Avviso di vendita pubblicizzato errato

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andrea_rm pubblicato 18 gennaio 2020

Gent.mi consulenti di Asta Legale ho un quesito urgente da sottoporvi:

Nel consultare una Perizia di Stima di un immobile posto all'asta, mi sono accorto di evidenti difformità tra quanto riportato nell'avviso di vendita pubblicizzato e alcuni allegati della Perizia di Stima. In particolare uno dei piani dell'immobile è completamente diverso da quanto descritto nell'avviso di vendita in quanto è stato oggetto di demolizioni e ricostruzioni di tramezzature interne, demolizione di intercapedine con aumento della cubatura muraria, eliminazione di un garage e realizzazione di un bagno. Di tali abusi edilizi non si fa menzione alcuna nella Perizia di Stima e non sono stati di conseguenza valutati.

Ho fatto presente tali difformità al Custode e al Perito che ne hanno preso atto. Il Perito, messo al corrente il Giudice per le Esecuzioni, ha ricevuto l'ordine da quest'ultimo di aggiornare la Perizia di Stima entro 45 giorni rilevando le difformità di cui sopra. Tale termine supera la data di presentazione delle offerte fissata nell'avviso di vendita il quale quindi rimarrà errato.

Durante il sopralluogo dell'immobile, eseguito in presenza del Custode e del Perito, ho avuto modo di verificare di persona le difformità citate e sono stato messo al corrente dal Custode  di quanto segue:

1) Il Giudice ha autorizzato comunqunque la presentazione delle offerte, anche se come detto siamo in presenza di un avviso di vendita errato;

2) Il Custode ha ricevuto ordine dal Giudice di non aprire le offerte ma di reinviare gli atti e le offerte a quest'ultimo il quale deciderà in merito;

3) Il Custode non può garantire che, persone che non hanno partecipato all'asta, non possano farlo successivamente in base a quanto deciderà il Giudice.

Vorrei sapere se tale modo di procedere è corretto o può essere contestato. Io dovrei presentare un'offerta dove dichiaro di aver preso visione della Perizia (difforme) e relativa ad un avviso di vendita palesemente errato.

Non potrebbe esserci un opposizione agli atti da parte dell'esecutato o di una persona interessata all'asta che è al corrente di tali difformità?

Se non partecipo all'asta, per impedire tra l'altro che la mia cauzione venga bloccata finchè il Giudice non prenderà una decisione, posso eventualmente presentare un'opposizione o un ricorso (non so tecnicamente come chiamarlo) per invalidare questa procedura che a me appare alquanto strana?

Non sarebbe stato più logico spostare la data dell'asta acquisendo prima l'integrazione della Perizia ed emettere un avviso di vendita corretto?

In attesa di un cortese riscontro porgo cordiali saluti.

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inexecutivis pubblicato 22 gennaio 2020

Rispondiamo all’interrogativo osservando che se dovesse risultare una difformità tra l’avviso di vendita e gli altri atti oggetto di pubblicità, (in questo caso la perizia), a nostro avviso vi sono i presupposti per consentire ad un soggetto interessato (primo fra tutti il debitore esecutato) di promuovere reclamo ex art. 591 ter avverso l’avviso di vendita o una opposizione agli atti esecutivi (art. 617 c.p.c.) avverso il decreto di trasferimento che ne è scaturito.

Riteniamo invece una medesima opposizione non può essere promossa da un potenziale acquirente, poiché costui se rileva l’errore ha, come strumento di tutela, quello di astenersi dal presentare offerta di acquisto, con l’ulteriore conseguenza che se ciononostante decide di partecipare comunque, se ne assume la responsabilità ed i rischi.

Ciò detto, non siamo in grado di comprendere le ragioni in forza delle quali i. giudice abbia comunque deciso di non sospendere la vendita. È evidente che alla base di una valutazione di questo tipo vi sono evidenti esigenze di economia processuale e di contenimento dei costi della procedura, esigenze che il giudice avrà (immaginiamo) valutato comparativamente rispetto ai rischi di connessi alla rilevanza dell’errore.

andrea_rm pubblicato 22 gennaio 2020

L'avviso di vendita è stato pubblicato sul portale i primi di dicembre quindi sono passati più di 20 giorni, è ancora contestabile?

Se non lo è, l'opposizione agli atti avverso il decreto di trasferimento potrebbe essere fatto sempre per le difformità tra perizia e stato dei luoghi o per quali motivazioni?

Qualche giorno dopo l'asta verrà depositata anche l'integrazione della Perizia di Stima, a quel punto ci sono ancora i presupposti per un'opposizione agli atti?

 Grazie anche per la precedente risposta.

inexecutivis pubblicato 27 gennaio 2020

Come dicevamo, la difformità tra un avviso di vendita e la perizia, se è in grado di generare incertezza nella platea dei potenziali offerenti, è suscettibile di costituire motivo di reclamo ex art. 591 ter c.p.c.

La questione del termine entro il quale può essere esperito il reclamo avverso un atto del professionista delegato è complessa.

A questo proposito occorre muovere dalla previsione di cui all’art. 591 ter c.p.c., il quale nel prescrivere che avverso gli atti del professionista delegato è possibile proporre reclamo al Giudice dell’esecuzione, non prevede un termine entro il quale detto reclamo debba essere promosso.

Nel silenzio della norma in dottrina sono state proposte diverse soluzioni.

Secondo taluni autori il termine finale per proporre reclamo avverso gli atti del professionista delegato va individuato nell’adozione de decreto di trasferimento, atto finale del subprocedimento. Altri hanno fatto riferimento all’esaurimento della delega, mentre altri ancora hanno ritenuto di doversi applicare analogicamente l’art. 617 c.p.c., per cui il termine per la proposizione del reclamo è quello di giorni 20 decorrenti dal compimento dell’atto.

Infine, taluno ha ritenuto di applicare i termine di 10 giorni previsto dall’art. 739 c.p.c. per la proposizione del reclamo contro i decreti del Tribunale emessi in camera di consiglio.

Sulla questione è intervenuta la Corte di Cassazione con la sentenza 18 aprile 2011, n, 8864, la quale dopo aver preso preliminarmente atto del fatto che il relazione al reclamo di cui all’art. 591 ter c.p.c. non è previsto alcun termine, ha affermato che non può applicarsi il termine di cui all’art 739 c.p.c., vale a dire dieci giorni dalla comunicazione o dalla conoscenza dell'atto da impugnare, mancando “un valido sostegno testuale o sistematico”. La corte ha quindi ricordato che il rimedio dell'opposizione agli atti esecutivi di cui all'art. 617 c.p.c. è esperibile esclusivamente nei confronti di atti riferibili al giudice dell'esecuzione, il quale è l'unico titolare del potere di impulso e controllo del processo esecutivo, e che quindi gli atti del professionista delegato siano reclamabili fino a quando essi non abbiano avuto materiale esecuzione.

In ogni caso, al reclamo di cui all’art. 591 ter c.p.c. si affianca il rimedio dell’opposizione agli atti esecutivi avverso il decreto di trasferimento, di cui il concorrente ingiustamente escluso potrebbe lamentare l’illegittimità.

savy pubblicato 27 gennaio 2020

Nel caso le difformità tra avviso di vendita e perizia siano riferite ai soli dati catastali, ma non alla descrizione del bene etc., con l'erronea attribuzione dei dati catastali di altro lotto confinante, che ha un prezzo minimo e rendita catastale pari almeno al triplo, e nel caso il lotto in questione è stato aggiudicato ad un unico offerente al prezzo minimo, quale probabilità di successo avrà il legittimato al reclamo o alla impugnativa?

savy pubblicato 27 gennaio 2020

Ad integrazione della precedente devi far notare che oltre agli errori già evidenziati, dobbiamo considerare anche l'errore nella descrizione dell'immobile sul sito del tribunale che risulterebbe erroneamente essere di una metratura più che doppia rispetto alla reale

inexecutivis pubblicato 30 gennaio 2020

Difficile dire quando un errore contenuto nell'avviso di vendita, ed in generale negli atti pubblicati, sia suscettibile di inficiare integralmente la procedura, poichè occorre sempre verificare se sono errori oggettivamente in grado di generare incertezze o se invece sono riconoscibili utilizzando l'ordinaria diligenza.

Interessanti spunti di riflessione provengono, in argomento, dalla vicenda affrontata da Cass. civ., sez. III, 18 luglio 2011, n. 15729.

Il caso esaminato dai giudici di legittimità traeva origine da un ricorso in opposizione agli atti esecutivi con cui il debitore esecutato aveva impugnato il provvedimento di aggiudicazione asserendo che lo stesso era inficiato da nullità, essendo nulli sia l’avviso di vendita predisposto dal notaio, sia le attività pubblicitarie successive, a causa dell’errata indicazione della superficie del terreno subastato, individuata in mq. 102,70, invece che in mq. 102.270. Con sentenza del 5 maggio 2008 il Tribunale di Roma rigettava l’opposizione.

Nell’unico motivo di ricorso si denunciava la violazione dell’art. 490 c.p.c., sostenendosi che il Giudice di merito avrebbe fatto malgoverno della predetta disposizione, non avendo considerato che la mancata ottemperanza all’obbligo di dare pubblicità all’avviso di vendita è riscontrabile anche nell’ipotesi in cui la pubblicità stessa sia gravata da vizi e non sia intervenuta nei termini prescritti dalla legge, con conseguente nullità dell’atto di vendita, nullità opponibile all’aggiudicatario, non operando, in parte qua, la norma di cui all’art. 2929 cod. civ.

La Cassazione ritiene le censure infondate.

Osserva che il Giudice di primo grado ha ritenuto giuridicamente irrilevante l’erronea indicazione dell’estensione del terreno staggìto nell’avviso d’asta predisposto dal notaio in quanto:

- la pubblicità apparsa sul quotidiano era stata bene eseguita, essendo ivi stata correttamente indicata la consistenza del bene;

- sulla pagina internet era stata pubblicata la perizia integrale;

- conseguentemente, in definitiva, l’errore materiale verificatosi nell’avviso non poteva realmente ingannare i partecipanti all’incanto, essendo facilmente riconoscibile sia in base alle risultanze della consulenza tecnica, sia in base a criteri di elementare buon senso, essendo evidente che una superficie di mq. 102,70 non poteva andare all’asta a un prezzo base di più di un milione di Euro;

- il prezzo di aggiudicazione era stato superiore a quello di stima.

Ciò significa, secondo la Corte, che il Giudice di merito ha addotto, a sostegno della scelta operata in dispositivo, la riconoscibilità dell’errore, quale elemento consustanziale alla sua emersione sul piano giuridico.

In definitiva, una informazione riconoscibile come imprecisa, perché contraddittoria, non è suscettibile di essere considerata affidabile da un potenziale offerente, il quale se ciononostante decide di formulare una offerta di acquisto non può successivamente dolersi di alcunchè, in quanto gli errori in cui è incorso erano riconoscibili.

In questa medesima direzione è possibile riportare quanto affermato da Cass. civ., sez. III, 2 aprile 2014, n. 7708, secondo la quale “l’atto riguardo al quale l’aggiudicatario forma il suo consenso o deve potere fare affidamento per formarlo, anche in quanto proveniente da un ufficio giudiziario all’esito di un’attività che si presume la più corretta - oltre che imparziale - possibile, siccome disinteressatamente volta alla attuazione oggettiva di un diritto per esigenze superiori di corretto funzionamento dello schema di trasformazione di un cespite del patrimonio del debitore nel denaro necessario al soddisfacimento dei suoi debiti.

Risulta naturale allora che la formazione della volontà stessa dell’aggiudicatario, cioè la sua determinazione ad offrire alla vendita forzata, non deve essere viziata, vale a dire non dipendere da ciò, che egli sarebbe stato indotto senza sua colpa in errore sulla struttura o sulla natura stesse della cosa oggetto del trasferimento, per causa dipendente da atti della procedura espropriativa, quali la sua descrizione nel bando".

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