Acquisto nuda proprietà - eventuali contratto comodato

Rispondiamo all’interrogativo osservando che ai sensi dell’art. 999 c.c. le locazioni concluse dall'usufruttuario, in corso al tempo della cessazione dell'usufrutto, purché constino da atto pubblico o da scrittura privata di data certa anteriore, continuano per la durata stabilita, ma non oltre il quinquennio dalla cessazione dell'usufrutto. Se la cessazione dell'usufrutto avviene per la scadenza del termine stabilito, le locazioni non durano in ogni caso se non per l'anno, e, trattandosi di fondi rustici dei quali il principale raccolto è biennale o triennale, se non per il biennio o triennio in corso al tempo in cui cessa l'usufrutto.

Come si vede, il codice si è preoccupato di dettare una specifica disciplina per le sole locazioni, con la conseguenza che il comodato (cui la disciplina delle locazioni non si applica in quanto il comodato è atto a titolo gratuito) si estingue alla scadenza dell’usufrutto.

In questa direzione si è espressa anche la giurisprudenza. Invero, secondo cass. Sez. II,5 luglio 1974, n. 1953 “Nel caso di cessazione dell'usufrutto per morte dell'usufruttuario, il comodato concesso da costui sul fondo gravato dal diritto reale si estingue automaticamente e non è, quindi, opponibile al (nudo) proprietario, il quale deve essere considerato terzo rispetto al contratto di comodato; e ciò anche nel caso in cui il (nudo) proprietario sia erede dell'usufruttuario, in quanto il primo ha acquistato la piena proprietà del fondo per un fatto giuridico (consolidazione) derivante dalla morte del secondo e non già per effetto della successione ereditaria”.