Annullare decreto di trasferimento

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alfonsina pubblicato 31 gennaio 2018

Buongiorno. Ho acquistato una casa all'asta e sono già in possesso del decreto di trasferimento. L'esecutato ha fatto ricorso agli atti esecutivi per i seguento motivi: 

alla casa è collegato un BCNC (area in comproprietà di accesso di circa 50 mq) comune ad un'altro immobile; in sede di pignoramento, l'esecutato ha fatto ricorso agli atti esecutivi in quanto tale BCNC non era indicato nel pignoramento; di seguito il giudice ha emesso una sentenza, passata ingiudicato, in cui ha estromensso dal pignoramento e dalla vendita il BCNC ma ha fatto continuare la procedura sulla casa. Tant'è che oggi io mi ritrovo un immobile senza il suo BCNC. L'esecutato in sostanza ritiene, che il BCNC che gli è rimasto in proprietà non puo' essere a lui trascrivibile e che non puo' essere staccato dall'unità immobiliare. Sostiene quindi che avendo escluso dalla procedura il BCNC, la procedura sulla casa si doveva anch'essa fermare. I

Infine alcuni giorni fa c'è stato anche un intervento di un terzo (il comproprietario del BCNC) il quale chiede l'annullamento di tutta la procedura in quanto non avvisato della procedura in corso.

Che fine fanno i miei sodi e le spese che ho sostenuto?  A chi chiedere eventuali danni?

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alfonsina pubblicato 01 febbraio 2018

Cortesemente Astalegale, potete darmi una risposta?

astalegale pubblicato 02 febbraio 2018

A nostro avviso non ci sono affatto i presupposti per procedere all’annullamento della procedura.

Invero, se dalla vendita è stato estromesso il BCNC (dovrebbe trattarsi dell’acronimo di “bene comune non censito”) questo non vuole affatto dire che senza di esso la cosa principale non poteva essere venduta. L’affermazione dell’esecutato, in sostanza, non ha alcun fondamento normativo.

Questa nostra affermazione si giustifica sulla scorta di una serie di indici normativi. In primo luogo non esiste alcuna previsione normativa che escluda la possibilità di pignorare la cosa principale senza la sua pertinenza (tale è l’area pertinenziale comune). Anzi, il codice civile, all’art. 818 dopo aver previsto, al primo comma, che “Gli atti e i rapporti giuridici che hanno per oggetto la cosa principale comprendono anche le pertinenze, se non è diversamente disposto”, aggiunge al secondo comma che “Le pertinenze possono formare oggetto di separati atti o rapporti giuridici”. Da questa norma si ricava, pacificamente, che la cosa principale può essere oggetto di atti dispositivi separatamente dalla pertinenza, e dunque a maggior ragione la cosa principale può essere pignorata indipendentemente da essa.

Anche dall’analisi della giurisprudenza di legittimità si ricava identico convincimento.

Cass. civ., sez. III, 21 maggio 2014, n. 11272 la quale ha affermato che ove “il bene, che possa in astratto configurarsi come una pertinenza, sia dotato di per sé solo di univoci ed esclusivi dati identificativi catastali (tali cioè da identificare quello e soltanto quello) ed a meno che nel pignoramento e nella nota [di trascrizione] non si riesca a far menzione del medesimo con idonei ed altrettanto univoci riferimenti al primo (come, a mero titolo di esempio, con espressioni descrittive nel quadro D od altri dati negli altri quadri), non sia indicato con tali suoi propri dati nel pignoramento e nella nota, riferiti essendo questi ultimi in modo espresso soltanto ad altri beni compiutamente identificati con loro propri ed altrettanto esclusivi dati catastali (dalle planimetrie allegate ai quali o dai quali presupposte non risulti, poi, il bene che si pretenda essere una pertinenza), correttamente non va ritenuto esteso ai primi il pignoramento dei secondi: e tanto proprio perché tale situazione comporta un’obiettiva diversa risultanza dell’atto di pignoramento e soprattutto della sua nota di trascrizione, idonea a rendere inoperante la presunzione dell’art. 2912 cod. civ” (nel caso di specie, si discuteva se una certo subalterno del NCEU dovesse essere ricompreso, o meno, nell’atto di pignoramento, che indicava un subalterno adiacente).

Va ulteriormente aggiunto, a tutela della posizione dell’aggiudicatario, che se anche l’opposizione fosse accolta, questo non può risolversi in danno dell’aggiudicatario, posto che ai sensi dell’art. 2929 c.c., La nullità degli atti esecutivi che hanno preceduto la vendita o l'assegnazione non ha effetto riguardo all'acquirente o all'assegnatario, salvo il caso di collusione con il creditore procedente. Gli altri creditori non sono in nessun caso tenuti a restituire quanto hanno ricevuto per effetto dell'esecuzione”.

 

Sul punto registriamo un importante intervento della Corte di Cassazione, che con la sentenza n. 21110del 2012 hanno affermato che “Il sopravvenuto accertamento dell'inesistenza di un titolo idoneo a giustificare l'esercizio dell'azione esecutiva non fa venir meno l'acquisto dell'immobile pignorato, che sia stato compiuto dal terzo nel corso della procedura espropriativa in conformità alle regole che disciplinano lo svolgimento di tale procedura, salvo che sia dimostrata la collusione del terzo col creditore procedente. In tal caso, tuttavia, resta salvo il diritto dell'esecutato di far proprio il ricavato della vendita e di agire per il risarcimento dell'eventuale danno nei confronti di chi, agendo senza la normale prudenza, abbia dato corso al procedimento esecutivo in difetto di un titolo idoneo”, affermando, in motivazione, che “sembra francamente eccessivo pretendere da lui ( l'aggiudicatario) una diligenza tale da imporgli di indagare sulla sussistenza e validità del titolo esecutivo per il quale si sta procedendo, volta che non sia stata disposta dal giudice la sospensione dell'esecuzione richiesta dall'esecutato o che, magari, nessuna contestazione sia stata neppure ancora sollevata in proposito al momento della vendita”.

alfonsina pubblicato 03 febbraio 2018

Grazie mille per la risposta. La cosa pero' poco chiara e che mi preoccupa fortemete è la seguente:

la sentenza passata ingiudicato, ha effettivamente escluso dal pignoramento e dalla vendita il BCNC, dichiarando tra l'altro che la procedura poteva continuare sull'immobile (stesso orientamento della Cass. civ., sez. III, 21 maggio 2014, n. 11272). Dal BCNC che io non ho comprato all'asta pero' io ci dovrei passare per entrare in casa, ma in realtà non ne ho titolo perchè è rimasta "in proprietà" all'esecutato. Il notaio che ho contattato, mi dice che quel BCNC non puo' essere trascritto all'esecutato in quanto è strettamente legato alla unità immobiliare. Inffatti ho già provato a fare una visura catastale di quel bene e la visura mi dice che è un bene comune legato alla mia abitazione, come se io ne fossi la proprietaria...ma in realtà nel bando di vendita quel bene non c'era e quindi non l'ho comprata. Inoltre c'è stato un intervento di un terzo (solo peri il BCNC) che sostiene di non essere stato avvisato della procedura in corso. Allo stato pero' ho speso €. 100.000 e mi trovo a difendermi in una causa che mai avrei voluto. Il delegato per esempio ha delle responsabilità??? perche questa vicenda gli è stata moltissime volte sottoposta ma ha semre ritenuto che non ci fosse alcun problema perche' mi ha rassicurato dicendomi che la sentenza sul BCNC non vale nulla...io ci credo poco. Voi che dite...e la questione dell'intervento del terzo? 

astalegale pubblicato 05 febbraio 2018

Torniamo a ribadire quanto abbiamo sostenuto nella risposta precedente.

A nostro avviso, e sulla scorta dei dati che ci ha riferito nella domanda, non vi sono i presupposti per procedere all’annullamento del decreto di trasferimento.

Il fatto che la cosa principale sia stata posta in vendita senza la sua pertinenza non ne inficia il trasferimento.

Peraltro, potendosi è possibile ritenere che a favore dell’appartamento acquistato esisteva una servitù di passaggio sul fondo che è stato escluso, con la conseguenza che essa deve essere mantenuta ferma anche a seguito della vendita esecutiva.

Infatti, ai sensi dell’art. 2919 c.c., “La vendita forzata trasferisce all'acquirente i diritti che sulla cosa spettavano a colui che ha subito l'espropriazione, salvi gli effetti del possesso di buona fede”.

Si osservi, tra l’altro, che ai sensi dell’art. 1027 c.c. la servitù “consiste nel peso imposto sopra un fondo per l'utilità di un altro fondo appartenente a diverso proprietario”, con la conseguenza che la stessa permane al mutare del proprietario del fondo dominante e del fondo servente, tanto che il trasferimento del fondo non costituisce causa di estinzione della servitù.

In giurisprudenza, nel senso da noi prospettato si è implicitamente pronunciato Trib. Pisa, Sent., 09/01/2014, il quale ha riconosciuto all’aggiudicatario il diritto di servitù di passaggio poiché, a seguito dell’aggiudicazione, la porzione di fabbricato da egli acquistata risultava interclusa.

Ricordiamo a questo proposito che “In virtù del c.d. principio di ambulatorietà delle servitù, l'alienazione del fondo dominante comporta anche il trasferimento delle servitù attive ad esso inerenti, anche se nulla venga al riguardo stabilito nell'atto di acquisto, così come l'acquirente del fondo servente - una volta che sia stato trascritto il titolo originario di costituzione della servitù - riceve l'immobile con il peso di cui è gravato, essendo necessaria la menzione della servitù soltanto in caso di mancata trascrizione del titolo”. (Cass. Sez. 2, n. 17301 del 31/07/2006).

Come estrema soluzione, se si dovesse ritenere insussistente (ma non crediamo) che per effetto della esclusione del BCNC (ma che, in realtà, da quanto abbiamo compreso aveva una sua autonoma identificazione catastale) l’immobile acquistato non ha una via di accesso dalla strada, né può ritenersi esistente una servitù, esso va considerato intercluso, con la conseguenza che potrebbe essere necessario proporre un’azione giudiziaria per ottenere, con sentenza, il riconoscimento del diritto di passaggio sull’area esclusa dal pignoramento. Infatti, l’art. art. 1051 c.c. consente al proprietario, il cui fondo (ma l’espressione è pacificamente riferibile anche agli immobili) è circondato da fondi altrui, e che non ha uscita sulla via pubblica può procurarsela senza eccessivo dispendio o disagio, ha diritto di ottenere il passaggio sul fondo vicino per la coltivazione e il conveniente uso del proprio fondo.

Il passaggio si deve stabilire in quella parte per cui l'accesso alla via pubblica è più breve e riesce di minore danno al fondo sul quale è consentito.

La lo stesso diritto è riconosciuto, dall’art. 1052, anche se il proprietario del fondo ha un accesso alla via pubblica, ma questo è inadatto o insufficiente ai bisogni del fondo e non può essere ampliato.

 

L’art. 1053, infine, stabilisce che nei casi sopra rappresentati è dovuta un'indennità proporzionata al danno cagionato dal passaggio.

alfonsina pubblicato 05 febbraio 2018

Ok ok....in riferimento alla servitù pero' credo che ci sia una piccola confusione, ovvero, il vecchio proprietario non ha costituito con se stesso una servitù...le servitù si costituscono tra due persone. In pratica se compro una casa con un BCNC tra i due terreni non c'è alcuna servitù attiva in quanto trattasi della stessa persona; se viceversa la compro senza il BCNC allora c'è da valutare se chiedere, ad un Giudice, se ci siano le condizioni per costituire una servitù mediate una causa e con sentenza. Ma questo penso sia il problema minore perchè all'immobile posso entrarci da un'altra parte.

Continuo a riformularvi la domanda su di chi sia la proprietà del BCNC (secondo me dell'esecutato in forza di una sentenza passata ingiudicato che tra l'altro non considera il BCNC come pertinenza) e soprattutto, come puo' l'esecutato vendere quel bene, qualora lo decidesse, se ad egli non puo' essere trascritto? tra l'altro nella nota di trascrizione in mio favore c'è addirittura scritto che io ne sia divenuta la proprietaria. Parliamo di un BCNC che ha una sua indentificazione catastale e non è intestato ad una persona fisica; non parliamo di un pezzo di terreno di pertinenza che, una volta che rimane da solo puo' essere intestato ad una persona fisica. In pratica, dando per scontato che la procedura sull'immobile sia corretta (infatti lo è), Il BCNC che è rimasto all'esecutato come gli glielo intestiamo? Per assurdo, se a subire un pignoramento sono io, nella nuova ispezione catastale c'è scritto che possiedo anche il BCNC, quindi mi pignoreranno anche un bene di cui non sono la proprietaria....credo che qualcosa non torni. 

E l'intervento del terzo? 

alfonsina pubblicato 07 febbraio 2018

Come volevasi dimostrare, le mie preoccupazioni erano giuste. Infatti nell'udienza di oggi, il giudice ha sospeso il decreto di trasferimento, fissando una data nella quale nominarà un tecnico che chiarisca se sia possibile trascrivere all'escutato il BCNC che anche oggi è stato dichiarato fuori dalla procedura. Credo che qualcuno mi risarcirà.

astalegale pubblicato 09 febbraio 2018

Dalle indicazioni che ci ha fornito ricaviamo il dato per cui dovrebbe trattarsi di una pertinenza. invero, se il notaio che lei ha contattato le ha detto che quel bene "è strettamente legato alla  unità immobiliare", e tuttavia ha una sua autonoma identificazione catastale, non rimane altra soluzione che considerarlo pertinenza. Inoltre, se come ha riferito nella domanda con sentenza passata in giudicato il bene è stato escluso dalla procedura esecutiva, non potrà essere trascritto in suo favore e, non potendo diventare res nullius, rimarrà in capo all'esecutato.

Sulla scorta del dati forniti, inoltre, ribadiamo che a nostro avviso il decreto di trasferimento non può essere posto in discussione.

alfonsina pubblicato 10 febbraio 2018

Come si fa a non mettere in discussione il decreto di trasferimento se, un bene strettamente legato all'abitazione è stato escluso dall'esecuzione? Il Giudice alcuni gironi fa, ha chiaramente detto che se quel bene (tra l'altro in comproprietà) non puo' essere trascritto in capo all'esecutato (lo chiarirà un CTP da nominare), deve seguire obbligatoriamente l'immobile; quindi ci saranno due cose che possono succedere: la prima è che annulli il decreto di trasferimento e dica eventualmente al creditore procedente di ripetere il pignoramento, o la seconda che dichiari quel bene di proprietà dell'unità immobilare e quindi mia. Questa ultima ipotesi la vedo difficilmente percorribile perchè c'è una senteza che dice tutt'altro. Credo che l'aspetto che si stia un po' continuando a sottovalutare, è che qui non stiamo discutendo di un terreno di pertinenza esclusiva, che una volta staccato dall'unità principale può essere intestato ad una persona fisica e quindi con una sua rendita catastale. Qui si parla di BCNC, tra l'altro in comproprietà che non dispone di propria rendita catastale, che non puo' essere intestato ad una persona fisica ma che è strettamente legato ad una unità immobiliare. Quel bene da solo puo' essere si trasformato ad ente urbano e quindi con propria rendita ma solo nel caso non fosse in comproprietà....qualora lo si cambierebbe di destinazione, la rendita catastale dell'immobile del terzo, aumenterebbe notevolmente; si farebbe quindi un danno non all'esecutato bensì a persone che nulla centrano con la procedura. Infatti il terzo è intervenuto anche per questo motivo; tant'è che il giudice, almeno per il momento, sembra si sia convito di questa ipotesi.

Per non parlare poi delle presunte servitù che non si costituiscono certamente in capo ad una sola persona bensì tra due e sopratutto mendiate sentenza...non puo' certamente un'esecuzione dichiarare la costituzione di una servitù. Qui, il giudice è stato chiarissimo e credo che mi toccherà fare una causa. 

Posso chiedere la restituzione della somma (circa €. 105.000) e relativo risarcimento del danno?

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