agevolazione prima casa

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  • Ultimo messaggio 04 gennaio 2021
Luis pubblicato 02 gennaio 2021

Salve,

insieme a mia moglie abbiamo acquistato un immobile all'asta. Si tratta della "prima casa". Ci sono stati tanti ma tanti via vai formali e, dopo un anno, si è sbloccato l'ostacolo che impediva di concludere la vicenda.

Qualche settimana fa il curatore dell'asta ci ha chiamato per indicarci che eravamo già alle battute finali, e cioè, al decreto di trasferimento: si doveva pagare le tasse e depositare il tutto in cancelleria. Quindi ci ha mandato il conto delle tasse da pagare all'Agenzia delle entrate. Sia per la fretta che avevamo (dopo un anno di attesa, volevamo concluderlo prima della fine dell'anno), sia perché non siamo esperti, sia pure per altri motivi, ci siamo attenuti alla cifra che ci ha indicato il curatore e siamo andati a saldare quelle tasse in banca. Non abbiamo quindi controllato l'esattezza dell'importo (benché ci sia parso un po' altino) ma ci siamo attenuti e fidati di ciò che lui ci ha detto; del resto, è lui la persona competente. Qualche giorno dopo aver pagato, vengo a scoprire che l'importo era così alto perché ci ha fatto pagare le tasse al 9% anziché al 2%, come si addice all'agevolazione della prima casa. Così, per questa differenza, abbiamo "regalato" svariate migliaia di euro all'agenzia delle entrate.

Nel confronto telefonico col curatore, ci ha detto che non sapeva niente che fosse la prima casa e che non era tenuto a saperlo, che lo dovevamo dichiarare espressamente. A parte il fatto che il conto l'ha fatto lui e poteva, al momento di prepararlo, chiederci se era una prima o una seconda casa (bastava una telefonata), vorrei sapere da voi in quale passaggio e in quale modalità avrei dovuto dichiarare se intendevo avvalermi di questa agevolazione. Inoltre, sono sicurissimo che in qualche punto della compilazione dei moduli per l'offerta dell'asta c'era qualche casella che chiedeva se volevo usufruire dell'agevolazione e ho indicato di sì, ma in questo momento non mi riesce trovarla.

Mi sapete dare un aiuto o una pista su come muovermi?

Vi ringrazio vivamente per la vostra perizia, pazienza e empatia

 

Luigi

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inexecutivis pubblicato 03 gennaio 2021

Com'è noto, i requisiti per godere dei benefici fiscali relativi all’acquisto della prima casa sono previsti dalla nota 2 bis dell’art. 1 della tariffa del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 (testo unico dell’imposta di registro), la quale prevede, tra l'altro, (let. b) che nell'atto di acquisto l'acquirente dichiari di non essere proprietario (esclusivo o in comunione con il coniuge) di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l'immobile da acquistare (alla proprietà è equiparato il diritto di usufrutto, uso e abitazione), e (let. c) di non essere proprietario (neppure per quote, anche in regime di comunione legale) su tutto il territorio nazionale di altra casa di abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa, (alla proprietà è equiparato il diritto di usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà).

Come si vede, la norma sopra richiamata prescrive che la sussistenza dei presupposti per l’applicazione dei benefici fiscali connessi all’acquisto della prima casa debba essere dichiarata dall’acquirente in sede di vendita. Siffatta dichiarazione, pertanto, costituisce un preciso onere a carico dell’acquirente, il cui adempimento costituisce condizione essenziale per usufruire delle agevolazioni fiscali richieste, e la cui ratio va ricercata, secondo la giurisprudenza, nella esigenza di consentire all’Agenzia delle entrate di compiere tempestivamente le verifiche funzionali ad accertare la sussistenza dei requisiti per fruire dei benefici richiesti (Cass. 6 giugno 2002, n. 8163; 12 marzo 2003, n. 3604; 10 settembre 2004, n. 18300).

Traslando questi concetti alla vendita esecutiva, è evidente che le dichiarazioni di cui sopra si è detto (che possono anche sintetizzarsi nelle dichiarazione di volersi avvalere dei benefici fiscali legati all'acquisto della prima casa ai sensi della normativa suddetta) devono essere rese al professionista delegato.

Purtroppo, se è mancata questa dichiarazione, l'agevolazione non spetta. Se ha conservatoc opia della offerta di acquisto può controllare se all'interno della stessa fosse prevista una spunta, e se questa è stata effettivamente "spuntata".

rickhunter pubblicato 03 gennaio 2021

L'imposta di registro comunque sarebbe stata del 3%, non del 2%, con un minimale di 1000 euro, se venisse una cifra inferiore. Non so se questo 3% vada calcolato sul valore catastale, sul valore di vendita, o sul maggiore dei due, salvo restando i mille euro come minimo.

Ma, con quali formalità si dovrebbe fare questa dichiarazione al delegato alla vendita di voler usufruire dei benefici fiscali, atteso averne i requisiti per goderne?

Luis pubblicato 03 gennaio 2021

Grazie della vostra accurata risposta. Sempre precisa, competente e veloce. 

Come avete suggerito, proverò a cercare all'interno della proposta dacquisto.

Cordiali saluti, 

 

Luigi

Luis pubblicato 03 gennaio 2021

Grazie, Rick, per aver partecipato a questa discussione. 

Vorrei sapere anch'io con quale modalità vada dichiarata l'intenzione di avvalersi di quella agevolazione. 

Un saluto, 

 

Luigi 

 

inexecutivis pubblicato 04 gennaio 2021

Andiamo con ordine:

l’imposta di registro per l’acquisto della prima casa è dovuta nella misura del 2% (ai sensi dell’art. 1, parte prima della tariffa del d.lgs. 131/1986). L’importo non può comunque essere inferiore ad €. 1.000, a norma dell’art. 10, comma 2 D.Lgs. 14/03/2011, n. 23, e a mente del successivo comma terzo della medesima disposizione occorre considerare €. 50,00 per l’imposta ipotecaria ed €. 50,00 per l’imposta catastale. Dette imposte (prevede la norma citata) sostituiscono l'imposta di bollo, i tributi speciali catastali e le tasse ipotecarie.

Non esistono modalità attraverso le quali rendere la dichiarazione. é chiaro che però occorre provvedere in modo formale se si vuole conservare la prova di averlo fatto.

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