Aggiudicazione definitiva e decreto di trasferimento

La risposta alla domanda formulata deve muovere dalla lettura dell’art. 46, comma primo, dpr 380/2001 (meglio noto come Testo Unico dell’edilizia), a mente del quale “Gli atti tra vivi, sia in forma pubblica, sia in forma privata, aventi per oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali, relativi ad edifici, o loro parti, la cui costruzione è iniziata dopo il 17 marzo 1985, sono nulli e non possono essere stipulati ove da essi non risultino, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria. Tali disposizioni non si applicano agli atti costitutivi, modificativi o estintivi di diritti reali di garanzia o di servitù”.

La norma, com’è noto, sancisce la nullità degli atti di compravendita aventi ad oggetto immobili abusivi.

Il successivo comma quinto della medesima disposizione tempera la portata applicativa di questa norma con riferimento ai trasferimenti di proprietà che avvengano nell’ambito di procedure esecutive, disponendo che “Le nullità di cui al presente articolo [cioè le nullità degli atti di trasferimento degli immobili abusivi] non si applicano agli atti derivanti da procedure esecutive immobiliari, individuali o concorsuali”. Tuttavia, prosegue la norma “L'aggiudicatario, qualora l'immobile si trovi nelle condizioni previste per il rilascio del permesso di costruire in sanatoria, dovrà presentare domanda di permesso in sanatoria entro centoventi giorni dalla notifica del decreto emesso dalla autorità giudiziaria”.

Il problema che questa norma pone è un problema di coordinamento.

Invero, nessuna norma del codice civile di procedura civile prevede che il decreto di trasferimento sia notificato all’aggiudicatario, sicché il problema diventa quello di comprendere se, in difetto di rituale notificazione, il termine prescritto dalla norma può ricorrere in qualche modo.

In argomento mancano precedenti specifici sul punto, e più in generale nella giurisprudenza di legittimità non si registra un indirizzo univoco in merito alla possibilità che la notificazione ammetta equipollenti.

Cass. Sez. 1 - , Ordinanza 25/10/2018 n. 27121 ha per esempio affermato, in tema di ricorso avverso gli atti del Tribunale fallimentare che “Il termine di sessanta giorni per la proposizione del ricorso straordinario per cassazione, avverso i provvedimenti definitivi di contenuto decisorio adottati dal tribunale fallimentare, tra cui il decreto che pronuncia sul compenso dovuto al curatore, non decorre dalla data del deposito in cancelleria del decreto, bensì dalla data della comunicazione o notificazione d'ufficio dello stesso agli interessati, eseguita esclusivamente dall'organo competente, ossia dal cancelliere”.

Anche cass. Sez.II, 19/09/2017, n. 21625 ha affermato che “Ai fini della decorrenza del termine breve per proporre impugnazione, la notificazione della sentenza, cui si riferisce l'art. 326 c.p.c., non può essere sostituita da forme di conoscenza equipollenti, quali la conoscenza di fatto del provvedimento impugnato”.

Al contrario, in tema di locazioni, Cass. Sez. III 26/10/2017, n. 25415 ha ritenuto che “La comunicazione al conduttore dell'intenzione del locatore di alienare l'immobile locato prescritta dall'art. 38 della l. n. 392 del 1978, cd."denuntiatio", deve essere compiuta con il procedimento tipico della notificazione a mezzo ufficiale giudiziario ovvero attraverso modalità di comunicazione equipollenti, tali cioè da porre il conduttore in condizione di esercitare la prelazione e da far decorrere il relativo termine legale”.

Questi precedenti mostrano come in materia processuale la giurisprudenza non ammette equipollenti alla notificazione di provvedimenti giurisdizionali o di atti processuali, mentre invece sembra ammettere detta equipollenza con riferimento alla notifica di atti sostanziali non aventi valore processuale.

Se così è, siamo dell’avviso per cui il termine dei centoventi giorni prescritti al fine di instaurare il procedimento di sanatoria di eventuali irregolarità edilizie decorre, in difetto di notificazione, dalla data di piena conoscenza del decreto di trasferimento, piena conoscenza che tuttavia il comune avrà l’onere di dimostrare ove ritenga tardiva la l’istanza. Certamente, sotto questo profilo, la data della trascrizione del decreto di trasferimento potrebbe essere rilevante.

È chiaro, ancora, che ove l’aggiudicatario sia in grado di dimostrare che la presentazione della domanda di sanatoria implica il materiale accesso all’immobile (cosa diversa dalla concreta disponibilità del possesso dello stesso) e che detto accesso non è stato possibile per causa a lui non imputabile, potrà presentare la domanda di sanatoria anche successivamente.