Buongiorno, Atteso che l'aggiudicario di un immobile in una procedura esecutiva è obbligato in solido per le spese condominiali per l'anno in corso e l'anno precedente. Gli addebiti individuali dell'esecutato per l'anno corrente e l'anno precedente rientrano in tale obbligo ? Ovvero l'aggiudicatario deve rispondere anche degli addebiti individuali dell'esecutato? Molti Amministratori tendono ad imputare le spese legali della procedura fatturandole nell'ultimo esercizio a carico dell'esecutato nella voce addebiti individuali .Questa pratica fa si che lievitino i costi di esercizio e l'amministratore li rivendica a carico dell'aggiudicatario in qualità di coobligatato in solido. Questa pratica è corretta? Può addebitare le spese legali a carico del nuovo inquilino aggiudicatario?
Anche Per gli addebiti individuali è obbligato in Solido l'aggiudicatario?
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- Ultimo messaggio 28 giugno 2022
Quello delle spese legali è tema controverso.
Proviamo a dire la nostra.
A nostro avviso i criteri di imputazione temporale delle spese condominiali non mutano in ragione alla loro tipologia, occorrendo pur sempre fare riferimento al momento in cui è intervenuto l’atto deliberativo in forza del quale l’assemblea condominiale ha deciso di sostenerle, oppure il momento in cui è sorta la necessità di provvedere al loro esborso da parte dell’amministratore.
Se, ad esempio, il condominio decide di agire in giudizio per recuperare un credito nei confronti del condomino moroso affidando ad un difensore il relativo incarico, è al momento in cui questa decisione viene assunta che occorre avere riguardo, indipendentemente da quando interviene la sentenza di condanna del condomino.
A conclusioni parzialmente diverse sembra essere giunta taluna giurisprudenza, la quale ha osservato (con riferimento ad una fattispecie in cui venivano in rilievo spese necessarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni,) che “poiché l'obbligo di ciascun condomino di contribuirvi insorge nel momento in cui si rende necessario provvedere ai lavori che giustificano la spesa, e non quando il debito viene determinato in concreto, qualora sia pronunciata sentenza di condanna nei confronti del condominio per inosservanza dell'obbligo di conservazione delle cose comuni, il condomino creditore che intenda agire "in executivis" contro il singolo partecipante per il recupero del proprio credito accertato dalla sentenza, deve rivolgere la propria pretesa, sia per il credito principale, che per quello, accessorio, relativo alle spese processuali, contro chi rivestiva la qualità di condomino al momento in cui l'obbligo di conservazione è insorto, e non contro colui che tale qualità riveste nel momento in cui il debito viene giudizialmente determinato” (Cass. Sez. 2, 01/07/2004, 12013).
Quindi, e diversamente da quanto da noi affermato, secondo questa sentenza non occorrerebbe avere riguardo al momento in cui il condominio ha assunto la determinazione di agire per il recupero del credito ma al momento, precedente, in cui è sorto per i condomini l’obbligo di contribuzione alla spesa.
Un criterio di imputazione simile a quello da noi indicato è stato invece utilizzato da altra giurisprudenza, la quale ha affermato che "la pronuncia di condanna al pagamento delle spese processuali ha natura dichiarativa e non già costitutiva o di accertamento costitutivo e che il credito relativo sorge nel momento in cui la parte riconosciuta soccombente ha dato causa all'instaurazione del processo" (Cass., Sez. 1, 11 marzo 1972, n. 697; negli stessi termini, più recentemente, Cass. Sez. I, 10 agosto 2007, n. 17637).
Questo orientamento ci sembra meglio rispondente al criterio di riparto di cui all’art. 63 citato. Invero, indipendentemente dal momento in cui è sorto il credito da recuperare, è al momento in cui il condominio assume la determinazione di assumere una spesa necessaria al recupero del credito nei confronti del condominio moroso che occorrerà avere riguardo per individuare i soggetti obbligati, con la conseguenza che: se il condominio risulterà soccombente, la relativa spesa sarà ripartita tra coloro che hanno inteso agire; se invece risulterà vincitore, le spese potranno essere recuperate integralmente nei confronti del condomino moroso, fermo restando che i condomini saranno tenuti al pagamento del proprio difensore.
Va ricordato, infine, che secondo la giurisprudenza “è legittima la deliberazione dell'assemblea condominiale che ponga a totale carico del condomino moroso le spese processuali liquidate dal giudice nei confronti dello stesso condomino moroso con un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo ai sensi dell'art. 63 disp. att. cod. civ.” (Cass., Sez. II, 26 aprile 1994, n. 3946; Sez. VI - II, 18 gennaio 2016, n. 751).
