Il tema del carattere pertinenziale delle aree destinate a parcheggio costituisce, tradizionalmente, terreno scivoloso, che è stato oggetto in passato di numerosi interventi giurisprudenziali, riguarda il carattere pertinenziale delle aree destinate a parcheggio.
Le conclusioni che in argomento devono trarsi dal percorso normativo e giurisprudenziale che cercheremo di riassumere brevemente possono schematizzarsi nei termini che seguono: se i parcheggi sono stati costruiti prima dell’entrata in vigore della l. 246/2005 (16 dicembre 2005) essi devono essere considerati ex lege pertinenza dell’unità immobiliare, con la conseguenza che l’atto di pignoramento avente ad oggetto quest’ultima dovrà ritenersi esteso anche al relativo posto auto.
Viceversa, i parcheggi costruiti in epoca successiva a tale data dovranno ritenersi sottoposti ad esecuzione forzata soltanto se, in applicazione delle comuni regole circa la nozione di pertinenza, questo vincolo potrà ritenersi sussistente nel singolo caso di specie.
Al fine di comprendere il perché di questa distinzione occorre muovere dai contenuti della l. 20 novembre 2005 n. 246, recante “semplificazione e riassetto normativo per l’anno 2005” la quale con l’articolo 12, comma 9, ha escluso in materia di parcheggi obbligatori la sussistenza di vincoli pertinenziali fra i posti auto realizzati ai sensi dell’art. 18 della l. 6 agosto 1967 n. 765 (c.d. Legge Ponte), e le relative unità abitative.
Questa norma si inserisce nel solco di un annoso dibattito che per lungo tempo ha visto contrapposte la dottrina e la giurisprudenza, registrando anche l’intervento delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione, e che è stato innescato dalla 765/1967 il cui articolo 18 prescriveva che “nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse, debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni venti metri cubi [successivamente ridotti a dieci dall’art. 2, comma 2, della l. n. 122/1989] di costruzione”.
Se era quindi chiaro che la norma rendeva obbligatoria la realizzazione dei parcheggi e conseguentemente legittimava la pubblica amministrazione a negare il permesso di costruire in caso di sua inosservanza (Cass. civ., sez. II, 6 dicembre 1996, n. 10883), oggetto di contrasto era invece l’individuazione della tipologia di vincolo che veniva a crearsi tra le aree e le unità abitative.
La dottrina escludeva che la norma creasse un vincolo pertinenziale, ritenendo che essa avesse un carattere eminentemente pubblicistico e si limitasse ad intervenire nella disciplina degli standards urbanistici dettando prescrizioni in ordine alle modalità con cui doveva essere realizzato l’intervento edilizio. L’imposizione dell’obbligo pertanto, rilevante nei rapporti tra p.a. e richiedente il permesso di costruire, era del tutto neutra rispetto ai rapporti tra privati, e quindi del tutto insuscettibile di produrre effetti nei negozi giuridici di diritto comune. Precipitato immediato di siffatta impostazione era che la circolazione giuridica degli appartamenti e quella dei posti auto avveniva in modo del tutto autonoma ed indipendente.
Di diverso ed opposto avviso si era mostrata invece la giurisprudenza, la quale riteneva che i parcheggi fossero destinati all’uso esclusivo delle persone che stabilmente occupano la costruzione
In particolare, secondo Cass. civ., sez. II, 25 gennaio 1982 n. 483 “l’art. 41 sexies della legge urbanistica 17 agosto 1942 n. 1150 - come introdotto dall’art. 18 della legge 6 agosto 1967 n. 765 - che dispone l’obbligatoria “riserva”, a servizio delle nuove costruzioni, di “spazi per parcheggi” - ha, per la finalità perseguita (ordinato assetto urbanistico), carattere imperativo ed opera non solo come norma di azione, nel rapporto pubblicistico tra la P.A. e chi domanda la licenza edilizia, bensì anche come norma di relazione, nei rapporti privatistici concernenti detti parcheggi, in quanto pone un limite all’autonomia privata, sanzionando di nullità, ai sensi degli artt. 1418 e 1419 cod. civ., ogni convenzione che, per privato interesse del costruttore o del rivenditore degli immobili od anche dei condomini stessi, sottragga gli spazi suindicati alla funzione loro assegnata dalla legge. Ne deriva che va dichiarata nulla, per contrarietà alla disposizione imperativa in questione, sia la clausola con cui il costruttore od altri, nel vendere i singoli appartamenti, escludano dalla vendita la comproprietà dei locali di parcheggio, come parte di natura condominiale (art. 1117 cod. civ.), o, comunque, il godimento del servizio di parcheggio a titolo di servitù, sia l’atto con cui l’acquirente di un appartamento rinuncia al servizio medesimo, con il conseguente diritto di quest’ultimo di fruire del servizio e dell’alienante di esigere il relativo corrispettivo pecuniario”.
Da questa impostazione si faceva derivare la conseguenza che i negozi traslativi dello spazio a parcheggio non ne potessero alterare il vincolo di servizio, trattandosi di un vincolo legale alla proprietà privata.
Gli unici dubbi interpretativi sollevati dalla giurisprudenza riguardavano la qualificazione giuridica del rapporto fabbricato-posto auto, tanto da necessitare l’intervento delle Sezioni Unite (n. 6600 del 17 dicembre 1984) secondo le quali si trattava di un vincolo di indisponibilità con conseguente nullità delle clausole contrattuali che escludessero dal trasferimento del fabbricato i diritti relativi all’area di parcheggio.
Un primo rimedio al contrasto interpretativo venne posto dalla l. 28 febbraio 1985, n. 47, la quale precisò all’art 26, che “gli spazi di cui all’art. 18 della legge 6 agosto 1967, n. 765, costituiscono pertinenze delle costruzioni, ai sensi e per gli effetti degli artt. 817, 818, 819 codice civile”.
Sennonché, anche rispetto a questa disposizione, si accese un vivace dibattito.
Da un lato la dottrina ribadiva che l’art. 18 della legge n. 765/1967 (e l’art. 26 della legge n. 47/1985 ne rappresentava la conferma) consentiva la negoziazione del posto auto indipendentemente dall’appartamento.
La giurisprudenza invece, anche con il conforto della legislazione successiva, che prevedeva espressamente la nullità degli atti di cessione dei posti auto (art. 9, coma 5, l. 24 marzo 1989, n. 122), non rinunciava alle sue argomentazioni e continuava a ritenere esistente un divieto di cessione separata degli spazi di parcheggio dalle unità immobiliari di cui costituivano pertinenze.
Secondo Cass. civ., sez. II, 19 ottobre 2000, n. 13827, infatti, “la violazione o l’elusione, in un contratto di vendita immobiliare, del vincolo pubblicistico di destinazione a parcheggio degli spazi da utilizzare per tale scopo, di cui all’art. 41 “sexies” legge 1150/1942 e art. 9 legge 122/1989, rende nulle le clausole che hanno tale effetto, ma non anche l’intero negozio, sicché il trasferimento del bene resta valido ed efficace, ma all’acquirente compete il diritto di ottenere il trasferimento anche della relativa pertinenza, verso il pagamento di un ulteriore specifico compenso”.
Su questo assetto è intervenuto l’art. 12, comma 9, della l. 28 novembre 2005, n. 246, il quale aggiungendo un secondo comma all’art. 41-sexies della l. 17 agosto 1942, n. 1150, ha stabilito che “gli spazi per parcheggi realizzati in forza del primo comma non sono gravati da vincoli pertinenziali di sorta né da diritti d’uso a favore dei proprietari di altre unità immobiliari e sono trasferibili autonomamente da esse”.
Come si vede, la norma sembra muoversi in una direzione opposta a quella percorsa dalla giurisprudenza della Cassazione, quasi a voler rievocare quell’orientamento dottrinario, sopra richiamato, che attribuiva alla legge ponte il solo fine di imporre ai costruttori di unità immobiliari l’obbligo di realizzare adeguati spazi di parcheggio: essa in primo luogo esclude il vincolo reale tra le aree a parcheggio e gli immobili; in secondo luogo ne afferma la libera alienabilità.
Restava solo il problema relativo al regime giuridico dei parcheggi già realizzati, ed a questo proposito è intervenuta la Cassazione con la sentenza 24 febbraio 2006, n. 4264, la quale dopo aver escluso il carattere interpretativo della norma all’art. 12, co.9, della l. 246/05, ha affermato che “la nuova disposizione è destinata ad operare solo per il futuro, e cioè per le costruzioni non ancora realizzate e per quelle realizzate, ma per le quali non siano iniziate le vendite delle singole unità immobiliari”.
Un discorso diverso deve essere compiuto con riferimento ai così detti “Parcheggi Tognoli” (che sono quelli indicati nella domanda), che devono il loro nome al promotore della legge 122/1989, che li ha previsti.
Questo intervento normativo ha, tra l’altro, previsto nuovi tipi di parcheggio, diversi da quelli realizzati contemporaneamente all’edificazione del fabbricato cui si riferiscono, poiché edificati successivamente ad essi, sia per dotare di parcheggi gli edifici costruiti anteriormente al primo settembre 1967, per i quali la legge ponte non prevede l’obbligo di dotazione di aree a parcheggio, sia per incrementare i parcheggi ritenuti non più sufficienti.
La legge Tognoli disciplina, in particolare, due tipi di parcheggi:
- quelli disciplinati dall’art. 9, comma 4, che riconosce al comune la possibilità di cedere in diritto di superficie aree comunali da destinare a parcheggi di pertinenza di immobili privati;
- quelli disciplinati dall’art. 9, comma 1, che consente ai proprietari di immobili di realizzare nel sottosuolo degli stessi ovvero nei locali siti al piano terra dei fabbricati, parcheggi da destinare a pertinenza delle singole unità immobiliari, anche in deroga agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi vigenti.
Il quinto comma di detta disposizione detta il regime circolatorio di entrambe le tipologie di parcheggi, prevedendo (in forza delle modifiche introdotte con il d.l. n. 5/2012, convertito dalla l. n. 35/2012) per i parcheggi realizzati su area privata “l’immodificabilità dell’esclusiva destinazione a parcheggio”. I parcheggi realizzati su aree pubbliche, sono inalienabili a meno che vi sia una espressa previsione in tal senso contenuta nella convenzione stipulata con il comune per la cessione del diritto di superficie ovvero nel caso l’ente locale abbia autorizzato il singolo trasferimento. I parcheggi realizzati su aree private sono invece liberamente cedibili a condizione che nell’atto del trasferimento vengano contestualmente destinati a pertinenza di altro immobile sito nello stesso comune.
Traendo le fila del discorso sin qui svolto, riteniamo che:
non vi siano problemi per la stabilità del decreto di trasferimento, né vi sono problemi circa la successiva rivendita dell’appartamento;
inoltre, se nella costituzione del vincolo di pertinenzialità nulla fosse detto a proposito degli appartamenti a favore dei quali il vincolo di pertinenzialità è costituito, riteniamo che (salvo che diversamente risulti dall’atto di pignoramento), il trasferimento dell’appartamento implichi anche il trasferimento di una delle autorimesse realizzate.
