Cerchiamo di rispondere separatamente a ciascuna delle domande formulate.
Quanto alla individuazione del trattamento fiscale dei singoli lotti osserviamo quanto segue.
Il principio generale a cui conformare la tassazione è sancito dall’articolo 21 del D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 (testo unico dell’imposta di registro), secondo il quale in presenza di un atto contenente più disposizioni, ciascuna disposizione soggiace ad autonoma imposizione, salvo quelle derivanti necessariamente, per la loro intrinseca natura, le une dalle altre.
L’agenzia delle entrate (circolare n. 18/E del 29.5.2013) ha precisato che per “disposizione” si intende una convenzione negoziale suscettibile di produrre effetti giuridici valutabili autonomamente, in quanto in sè compiuta nei suoi riferimenti soggettivi, oggettivi e causali, precisando che - nel caso di vendita di più beni da un soggetto ad altro soggetto, con unico corrispettivo e ripartizione dello stesso tra detta pluralità di beni, si configura un atto contenente un’unica disposizione.
Nel caso di specie non è così, in quanto i beni sono venduti ciascuno come lotto autonomo, con un proprio corrispettivo.
Dunque, l’imposta di registro (così come pure quella ipotecaria e catastale) dovrà essere calcolata per ogni lotto, prescindendo dal trattamento fiscale degli altri.
Quanto alle agevolazioni prima casa osserviamo che la nota 2 bis dell’art. 1 della tariffa del d.P.R. 26 aprile 1966, n. 131 (testo unico dell’imposta di registro) prevede che ai fini dei benefici prima casa possa essere considerata una sola pertinenza per ogni immobile, per cui uno solo dei lotto potrà essere acquistato con imposta di registro al 2% (ai sensi dell’art. 1, parte prima della tariffa del d.P.R. 131/1986). Gli altri sconteranno una imposta del 9%.
In ogni caso, l’imposta di registro non può comunque essere inferiore (per ogni lotto) ad €. 1.000, a norma dell’art. 10, comma 2 D.Lgs. 14/03/2011, n. 23, e che a mente del successivo comma terzo della medesima disposizione occorre considerare €. 50,00 per l’imposta ipotecaria ed €. 50,00 per l’imposta catastale. Dette imposte (prevede la norma citata) sostituiscono l'imposta di bollo, i tributi speciali catastali e le tasse ipotecarie.
Quanto alla base imponibile, occorrerà fare riferimento al prezzo di aggiudicazione ai sensi dell’art. 44, comma primo, D.P.R. 26/04/1986, n. 131, a mente del quale “Per la vendita di beni mobili e immobili fatta in sede di espropriazione forzata ovvero all'asta pubblica e per i contratti stipulati o aggiudicati in seguito a pubblico incanto la base imponibile è costituita dal prezzo di aggiudicazione”. Tuttavia, ai sensi del combinato disposto dell’art. 52, comma 4, 5 e 5b del TUR e dell’art. 1, comma 497 L. 23/12/2005, n. 266, modificato prima dal comma 21 dell'art. 35, D.L. 4 luglio 2006, n. 223 e poi dal comma 309 dell'art. 1, L. 27 dicembre 2006, n. 296, per le sole cessioni nei confronti di persone fisiche che non agiscano nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e relative pertinenze, la base imponibile è determinata dalla minor somma a tra prezzo di aggiudicazione e rendita catastale rivalutata (del 5%) e moltiplicata per 110 (o 120, se non ricorrono i presupposti per l’applicazione delle agevolazioni prima casa, e si tratta di categorie A e C, escluse A/10 e C/1).
A proposito del compenso spettante al delegato osserviamo quanto segue.
L’art. 179 bis, comma secondo, disp. att. c.p.c. dispone che “Il compenso dovuto al professionista è liquidato dal giudice dell'esecuzione con specifica determinazione della parte riguardante le operazioni di vendita e le successive che sono poste a carico dell'aggiudicatario. Il provvedimento di liquidazione del compenso costituisce titolo esecutivo”.
Quanto alla misura, essa è disciplinata dal Decreto ministeriale 15 ottobre 2015, n. 227, il quale (art. 2) pone a carico dell’aggiudicatario, la quota parte (50%) del compenso dovuto al professionista delegato per la fase del trasferimento della proprietà del bene, il cui importo varia in relazione al prezzo di aggiudicazione, e cioè:
Quando il prezzo di aggiudicazione è pari o inferiore a euro 100.000, il costo del compenso a carico dell’aggiudicatario è pari ad €. 550,00;
Quando il prezzo di aggiudicazione o il valore di assegnazione è superiore a euro 100.000 e pari o inferiore a euro 500.000 il costo del compenso a carico dell’aggiudicatario è pari ad €. 825,00;
quando il prezzo di aggiudicazione o il valore di assegnazione è superiore a euro 500.000 il costo del compenso a carico dell’aggiudicatario è pari ad €. 1.100,00
A questi importi vanno aggiunti il contributo previdenziale (4%) e l’IVA (ove il regime fiscale del delegato preveda il versamento dell’IVA).
Occorre infine tenere presente che l’art. 2 comma due del medesimo decreto prevede che “Quando le attività di cui al comma 1, numeri 1), 2) e 3) riguardano più lotti, in presenza di giusti motivi il compenso determinato secondo i criteri ivi previsti può essere liquidato per ciascun lotto”.
Dunque, non siamo in grado di stabilire a priori se il compenso dovuto sarà calcolato su ogni lotto o meno, anche se normalmente quando vi sono più lotti il compenso a carico dell’aggiudicatario è calcolato per ogni lotto.
