Buongiorno a tutti, sto seguendo un'asta immobiliare che dovrebbe svolgersi il 15 ottobre, tuttavia ho notato che nel sito astegiudiziarie.it, pur essendo presente l'annuncio, sono presenti solo informazioni sommarie sull'immobile ma non sono visibili nè le foto, nè tantomeno la perizia di stima. E' normale tutto questo? Vengono pubblicate soltanto a ridosso dell'asta?
Grazie
Cerchiamo di rispondere separatamente alle domande formulate.
Quanto alla omessa pubblicazione delle foto dei beni, osserviamo che se si tratta di allegati della perizia, gli stessi soggiacciono agli adempimenti pubblicitari per questa prescritti, e dunque una pubblicazione incompleta equivale ad una non pubblicazione.
In ordine al mancato accesso al bene, osserviamo quanto segue.
A nostro avviso una corretta stima dell’immobile implica l’accesso materiale all’interno di esso. In difetto, la valutazione non solo del valore ma anche della regolarità edilizia del bene potrebbe risultare scorretta.
Quanto all’accesso, osserviamo che l’accesso forzoso costituisce estrinsecazione dell’attività liquidatoria nel fallimento, e trova il suo fondamento nello spossessamento dei beni che la sentenza dichiarativa di fallimento determina in capo al fallito, a norma dell’art. 42 l.fall. Questa affermazione vale, tal quale, nel momento in cui il bene è occupato da un terzo a titolo di locazione o comodato, poiché a questi non possono essere riconosciuti diritti maggiori di quelli spettanti al proprietario.
Qualche perplessità ha suscitato in dottrina la possibilità di riconoscere l’accesso forzoso nei casi in cui il bene sia occupato dal titolare di un diritto reale (usufrutto, uso ed abitazione) poiché in questo caso al curatore (ed ai suoi ausiliari) dovrebbe essere precluso l’accesso al bene così come detto accesso è precluso al proprietario.
L’argomento tuttavia non è condiviso dalla dottrina prevalente, la quale osserva che l’accesso è funzionale alla tutela del superiore interesse della giustizia, e dunque deve essere consentito con il minimo sacrifico possibile del soggetto estraneo ad essa Magari anche attraverso la valorizzazione dell’art. 262, 2° co., c.p.c. che disciplina i poteri del giudice istruttore in tema di “ispezioni sui luoghi” quale espressione di un principio generale valevole anche al di fuori del processo di cognizione ed estensibile anche alle attività poste in essere dagli ausiliari del giudice.
Tuttavia, nel caso di specie il problema a nostro avviso non si pone in quanto l’occupante delle immobile in forza di un contratto preliminare di vendita può essere assimilato ad un comodatario (così Cass. Sez. II 16/03/2016, n. 5211) ed in quanto tale non ha alcun titolo per opporsi all’accesso.
Vorrei tornare sull'argomento per chiedervi un parere su quanto riscontrato. A seguito di segnalazione allo staff di astegiudiziare.it è stata inserita la perizia, tuttavia mancano le foto. A parer vostro è obbligatorio l'inserimento delle stesse?
Inoltre, leggendo la perizia ho avuto modo di rilevare che su 2 degli oltre 40 immobili all'asta (si tratta di un fallimento di una grossa società immobiliare, per il quale il curatore ha diviso i vari immobili in oltre 40 lotti) non è stato fatto il sopralluogo da parte dell'ingegnere incaricato della perizia. Sostanzialmente la descrizione di questi 2 appartamenti non periziati è basata sulla similitudine con gli altri appartamenti delle palazzine in cui sono ubicati. Le ragioni dei mancati sopralluoghi consistono, a quanto pare, nella circostanza che gli attuali possessori degli appartamenti (in entrambi i casi promissari acquirenti ai quali non è seguito l'atto pubblico di vendita) non rispondono al citofono e più in generale si negano, e il perito non ha trovato altra soluzione che quella di omettere proprio l'effettuazione del sopralluogo.
A parer vostro non sarebbe stato possibile pretendere l'accesso negli immobili con l'ausilio, eventualmente, delle forze dell'ordine? Mi chiedo insomma se sia legale mettere all'asta degli immobili per i quali non sono note le condizioni interne (oltre che occupati, i suddetti immobili, potrebbero essere stati completamente devastati, potrebbero non corrispondere affatto alle caratteristiche degli altri appartamenti delle palazzine interessate, ecc...).
Grazie
Il nostro suggerimento è quello di esgnalare quanto prima l'anomalia, per consentire al professionista delegato di provi tempestivamente rimedio.
Grazie della risposta. L'asta che sto seguendo è prevista per il 15 ottobre, è opportuno aspettare il 45' esimo giorno antecedente l'asta (quindi il giorno 1 settembre) oppure conviene segnalarlo già ora?
Ho pensato che l'annuncio sarebbe stato completato a ridosso dei termini di legge, anche se mi sfugge il senso di questo dilatarsi dei tempi.
Grazie
Quella che viene segnalata nella domanda è certamente una anomalia che suggeriamo di segnalare al più presto.
Ai sensi dell'art. 490, comma secondo, c.p.c. in caso di espropriazione di beni mobili registrati, per un valore superiore a 25.000 euro, e di beni immobili, l'avviso, unitamente a copia dell'ordinanza di vendita e della relazione di stima redatta ai sensi dell'articolo 173-bis disp. att. c.p.c., sono inseriti in appositi siti internet almeno quarantacinque giorni prima del termine per la presentazione delle offerte o della data dell'incanto.
Poiché gli allegati alla perizia (foto comprese) non sono documenti diversi dalla perizia medesima poiché ne costituiscono parte integrante, essi devono essere pubblicati secondo le modalità appena descritte.
Ricordiamo che secondo il pressoché costante orientamento della giurisprudenza della Corte di Cassazione, l’insufficiente o irregolare pubblicità costituisce motivo di opposizione agli atti esecutivi, idoneo ad incidere anche sull’atto di aggiudicazione, con evidenti effetti anche per l’acquirente, e deve essere fatto valere mediante lo strumento dell’opposizione agli atti esecutivi, ex art. 617 c.p.c., a pena di inammissibilità, nel termine di decadenza che decorre dall’atto di aggiudicazione. In questi termini si sono pronunciate Cass. civ., sez. III, 18 aprile 2005 n. 8006; Cass. civ., sez. III, 11 dicembre 1995 n. 12653. In ordine all’applicabilità della regola di cui all’art. 2929 c.c. si veda Cass. Civ., sez. III 9 giugno 2010, n. 13824 secondo cui “La regola contenuta nell'art. 2929 cod. civ., secondo il quale la nullità degli atti esecutivi che hanno preceduto la vendita e l'assegnazione non ha effetto riguardo all'acquirente o all'assegnatario, non trova applicazione quando la nullità riguardi proprio la vendita o l'assegnazione, sia che si tratti di vizi che direttamente la concernano, sia che si tratti di vizi che rappresentino il riflesso della tempestiva e fondata impugnazione di atti del procedimento esecutivo anteriori ma ad essi obbligatoriamente prodromici. (Nella specie, la nullità dell'aggiudicazione e del conseguente decreto di trasferimento sono state dichiarate, in sede di cassazione con rinvio della sentenza di rigetto dell'opposizione agli atti esecutivi, perché l'udienza di vendita, rifissata dopo un rinvio disposto d'ufficio, non era stata preceduta dalle formalità obbligatorie di pubblicità)”.
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