Torniamo a ribadire quanto abbiamo sostenuto nella risposta precedente.
A nostro avviso, e sulla scorta dei dati che ci ha riferito nella domanda, non vi sono i presupposti per procedere all’annullamento del decreto di trasferimento.
Il fatto che la cosa principale sia stata posta in vendita senza la sua pertinenza non ne inficia il trasferimento.
Peraltro, potendosi è possibile ritenere che a favore dell’appartamento acquistato esisteva una servitù di passaggio sul fondo che è stato escluso, con la conseguenza che essa deve essere mantenuta ferma anche a seguito della vendita esecutiva.
Infatti, ai sensi dell’art. 2919 c.c., “La vendita forzata trasferisce all'acquirente i diritti che sulla cosa spettavano a colui che ha subito l'espropriazione, salvi gli effetti del possesso di buona fede”.
Si osservi, tra l’altro, che ai sensi dell’art. 1027 c.c. la servitù “consiste nel peso imposto sopra un fondo per l'utilità di un altro fondo appartenente a diverso proprietario”, con la conseguenza che la stessa permane al mutare del proprietario del fondo dominante e del fondo servente, tanto che il trasferimento del fondo non costituisce causa di estinzione della servitù.
In giurisprudenza, nel senso da noi prospettato si è implicitamente pronunciato Trib. Pisa, Sent., 09/01/2014, il quale ha riconosciuto all’aggiudicatario il diritto di servitù di passaggio poiché, a seguito dell’aggiudicazione, la porzione di fabbricato da egli acquistata risultava interclusa.
Ricordiamo a questo proposito che “In virtù del c.d. principio di ambulatorietà delle servitù, l'alienazione del fondo dominante comporta anche il trasferimento delle servitù attive ad esso inerenti, anche se nulla venga al riguardo stabilito nell'atto di acquisto, così come l'acquirente del fondo servente - una volta che sia stato trascritto il titolo originario di costituzione della servitù - riceve l'immobile con il peso di cui è gravato, essendo necessaria la menzione della servitù soltanto in caso di mancata trascrizione del titolo”. (Cass. Sez. 2, n. 17301 del 31/07/2006).
Come estrema soluzione, se si dovesse ritenere insussistente (ma non crediamo) che per effetto della esclusione del BCNC (ma che, in realtà, da quanto abbiamo compreso aveva una sua autonoma identificazione catastale) l’immobile acquistato non ha una via di accesso dalla strada, né può ritenersi esistente una servitù, esso va considerato intercluso, con la conseguenza che potrebbe essere necessario proporre un’azione giudiziaria per ottenere, con sentenza, il riconoscimento del diritto di passaggio sull’area esclusa dal pignoramento. Infatti, l’art. art. 1051 c.c. consente al proprietario, il cui fondo (ma l’espressione è pacificamente riferibile anche agli immobili) è circondato da fondi altrui, e che non ha uscita sulla via pubblica né può procurarsela senza eccessivo dispendio o disagio, ha diritto di ottenere il passaggio sul fondo vicino per la coltivazione e il conveniente uso del proprio fondo.
Il passaggio si deve stabilire in quella parte per cui l'accesso alla via pubblica è più breve e riesce di minore danno al fondo sul quale è consentito.
La lo stesso diritto è riconosciuto, dall’art. 1052, anche se il proprietario del fondo ha un accesso alla via pubblica, ma questo è inadatto o insufficiente ai bisogni del fondo e non può essere ampliato.
L’art. 1053, infine, stabilisce che nei casi sopra rappresentati è dovuta un'indennità proporzionata al danno cagionato dal passaggio.
