviamo che, sia l’ordine di liberazione che l’ingiunzione contenuta nel decreto di trasferimento possono essere poste in esecuzione soltanto nei confronti di coloro i quali detengano il bene pignorato in forza di un titolo non opponibile alla procedura (in questi termini è orientata la giurisprudenza pressoché unanime: si veda, sul punto, tra le molte, Cass. 4.7.2006, n.15268; 3.5.2004, n. 8329).
Se invece il terzo detentore del bene vanti un titolo opponibile alla procedura (ad esempio un contratto di locazione avente data certa anteriore al pignoramento) la disponibilità dell’immobile potrà essere ottenuta (dal custode o dall’aggiudicatario) soltanto esercitando uno dei rimedi previsti dall’ordinamento in relazione alla tipologia contrattuale stipulata.
Sulla base di queste considerazioni, e venendo al caso di specie, osserviamo che se il contratto di locazione è opponibile alla procedura, la disponibilità dell’immobile non potrà essere conseguita in forza dell’ordine di liberazione o del decreto di trasferimento, dovendo essere viceversa utilizzati gli ordinari rimedi contrattuali.
Soltanto in caso di locazione inopponibile è possibile avvalersi dell’ordine di liberazione (o dell’ingiunzione di cui all’art. 586 c.p.c.).
Quanto al primo, osserviamo che se non sia stato ancora adottato (e l’aggiudicatario intenda conseguire la disponibilità del bene per il tramite del custode, e con onere a carico della procedura) occorrerà chiedere al Giudice che esso venga pronunciato, formulando altresì istanza affinché sia posto in esecuzione dal custode.
A proposito dei danni da ritardata consegna, si tratta di un danno certamente risarcibile in via generale.
Il problema ci sembra piuttosto relativo alla prova del quantum, posto che in applicazione dei principi generali in tema di prova del danno, l'avente diritto deve dimostrare concretamente quale pregiudizio economico immediato e diretto ha subito a causa del ritardo. Ricordiamo questo proposito che l'art. 1223 c.c. dispone che " il risarcimento del danno per l'inadempimento o per il ritardo deve comprendere così la perdita subita dal creditore come il mancato guadagno, in quanto ne siano conseguenza immediata e diretta".
Facciamo un esempio per chiarire meglio il concetto: se ho acquistato un immobile per destinarlo ad abitazione principale e il ritardo con cui lo stesso mi è stato consegnato mi ha costretto a prolungare la permanenza all'interno dell'immobile che conducevo in locazione, il danno risarcibile potrà essere certamente determinato nei canoni di locazione che non avrei corrisposto o non fossi stato in grado di conseguire per tempo la disponibilità dell'immobile.
