Durante una esecuzione immobiliare a chi spetta la proroga quadriennale alla scadenza dei primi 4 anni di un contratto 4+4? Al custode che incassa i canoni, al proprietario esecutato o all'inquilino? E cosa posso fare, come aggiudicatario nel 2021 e nuovo locatore se l'Agenzia delle Entrate non permette il subentro ex legge in quanto il contratto non è stato prorogato fiscalmente nel 2019? Il contratto è del tipo 4+4 avviato nel 2019, prorogato tacitamente legalmente ma non fiscalmente ed io sono aggiudicatario da gennaio 2021.
Adempimenti fiscali custode
- 58 Viste
- Ultimo messaggio 17 febbraio 2021
gdo80
pubblicato
15 febbraio 2021
inexecutivis
pubblicato
17 febbraio 2021
Tema assai ricorrente nella casistica giudiziaria è quello relativo al rinnovo del contratto ed all’esercizio del diritto di recesso in costanza di procedura esecutiva. La questione va affrontata delimitando preliminarmente il campo di indagine e precisando che il problema si pone solo per le locazioni in essere alla data del pignoramento, e dunque opponibili; di contro, infatti, le locazioni stipulate dal custode previa autorizzazione del giudice dell’esecuzione durano il tempo della procedura esecutiva, venuta meno la quale (o depositato il decreto di trasferimento) esse si estinguono ipso iure.
All’interrogativo ha risposto la giurisprudenza in diverse occasioni, facendosi altresì carico di specificare come operi la speciale disciplina vincolistica, distinguendo a questo proposito il primo rinnovo da quelli successivi.
In particolare, secondo Cass. Sez. U, 16 maggio 2013, n. 11830, sia nelle locazioni ad uso diverso dall’abitazione disciplinate della l. 392/1978, sia nelle locazioni abitative di cui alla l. 431/1998, la rinnovazione tacita del contratto alla prima scadenza, (per il mancato esercizio, da parte del locatore, della facoltà di diniego di rinnovazione) costituisce un effetto automatico derivante direttamente dalla legge e non dalla spendita di un’autonoma determinazione volitiva.
In definitiva, dunque, non è necessario prorogare la locazione alla prima scadenza, poiché questa proroga si verifica automaticamente per effetto del mancato recesso.
