Buongiorno, mi sono aggiudicato un'immobile in asta a i inizio dicembre e ho pagato tutta la somma a metà dicembre. All'interno c'e' una famiglia in affitto con un contratto non opponibile.Le mie domande sono due: 1)ho scoperto che tale famiglia paga l'affitto al custode,tale affitto spetterebbe a me una volta pagato già tutto o solo dopo che viene fatto il decreto di trasferimento in attesa della liberazione o non mi spetta nulla 2) i mobili dentro che comunque mi interessano, come faccio a sapere di chi sono... se sono dell'ex proprietario o dell'inquilino...come funziona in questi casi? Grazie
Affitto custode e mobili
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- Ultimo messaggio 17 febbraio 2020
Antonio86
pubblicato
11 febbraio 2020
inexecutivis
pubblicato
17 febbraio 2020
Cerchiamo di rispondere separatamente ai quesiti formulati.
CONTRATTO DI LOCAZIONE
Osserviamo sul punto che solo il trasferimento della proprietà dell'immobile determina anche il subentro dell'acquirente nel contratto di locazione e quindi nel diritto alla percezione dei canoni, per tutta la durata del contratto.
Il dato si ricava dalla lettura del combinato disposto degli artt. 1599, 1602 e 1603 c.c., e costituisce convincimento della giurisprudenza da tempi risalenti. Si veda, ad esempio, Cass. Sez. 1, 11/07/1967 n. 1713, a mente della quale "Il compratore di un immobile, dato in locazione a terzi, assume la qualità di locatore e pertanto subentra, se il contrario non sia pattiziamente stabilito, in tutti i diritti ed obblighi del rapporto che non siano esauriti" (negli stessi termini, più di recente, Cass. Sez. 3, 15/07/2008 n. 19442)
Ciò detto, va osservato che secondo la giurisprudenza (si veda, tra le molte, Cass. 16.4.2003, n. 6272) e la dottrina maggioritaria è il decreto di trasferimento l’atto che determina il trasferimento della proprietà in capo all’aggiudicatario, sebbene sia stato autorevolmente sostenuto che l’effetto traslativo si produca con l’aggiudicazione (secondo alcuni) o con il versamento del saldo (secondo altri).
Dunque è da quel momento che l’acquirente - nuovo proprietario – ha diritto ad ottenere il pagamento dei canoni in suo favore. Precisiamo inoltre che la data da considerare ai fini della determinazione del momento in cui si è prodotto l’effetto traslativo non è quella della firma del decreto di trasferimento bensì quella del suo deposito in cancelleria. Ed infatti, “Il principio secondo il quale i provvedimenti del giudice civile acquistano giuridica esistenza solo con il deposito in cancelleria si applica anche ai provvedimenti del giudice dell'esecuzione, sicché è ammissibile l'istanza di sospensione della vendita e di revoca o annullamento dell'aggiudicazione, quando il decreto di trasferimento, pur sottoscritto, non sia stato ancora depositato in cancelleria” (Cass. Sez. 3, 20.5.2015, n.10251).
In questi termini si esprime anche la costane giurisprudenza della Corte di Cassazione, secondo la quale "Dopo il pignoramento di un immobile che era stato già dato in locazione, il locatore-proprietario perde la legittimazione sostanziale sia a richiedere al conduttore il pagamento dei canoni, sia ad accettarli, spettando tale legittimazione in via esclusiva al custode, fino al decreto di trasferimento del bene" (Cass. Sez. 6 - 1, 28/03/2018 n. 7748).
MOBILI PRESENTI NELL’IMMOBILE
Essi normalmente non sono ricompresi nell’atto di pignoramento, a meno che non risulti diversamente. Dunque, per capire se sono stati pignorati o meno, occorre esaminare il fascicolo dell’esecuzione per verificare che sia stato compiuto anche il pignoramento mobiliare, come prescritto dall’art. 556 c.p.c.. Inoltre, se fossero stati pignorati unitamente all’immobile, se ne dovrebbe dare conto all’interno della perizia di stima.
