Rispondiamo alla domanda muovendo dal presupposto per cui, a quanto pare, è stato fissato un prezzo base. Se così è, potrà partecipare ad una eventuale gara solo chi abbia offerto almeno quel prezzo, in applicazione dell’art. 571 c.p.c. (che si cembra applicabile poiché il riferimento anche all’offerta minima ci fa pensare ad una vendita che si celebrerà secondo le regole del codice di procedura civile).
Non siamo in grado di stabilire quali sono i costi necessari per rendere la soffitta parte dell’abitazione (occorrerà interfacciarsi a questo fine con un tecnico, il quale verificherà preliminarmente se ciò è possibile).
Infine, quanto ai costi di trasferimento, essi sono normalmente uguali a quelli che devono sostenersi per un ordinario trasferimento negoziale, essendo identico il regime fiscale.
Quindi, per il principio di alternatività dell’IVA rispetto all’imposta di registro, osserviamo che se non si tratta di immobile soggetto ad IVA l’imposta di registro per l’acquisto della prima casa è dovuta nella misura del 2% (ai sensi dell’art. 1, parte prima della tariffa del d.lgs. 131/1986). Se invece non si tratta di prima casa l’aliquota è del 9%.
In ogni caso, l’imposta di registro non può comunque essere inferiore ad €. 1.000, a norma dell’art. 10, comma 2 D.Lgs. 14/03/2011, n. 23, e che a mente del successivo comma terzo della medesima disposizione occorre considerare €. 50,00 per l’imposta ipotecaria ed €. 50,00 per l’imposta catastale. Dette imposte (prevede la norma citata) sostituiscono l'imposta di bollo, i tributi speciali catastali e le tasse ipotecarie.
La base imponibile è data dal prezzo di aggiudicazione.
Tuttavia, ai sensi del combinato disposto dell’art. 52, comma 4, 5 e 5b del TUR e dell’art. 1, comma 497 L. 23/12/2005, n. 266, modificato prima dal comma 21 dell'art. 35, D.L. 4 luglio 2006, n. 223 e poi dal comma 309 dell'art. 1, L. 27 dicembre 2006, n. 296, per le sole cessioni nei confronti di persone fisiche che non agiscano nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e relative pertinenze, la base imponibile è determinata dalla minor somma a tra prezzo di aggiudicazione e rendita catastale rivalutata (del 5%) e moltiplicata per uno dei seguenti coefficienti:
110 per la prima casa (e per una sola pertinenza)
120 per i fabbricati appartenenti ai gruppi catastali A e C (escluse categorie A/10 e C/1) non prima casa.
Se invece il trasferimento immobiliare è soggetto ad IVA, detta imposta sarà dovuta nella misura del 4% (se prima casa, altrimenti le aliquote possono essere del 10 o del 22%, a seconda del tipo di immobile), mentre l’imposta di registro sarà applicata nella misura fissa di €. 200,00 ai sensi 40, comma 1 del d.P.R. 131/1986. Anche l’imposta ipotecaria sarà dovuta nella misura fissa di €. 200,00 (nota all’art. 1 della tariffa del d.lgs 31.1.0.1990, n. 347) così come pure l’imposta catastale (art. 10 d.lgs 31.1.0.1990, n. 347).
