Mi sono aggiudicata per €71.250 un appartamento di cat. A3 con due garage a corredo (C6). Ho provveduto a saldare il prezzo tramite mutuo nei tempi prestabiliti. Ho richiesto le agevolazioni prima casa, vorrei sapere come avverrà la liquidazione delle imposte da me dovute, in quanto si può considerare pertinenza dell’abitazione solo un garage (Essendo tutto ricompreso in un unico lotto come si può stabilire il suo valore)?
Aggiudicazione lotto con un A3 e due C6
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- Ultimo messaggio 19 luglio 2018
siuccia
pubblicato
13 giugno 2018
inexecutivis
pubblicato
16 giugno 2018
Quando più beni vengono venduti come un lotto unico occorre formulare le seguenti precisazioni.
Il principio generale a cui conformare la tassazione è sancito dall’articolo 21 del D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 (testo unico dell’imposta di registro), secondo il quale in presenza di un atto contenente più disposizioni, ciascuna disposizione soggiace ad autonoma imposizione, salvo quelle derivanti necessariamente, per la loro intrinseca natura, le une dalle altre.
L’agenzia delle entrate (circolare n. 18/E del 29.5.2013) ha precisato che per “disposizione” si intende una convenzione negoziale suscettibile di produrre effetti giuridici valutabili autonomamente, in quanto in sè compiuta nei suoi riferimenti soggettivi, oggettivi e causali, precisando che - nel caso di vendita di più beni da un soggetto ad altro soggetto, con unico corrispettivo e ripartizione dello stesso tra detta pluralità di beni, si configura un atto contenente un’unica disposizione.
Sempre nella suddetta circolare, si è ulteriormente spiegato che occorre distinguere le seguenti ipotesi:
1. alcuni beni possono usufruire delle agevolazioni: in tal caso, si applicherà la tassazione agevolata ai fini del registro ed eventualmente ai fini delle imposte ipotecarie e catastali su detti beni mentre le imposte proporzionali dovute sui beni non agevolati rimangono dovute nella misura proporzionale effettiva, anche se inferiore alla misura fissa;
2. i beni sono tassabili con aliquote diverse: in tal caso, le imposte sono dovute, per ciascun bene, nella misura proporzionale effettiva, anche se inferiore alla misura fissa;
3. i beni sono assoggettabili ad IVA: si applica un’unica imposta fissa.
Infine, qualora si determinino tante imposte proporzionali tali da non raggiungere tutte insieme la misura fissa, si applica un’unica imposta fissa.
L’Agenzia delle Entrate, inoltre, con la risoluzione 3 luglio 2008, n. 272, ha precisato che, in relazione a più disposizioni negoziali interne al medesimo documento per le quali l’imposta di registro sia dovuta in misura proporzionale è possibile enucleare le seguenti fattispecie:
1) l’imposta proporzionale dovuta per ciascuna disposizione (rectius, per ciascun negozio giuridico) è inferiore all’importo minimo fissato dalla legge, mentre l’importo complessivamente dovuto (commisurato a tutte le disposizioni) è superiore a quello minimo: in questo caso l’imposta di registro da corrispondere è pari alla somma degli importi dovuti per ciascun negozio;
2) l’imposta proporzionale dovuta per ciascuna disposizione è inferiore all’importo minimo di legge ed è inferiore a detto valore anche la somma degli importi dovuti per ciascuna disposizione: in questo caso l’imposta di registro deve essere corrisposta in misura fissa minima una sola volta.
Ciò detto, la nota 2 bis dell’art. 1 della tariffa del d.P.R. 26 aprile 1966, n. 131 (testo unico dell’imposta di registro) prevede che ai fini dei benefici prima casa possa essere considerata una sola pertinenza per ogni immobile.
Ed allora, venendo alla domanda, la base imponibile sulla quale determinare l’imposta per il C6 che non può essere considerato come pertinenza dovrà essere calcolata sulla quota parte del prezzo di aggiudicazione ad esso riferibile. Il calcolo, a questo fine, può essere eseguito partendo dal valore di stima del cespite, applicando ad esso le percentuali di ribasso che si sono succedute nel corso della vendita.
siuccia
pubblicato
16 luglio 2018
Salve, innanzitutto grazie per la vostra risposta, avete confermato quello che pensavo io. A questo punto avrei un altro problema da risolvere: dopo aver provveduto al saldo prezzo mi ritrovo ad attendere l’emissione del decreto di trasferimento (l’immobile nel frattempo è stato liberato). Devo presentare alla curatrice, all’AdE e al Tribunale competente il modulo per la richiesta delle agevolazioni prima casa, devo indicare che sull’A3 e su uno dei due C6 viene richiesta l’applicazione delle agevolazioni (quindi iva al 4%) e sull’altro no (quindi iva al 10%) ? Fatto questo, quali sono i successivi passi da seguire? Esiste un fac simile da presentare per casi come questo? Quanto tempo ho?
Grazie anticipatamente.
inexecutivis
pubblicato
19 luglio 2018
Rispondiamo volentieri alla richiesta di ulteriori chiarimenti osservando che non esistono facsimili da utilizzare, sebbene alcuni uffici dell'agenzia delle entrate dispongano di modelli precompilati, che tuttavia non sono obbligatori.
La nota 2 bis dell’art. 1 della tariffa del d.P.R. 26 aprile 1966, n. 131 prescrive che la sussistenza dei presupposti per l’applicazione dei benefici fiscali connessi all’acquisto della prima casa debba essere dichiarata dall’acquirente in sede di vendita. Siffatta dichiarazione, pertanto, costituisce un preciso onere a carico dell’acquirente, il cui adempimento costituisce condizione essenziale per usufruire delle agevolazioni fiscali richieste, e la cui ratio va ricercata, secondo la giurisprudenza, nella esigenza di consentire all’Agenzia delle entrate di compiere tempestivamente le verifiche funzionali ad accertare la sussistenza dei requisiti per fruire dei benefici richiesti (Cass. 6 giugno 2002, n. 8163; 12 marzo 2003, n. 3604; 10 settembre 2004, n. 18300).
Applicando ed adattando i principi appena esposti alla vendita esecutiva, è chiaro che la dichiarazione del contribuente deve essere resa in seno al decreto di trasferimento, poiché esso costituisce l’equivalente dell’atto di compravendite nelle vendite negoziali, poiché si tratta del provvedimento che determina il materiale trasferimento della proprietà.
Ciò detto, il momento ultimo in cui questa dichiarazione può essere resa va identificato con la registrazione del decreto di trasferimento. In questi termini si è espressa la Corte di Cassazione nella sentenza 19 aprile 2013, n. 9569, la quale ha affrontato il caso del contribuente che, dopo la registrazione del decreto di trasferimento, aveva chiesto all’agenzia delle entrate il rimborso dell’imposta di registro versata in eccedenza, dichiarando, appunto, di possedere i benefici per fruire dell’agevolazione.
Alla stessa conclusione era giunta, in passato, anche l’agenzia delle entrate con la risoluzione 3.10.2008, n. 370, con la quale, appunto, era stato affermato che un atto integrativo del decreto di trasferimento per fruire delle agevolazioni "prima casa" poteva intervenire, al più tardi, prima della registrazione del decreto, precisando che l’atto integrativo doveva rivestire la forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata, ma che l’autentica della sottoscrizione poteva intervenire anche da un pubblico ufficiale che non fosse il Giudice dell’esecuzione.
Consigliamo tuttavia vivamente di rendere la dichiarazione prima del decreto di trasferimento, inviandola al curatore.
